칼럼
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[칼럼]임차권등기명령제도에 관하여
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
임차인 입장에서, 전세만기 2개월 전 임대인한테 계약해지 통보를 하였지만, 임대인이 세입자가 구해져야 돈을 줄 수 있다는 등, 그때까지 지급이 어렵다는 등 임대인이 보증금 반환의사가 없어 보이는 경우가 있습니다. 이럴 때 난처하고 많이 답답하실거라 생각합니다.
이러한 경우 임차권등기명령신청을 통해 임대인을 압박하는 수단 및 대항력을 유지하면서 다른곳으로 전입할 수 있습니다.
비록 간단한 절차라고 생각하실 수 있겠지만, 전문가의 도움없이 개인이 진행 할 경우 단번에 인용결정이 안나올 수 있습니다. 소송보다 저렴하게 진행이 가능하오니 진행이 필요하시면 언제든 법무법인 테헤란으로 연락주시길 바랍니다.
임차권등기명령제도란?
임차인이「주택임대차보호법」의 보호를 받기 위해서는 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
임차권등기명령의 신청
임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다.
그렇다면, 임차권등기신청을 할 수 있는 시점은 언제인지 궁금하실 수 있는데요. 사항별 간단히 정리해 보았습니다.
1. 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우
2. 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
3. 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
4. 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우
5. 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우
임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.
임차인의 범위와 임차주택의 범위
가끔 상담을 하다보면 미등기건물에 거주하고 계신 경우들이 있습니다. 임대인이 불법증축으로 호수를 더 만들어 임차인을 한명이라도 더 계약하기 위한 꼼수 인데요. 이럴 경우 임차권등기가 불가 할 수 있기 때문에 주의가 필요합니다. 이에 임차권 등기를 할 수 있는 임차인과 임차주택의 범위에 대해 알아보겠습니다.
가. 임차인의 범위
임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다. 전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
나. 임차주택의 범위
임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.
주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다.
임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.
임차권등기의 효과
임차권등기를 함으로서 어떠한 효과가 있는지 알아보겠습니다.
가. 대항력 및 우선변제권의 유지
임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
나. 대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.
다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.
다. 소액보증금의 최우선변제권 배제
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.
오늘은 임차권등기명령제도에 대해 알아보았는데요. 내가 살고 있는 곳이 어떤 곳이고, 계약은 어떻게 하였으며, 해지통보는 어떻게 했는지 면밀하게 살펴볼 필요가 있으므로 저희 법무법인 테헤란으로 오셔서 민사전문 변호사님과 상담을 받고 적절하게 신청하여 하루라도 빨리 인용결정을 받아 보시기를 적극 추천드립니다.
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