칼럼
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[부동산 칼럼] 전세보증금 반환청구의 거의 모든 것
을은 항상 을이어야만 할까요? 단도직입적으로 말씀드리자면, 그렇지 않습니다.
전세 계약기간이 끝나고 보증금을 돌려받아 이사 나가야 할 순간, 그동안 을이었던 세입자는 보증금을 돌려받을 권리가 생기는 “채권자” 즉 갑이 됩니다.
물론 전세금을 반환받게 되는 시점에서 임차인이 항상 갑이 되는 건 아닙니다. 아마 갑을관계는 생각도 안 하실 거예요. 서로 유종의 미를 거두기 위해 최대한 좋게 보증금을 받으려 하지요. 그런데 “좋게 끝내려는” 것이 항상 최선의 결과를 가져다주지는 않습니다.
1. 제일 먼저, 해지 통지는 하셨나요?
계약서에 적힌 전세 계약기간이 지났다고 자동으로 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 양쪽 다 임대차계약을 연장하거나 해지하겠다는 통고를 따로 하지 않는다면 이 계약 내용은 자동으로 묵시적 갱신이 됩니다. 기존 전세 계약 조건과 동일하게요.
전세보증금이 더 올라가지 않으니 묵시적 갱신을 할 수 있다면 나쁘진 않은데요. 그러나 전세금 돌려받기를 위해 이 글을 보고 계신 분이라면 당연히 새 보금자리를 찾아 떠날 계획이 있으실 것입니다. 이렇다면 아무리 늦어도 계약 해지를 원하는 날짜 1개월 전에는 반드시 집 주인에게 전세 계약 해지 통지를 하셔야 합니다. 통화나 문자든, 카톡이든 내용증명이든 상관없어요.
2. 안심하고 떠나려면?
임차권등기명령신청
기본이 지급명령, 혹은 민사소송을 청구하는 것이 전세금 돌려받기 위해 기본적으로 해야 할 일인데요. 그보다 먼저 하셔야 할 일이 있습니다. 임대차보증금을 우선적으로 보호받기 위한 기본적인 요건이 해당 주택을 점유하고 있는 것과 전입신고 및 확정일자를 받아야 한다는 것, 다들 아실 거예요.
따라서 임대차계약이 끝난 뒤, 다른 곳으로 이사를 가신 뒤 그곳에 확정일자까지 받는다면 아무리 임차보증금을 제때 받지 못한 억울한 경우라 해도 원칙적으로는 전세보증금을 우선 받을 수 있는 대항력 및 우선변제권이 사라집니다. 물론 채권이 사라지는 건 아닌데요. 우선순위가 많이 밀려나죠.
따라서 임대차계약이 종료되고, 보증금을 제대로 돌려받지 못한 상태라면 전셋집 소재지 관할 지방법원에 임차권등기 명령을 신청하셔야 합니다.
아, 그런데 보증금을 일부만 돌려받은 경우는 어떻게 하냐고요? 이때도 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다. 집 주인이 사정이 여의치 않아 일부만 주거나, 주고서도 “원래 보증금이 그 정도밖에 안 되었다”라며 사실과 다른 주장을 하는 경우 등 보증금을 한꺼번에 전액 돌려받지 못하는 경우도 생각보다 많으니까요.
3. 승소하고도 전세보증금
못 돌려받는 사람 특징이 있나요?
해지 통지와 임차권등기 명령은 전세금 돌려받기를 위한 사전 준비고요, 지급명령이나 “임차보증금 반환 청구소송”을 해야 실제로 돈을 돌려받을 수 있는 법적인 권한이 생깁니다. 법이 허락하는 한도 내에서 집 주인이 가진 집이나 집기를 경매에 부치거나 통장을 압류하는 등 강제집행을 할 수 있게 된다는 말이지요.
지급명령이 아무래도 길어야 1달 정도 소요되고, 이 명령문을 가지고 법원 집행관 사무실을 찾아가 강제집행을 청구할 수도 있는 만큼 빠르고 쉽게 끝낼 수는 있습니다. 그러나 임대인이 잠적해서 정확한 실제 거주지를 알 수 없거나, 혹은 이의 제기를 할 수도 있지요. 이럴 때는 처음부터 민사소송을 다시 시작해야 합니다. 소송이 오래 걸려서 지급명령부터 알아보시는 분들 많으시죠. 그러나 당장 끝낼 수 없다 해도, 사안에 따라 처음부터 소송으로 시작하는 것도 전략이 될 수 있습니다.
이미 임차권등기 명령을 하셨다면 임대인의 다른 재산에 굳이 가압류나 가처분을 빡빡하게 걸어둘 필요는 없는데요. 그런데 대부분 전세금은 우선변제를 받을 수 있는 범위를 초과하는 경우도 많고, 못 받은 전세금은 최대한 빨리 받아야 하죠.
이럴 때는 주거지 가압류 결정을 받아두는 것도 전략이 될 수 있습니다. 부동산 등기부 을구에 가압류 사실이 기재된다면 집주인은 해당 부동산을 매매하거나 다른 세입자에게 세를 주는 것에 크게 제약을 받을 우려가 있기 때문에, 그제서야 먹고 죽을 돈도 없다던 보증금을 꺼내어 줄 수도 있습니다.
그 밖에도 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있도록 집주인의 재산 내역을 확인하고, 필요에 따라서는 가압류나 가처분 등으로 묶어두는 것도 소송 시 필수 체크 요소입니다.(항상 할 필요는 없고요, 필요한 경우인지는 우선 법률 검토 받아보시는 것 추천드립니다.)
전세보증금 반환 청구
"여러분이 갑입니다."
기존에 살던 집 전세금을 돌려받기를 원하시는 분들께서 주시는 상담 전화가 부쩍 늘었습니다. 물론 집주인에게도 사정이 없는 것은 아닙니다. 생각하는 것만큼 임대인들이 “조물주 위에 군림하는 건물주”도 아니고, 항상 사정이 넉넉하지 않습니다. 경기가 그렇게 좋지 않고 전세보증금 액수 자체가 부쩍 올라가버린 만큼, 임차인이 나가야 할 때맞춰 보증금을 턱턱 내줄 수 없는 주인들도 많아졌죠.
이렇게 되면, 그때부터 임차인 여러분은 전세보증금 만큼의 고액 채권을 가진 채권자가 됩니다. 그거 결코 적은 돈 아닙니다. 강하게 나가면 집 주인이 보증금을 제때 돌려주지 않을까 걱정하지 마세요. 청구를 망설이시는 분들께 저희는 당당하시라고 말씀드립니다.
명심하세요. 응당 받았어야 할 날짜에 받지 못한 돈을 달라고 하는 것은 너무나 당연한 권리이며, “전세보증금 반환채권”을 가진 갑으로서 당연히 해야 할 일입니다.
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