칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
[칼럼] 월세미납세입자 내보내려면
안녕하세요 ,
법무법인 테헤란 입니다.
최근들어서 자영업자로 생활을 해 오신 분들의 생활이 상당히 어려워짐을 느끼고 있는 요즘입니다. 그 이유는 아무래도 경제적인 여유가 없어지면서 곤란한 상황에 직면을 하기 때문일 것 인데요.
이로 인해서 임대인과 어떤 마찰이 생기게 되고 또 결국 원만한 합의에 이르지 않게 되면서 법적 싸움으로 이어지는 경우도 심심치 않게 발생을 하고 있다고 해도 과언은 아닙니다.
이에 법적으로 막연한 상황에 놓이게 되면서 어떤 식으로 이에 대해서 대비를 해 주어야만 해결을 할 수 있을 지 모르게 되면서 결국 이러한 세입자월세미납 에 대한 사안에 대해 해결할 수 있는 방안을 변호사를 통해 문의하시곤 합니다.
21세기를 살고 있는 지금도 경제적으로 약자의 위치에 놓인 상황에 있는 건 당연하기 때문에 임대료 인하를 해주는 등으로 착한 임대인들이 소식을 통해 도움을 받는 경우도 많습니다.
그리고 또 다수의 임대인의 임차인의 심정을 헤아려주면서 오히려 도움을 주고자 하는 경우도 많고요.
하지만 이렇게 사정을 봐 준다는 것 자체가 무조건적으로 혹은 무제한적으로 용인이 되는 건 아닐 수밖에 없습니다.
임차인이 경제적으로 어려움을 겪게 되는 상황에 직면하면 당연하게 임대인도 상당히 난처해 질 수밖에 없는 구조에 이르게 되면서 이런 상황에서 임대료를 미납하더라도 하염 없이 기다려 준다는 것 자체에 대해 한계가 있을 수밖에 없거든요.
그렇다보니 세입자월세미납 을 꾸준하게 하고 있는 임차인으로 인해서 이를 어떻게 해결해야 할 지 몰라 막막한 마음으로 법적 절차에 대해 문의를 하시는 분들이 많습니다.
주택의 경우 2개월 , 상가의 경우 3개월 이상의 월세를 미납했을 경우 임대인은 이를 이유로 하여 임대차계약을 해지 할 수 있고 퇴거 요청을 할 수 있습니다.
따라서 현재 세입자가 월세를 일정 기간 내지 않고 있다면 이젠 더이상 기다려주지 마시고 반드시 대응해보시길 바라겠습니다
현행법에 따르면
이에 임대인에게 세입자월세미납 에 대한 기준을 통해서 분쟁을 빠르게 해결할 수 있도록 하기 위해서 현행법 기준을 먼저 검토해 보실 필요가 있겠습니다.
앞서도 잠시 말씀 드렸지만 우리 나라의 주택임대차보호법 혹은 상가임대차보호법이라고 하는 법률의 근거를 본다면 주택의 경우와 상가의 경우 각각 2기 혹은 3기 이상 임대료를 지급하지 않을 경우에는 임대인이 정당한 사유로 인해서 임대차 계약을 파기 할 수 있도록 하고 있습니다.
그러니까 세입자월세미납 이 이미 2개월에서 3개월 이상 미납이 된 시점이라면 이에 대해서는 임대인이 임차인으로부터 계약 해지를 통보하고 해당 부동산에서 나가 줄 것을 요구할 수 있게 되는 것 입니다.
이러한 기준에 의해서 예외적으로 임대인에게도 임대차 계약 해지를 할 수 있도록 하는 기회를 제공하고 있는데, 문제는 이런 방식을 통해서 임차인에게 계약 해지 통보를 한다고 하더라도 나가지 않고 버티는 경우가 있다는 것 입니다.
이런 경우에는 어떤 식으로 해야만 하는 것일까요?
강제로 퇴거는 NO
이런 경우 계약 해지를 했고 이는 정당한 계약 해지라는 점을 주장하면서 세입자월세미납 을 한 것에 대한 이유로 퇴거를 요구하시게 됩니다.
그런데 막상 나갈 곳도 없고 그렇다고 나갈 수도 없는 임차인의 경우는 이런 통보를 받은 이후에도 별 다른 반응을 하지 않고 퇴거도 하지 않는 경우가 많습니다.
이런 경우라면 좀 더 적극적으로 대응할 수 있는 방법에 대해서 고민을 하고 이에 직접적으로 자신의 부동산 소유라는 이유로 강제적 방법을 통해 퇴거를 하도록 하시는 경우가 많습니다.
즉 짐을 모두 다 빼거나 강제로 집으로 들어가서 물건을 내놓는 행위 등을 하면서 임차인을 나가도록 하시는 것 인데요.
이런 행동은 오히려 임대인이 자신의 소유의 부동산을 가지고 있으면서도 형사 처벌 대상에 놓일 수 있는 지름길이 될 수 있으니 이런 행동은 절대로 삼가셔야 한다는 점 안내드리고 싶습니다.
확실한 퇴거는 명도소송으로
그렇다면 합법적인 방법을 동원해서 퇴거를 할 수 있도록 하는 방법에 대해 고민을 해 보셔야 합니다. 이때 고려하실 수 있는 절차 중 하나는 바로 명도소송입니다
세입자월세미납 이 오래되었고 그로 인해서 임대인에게도 경제적 어려움이 발생한 경우라고 한다면 이에 해지를 한 후 퇴거를 할 것을 요구하도 부동산 인도를 해 줄 것을 요구하는 소송입니다.
해당 소송 과정 자체는 그리 어렵지 않지만 이를 성공적으로 해결하기 위해서는 되도록 변호사 조력을 받아서 차근 차근 순서대로 원하는 결과를 얻도록 하셔야 합니다.
가장 먼저 내용증명을 발송한 후에 점유이전금지가처분조치를 취한 후 본격적으로 명도소송이라는 절차를 진행해 나가시는 것 입니다.
이 과정에서 내용증명을 변호사를 통해 발송함으로서 오히려 사건이 원만하게 해결되는 경우도 있으니 이런 부분들을 고려해서 변호사와의 상담을 통해 해결을 해 보시는 것을 추천드리는 바 입니다.
실제로 수차례 이미 혼자서 내용증명을 발송했지만 세입자가 폐문부재인 경우도 있으며 , 의도적으로 무시하는 경우들이 많아 결국 변호사를 찾아주시는 분들이 많습니다.
그렇기에 내용증명을 전문적으로 작성하여 상대를 압박하고자 하는 효과를 보고자 하신다면 전문변호사가 직접 작성하여 변호사 이름으로 발송되는 내용증명을 활용해보시는 것도 추천 드립니다.
명도소송 전 반드시 이것은 꼭
세입자를 원만하게 내보내기 위해 명도소송만을 진행하시면 안된다는 것을 알고 계신가요?
모든 분쟁에 있어 무조건 소송만 진행한다고 하여 내 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
소송을 원만하게 진행하여 내가 원하는 결과를 마주하고자 한다면 반드시 해야 하는 절차들이 있는데요.
명도소송을 진행해야 한다면 꼭 해야 하는 절차도 있습니다.
바로 부동산점유이전금지가처분 인데요.
이는 해당 부동산에 명의를 제3자에게 세입자가 변경하는 일을 사전에 보호하는 절차 입니다.
만일 이러한 사전 보호 조치를 취하지 않은 채 명도소송을 준비했을 때 불상사가 나타날 수 있습니다.
현 세입자와 명도소송을 했고 승소 판결문을 받았어도 이미 제3자에게 명의가 이전된 상황이기 때문에 해당 명도 판결문은 효력이 사라지게 됩니다.
결국 제 3자와의 명도소송을 또 다시 준비해야 한다는 것이죠.
명도소송은 평균적으로 6개월에서 길게는 1년까지도 이어지는 긴 싸움 이라고 할 수 있습니다.
그렇기 때문에 처음부터 진행을 할때 확실한 조치들을 취하고 진행을 할 수 있어야만 내가 원하는 결과를 마주할 수 있습니다.
반드시 전문변호사와 내 사안에 대해 정확한 상담을 받은 후 올바른 결과를 마주해보시길 바랍니다.
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
