칼럼
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[칼럼]임차권등기명령신청 후 절차에 관하여
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
임대인이 보증금을 반환하지 않는 상황에서, 가장먼저 떠오르고 많이 알려진 방법 중 하나가 임차권등기명령 신청입니다.
전세만기는 다가오고, 새로 이사할곳은 이미 계약하여 이사를 가야하거나, 직장문제로 이사를 갈 수 밖에 없는 상황에서 새로운 곳에 전입신고를 하게 되면 추후 내가 사는 곳이 부동산경매절차로 넘어 가버리면, 대항력을 상실하고 후순위가 되어 보증금 회수를 못할까봐 걱정 되실거라 생각합니다.
이러한 경우, 대항력을 유지하면서 이사갈 수 있는 방법이 임차권등기명령신청입니다. 그러나 임차권등기명령신청을 한다고 해서 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아니며, 임대인을 압박하면서 본인 권리를 보장받기위한 조치라고 생각하시는게 좋습니다.
그래서 오늘은 임차권등기명령 후 임차인이 어떤 행동을 해도 되는지, 보증금은 어떻게 회수할 수 있을지 등을 알아보고자 합니다.
임차권등기명령 후 이사 준비
임차권등기명령 신청을 하시고, 법원으로부터 결정문을 받으셨다면, 가장 우선적으로 확인해 보셔야 할 것은, 부동산 등기부 등본입니다.
법원은, 결정문은 송달 시키지만, 등기여부까지 안내를 해주지 않기 때문에 결정문을 받으셨다면, 2~3일 뒤에 해당 부동산의 등기부등본을 발급받아 보시고, 임차권 등기가 제대로 기재되어 있는지 꼭 확인해 보시길 바랍니다. 최근 인터넷등기소, 모바일로도 열람이 가능하시니 참고하시길 바랍니다.
임차권등기명령 후 부동산등기부에 기재가 완료 되었다면 현재 거주하는 집에서 이사를 하셔도 됩니다. 다만, 부득이하게 짐을 미리 옮겨야 할 경우, 일부 짐은 임대차 목적물에 두어, 임차권 등기가 완료될 때까지 임대차 목적물에 점유를 유지하시고, 전입신고도 등기가 완료된 후 진행하시길 바랍니다.
임대인에게 이사 사실 알리기
이사를 마치셨다면, 임대인에게 집을 비웠다고 알리고 열쇠 또는 비밀번호를 전달하는 것이 중요합니다. 이사과정에서 짐을 옮기는 모습과 짐을 모두 뺀 후의 모습을 사진으로 기록하고, 이사 업체와의 계약서도 보관하여, 추후 임대인과 분쟁에 미리 대비하는 것이 좋으니 이점 주의 하시길 바랍니다.
이사를 하시고, 임대인에게 이사사실을 알린 후, 집 열쇠나 비밀번호를 전달하려고 했으나, 임대인이 이를 받지 않는다면, 당황하실 수 있습니다. 열쇠의 경우에는 임대인 측 부동산에 맡기거나, 직접 전달을 하셔야 하고 그럼에도 수령을 거절한다면 이를 입증할만한 증거를 남겨놓으시는게 좋습니다. 비밀번호인 경우네는 문자나 카톡으로도 충분히 가능하오니 이점 참고하시길 바랍니다.
이사 사실을 임대인에게 알리는 이유중 하나는 추후 분쟁발생시 임대인을 상대로 지연이자(연 5%)를 청구하기 위함도 있으니 꼭 이사사실을 알려 추후 발생될 수 있는 분쟁에 미리 대비하여 손해를 줄이시기 바랍니다.
보증금 법적 회수 절차
임차권등기명령 후 등기가 완료되어도 바로 임차목적물에 대한 경매나 강제집행을 바로 하실 수 없습니다. 이를 위해서는 법원으로부터 집행권원을 받아야 하는데, 대표적인 방법이 지급명령신청과 민사소송입니다. 임대인의 주소지가 확실하고, 내용증명등을 보냈을 때, 잘 받는다면 지급명령신청을 추천드리고, 만약 임대인의 주소지로 내용증명등을 보내도 반송되어 온다면, 지급명령신청으로는 진행이 불가하오니, 현재 상황에 맞는 방법을 선택하셔서 하루 빨리 집행권을 획득하시길 바랍니다.
지급명령신청은 1~2달이내 결정문을 받으실 수 있으나, 민사소송은 6개월~8개월 정도 시간이 소요되실 수 있습니다. 따라서 본인에게 맞는 절차를 진행하셔야 조금이라도 시간을 단축시킬 수 있고, 비용도 절약하실 수 있기 때문에 어떤절차로 진행할지 고민되신다면 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 전문가와 상담부터 받아 보시기를 추천드립니다.
보증금 회수를 위한 첫 단추
임대인에게 보증금을 반환을 받기 위해 실시하는 법적 조치 중 하나가 임차권등기명령신청입니다. 다만, 임차권등기명령신청만 해놨다고 해서 ‘내 보증금을 돌려받을 수 있느냐’ 라고 물어보시면 그건 아니라고 답해 드릴 수밖에 없습니다.
임차권등기명령신청은 임차인의 대항력 및 우선변제권을 유지해주고, 다른 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권 등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 해주는 역할을 합니다.
실무적으로 임차권등기명령 후에도 임대인은 배째라 형식으로 보증금을 돌려주지 않는다면, 결국 지급명령신청 또는 보증금반환소송을 제기할 수 밖에 없으니, 보증금을 못받고 계신 상황이라면 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 꼭 전문가와 상담을 받아 보시길 바랍니다.
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