칼럼
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[부동산 칼럼] 손해 20% 줄이면서 명도소송 하는 법
물주 위에 건물주 있다고 하는데요. 막상 그분들 입장을 들어보면 건물을 갖고 그 임대료 수익을 얻는다 해서 인생의 모든 고민이 사라지고, 항상 행복하기만 한 것은 아니더군요. 가장 스트레스를 받는 것 중 하나는 세입자가 월세를 몇 달 동안 내지 않고 버티는 걸 보다 못해 계약 해지 통보를 했는데도, 나가지 않고 버티는 사례라고 합니다.
요즘 같이 어려운 상황에서는 다들 어려운 사정 아니까, 가급적 인도적으로 해결하기 위해 밀린 월세를 언제까지 달라는 독촉만 꾸준히 하시고, 계속해서 임대료를 밀리는 세입자에게는 보증금에서 공제하겠다는 통보를 하고 마시는데요. 그러나 임차인의 사정을 봐주는 것까지는 좋지만, 계속 밀리고 밀려 보증금까지 모두 차감하고도 세입자가 건물을 무상으로 사용하는 모양새가 나올 수 있습니다. 이럴 때 최후의 수단으로 상가명도소송이라는 열쇠를 들고 나오시죠.
손해보는 건물주 특징?
명도소송 시작 시기가 늦다!
상가임대차보호법 상 월세를 3회 이상 지급하지 않을 경우 임대인, 즉 건물주는 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 그런데 실제로 3달치 월세를 밀렸다고 칼같이 세입자를 쫓아내시는 분은 많지 않습니다. 임차인이 일시적으로 영업이 어려워져 임료를 밀리는 경우 당장 나가라고 하기도 마음이 안 좋고요. 한두 번 정도는 월세 지급 날짜를 깜빡 했을 수도 있지요.
그러나 일부러 임료를 밀리거나, 재정 상태가 영업 자체를 지속하기 어려워 앞으로도 월세를 제 때 내기 어렵다면, 이때는 못 낸 임대료를 보증금에서 차감한다고 해서 끝나는 일이 아닙니다. 앞으로도 줄 돈 제대로 못 주고, 월세만 계속 밀리게 될 확률이 높으니까요.
임대인으로서는 빠른 결단을 내려야 합니다. 단순하게만 봐도 차임을 계속 밀리는 임차인이 진작 나가고, 새 세입자를 구했다면 그동안 얻을 수 있었던 임대 수익이 상당했을 것입니다. 그걸 지금 포기하고 손해를 보고 계시는 상태니까요.
또한 이처럼 장사가 잘 되지 않는 가게가 있는 상가라면 해당 건물 상권에도 피해를 줄 가능성이 있습니다. 영업이 잘 안 되는 원인은 여러 가지가 있겠지요. 아마도 이유를 따질 때는 '가게 입지'도 최우선으로 고려할 것입니다. 그런데 상권이 그렇게 나쁘지 않은 곳인데, 월세를 지속적으로 밀릴 정도로 안 되는 가게가 있는 곳이라면 예비 임차인 입장에서는 당연히 그런 상가에는 들어가고 싶지 않을 것입니다. 어쩌면 입지가 좋지 않은 곳이라 생각할 가능성도 크니까요.
따라서 상가명도소송을 지체하는 것 자체가 다음 임차인을 구하기 어렵게 만드는 원인이 될 수도 있습니다.
명도, 간단해보여도
먼저 전문가 자문부터!
명도 자체가 절차가 어려운 소송은 아닙니다. 그래서 내용증명 먼저 보내고, 소장을 접수하고 점유이전금지가처분을 거는 등 혼자서도 쉽게 할 수 있을 거라 생각하시는 분들도 많으신데요. 실제로는 막상 직접 해보시고 저희 법인에 연락 주시는 건물주 분들이 많으십니다.
왜냐하면 상가명도소송은 절차보다는 전략이 우선하는 소송이기 때문입니다. 단순하게 임차인이 월세를 몇 달 이상 밀린 것을 증명하면 되는 것이 아닙니다. 임차인은 권리금을 받아야 한다, 혹은 이 건물을 내가 사용하며 올라간 가치가 얼마다 등 다양한 사유로 못 나간다고 주장을 하는 경우가 많습니다. 한편으로는 '갈 데까지 가보자' 식으로 건물을 훼손하기도 합니다. 이 부분에 대한 손해배상 역시도 주장해야 할 수 있습니다.
어려운 일? 전문가가 해드릴게요!
절차가 쉽다 해도 임차인을 내보내는 실제 결과를 얻기까지가 그렇게 간단하지는 않습니다. 상가명도소송은 1심 선고까지 평균 6개월 정도 걸립니다. 최소한 이 기간 동안 임대료를 받지 못하는 문제를 꼭 고려하셔야 하고요. 소송이 종결된다 해도 판결문을 가지고 강제집행을 완수하기까지 기간도 짧지 않습니다.
이밖에도 상가명도소송을 진행하며 밀린 차임을 받아내야 하는 문제도 함께 고려해야 하는데요. 임료반환청구소송을 병행하고 승소를 하신 뒤에도 세입자는 이미 안 주고 넘어간 월세를 지급하지 않는 경우도 비일비재합니다. 이 역시도 채무자의 개인 재산에 강제집행을 하는 것을 고려해야 합니다.
그러나 최악의 경우는 상가 건물 내 있는 임차인의 집기가 금전적 가치가 적어 팔아도 임료를 다 메우지 못하기도 하고, 이럴 때 세입자의 다른 재산을 조사해야 하는 문제가 있을 수 있습니다.
즉, 부동산 법률 전문가와 명도소송 중 생길 수 있는 불상사를 미리 파악하고 이에 대한 해결책을 논의하시어 물 한 방울 샐 틈 없이 무사히 상가를 돌려받으셔야 하겠습니다. 최대한 골치 아프지 않게, 편하게 법적 절차를 끝내는 방법은 '쉽게 문제를 해결할 방법'을 아는 전문가를 찾는 것이지요. 저희가 도와드리겠습니다.
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