칼럼
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[칼럼] 집주인잠수 무엇부터 해야 되는지
안녕하세요
법무법인 테헤란입니다.
보통 계약 만료 2~6개월 전에 임대인에게 통보를 하지만, 집주인잠수 상황이라고 한다면 당황스러울 수 밖에 없을 것 같은데요.
전세 집에 거주를 하다가 뭔가 이상한 낌새를 느껴 미리 대비를 한 상황이라고 한다면 보증금을 돌려받을 수 있는 돌파구를 미리 마련해 볼 수 있었지만 그러지 아니한 경우라면 더욱 답답할 수 밖에 없을 것 같습니다.
뉴스에서만 보던 내용들이 본인에게도 들이 닥친다고 생각을 하니 불안하고 걱정되는 마음도 한가득 할 텐데요.
이렇게 단순하게 연락 두절 상황에 놓인 분들도 계실 것이며, 중간에 자신도 모르게 임대인이 바뀌는 경우가 많이 발생 되고 있고, 중개인도 연락이 닿지 않는 사안이 번번이 생기고 있습니다.
이와 같은 상황에 놓였으면 어떻게 보증금을 받아낼 수 있을지, 이사를 가야 되는 경우라면 어떻게 해야 되는 것인지 등등 궁금한 점이 한 두가지가 아닐 것이라 생각이 드는데요.
오늘 아래에서 이와 같은 상황에 놓인 분들이 많을 것으로 염려되어 방책에 대한 설명을 해드리려고 하니 앞으로 3분 정도만 쭉 집중해 주세요.
법무법인 테헤란 부동산 법률 팀은 17년 경력의 전문 변호사를 필두로 7인의 베테랑 변호사와 20인의 실무팀이 함께 조력하고 있습니다.
오랜 경력과 수 많은 경험을 바탕으로 의뢰인 분의 상황에 가장 알맞은 차선책을 제시해 드리고 있는데요.
현재 급한 사안에 놓인 분들께서는 곧바로 연락 주시어도 괜찮습니다.
이어서 본문으로 들어가도록 하겠습니다.
이사를 가야 되는 경우에 놓였다면
다음 집으로 이사를 가기 위해 집주인에게 통보를 하기 위해 연락을 했지만 닿지 않는 경우, 집에 문제가 있어서 문자나 전화를 했는데 회신이 없는 경우 등등 집주인잠수 상황에 놓여 이 글을 읽고 계실 것이라 생각이 드는데요.
무엇보다 가장 큰 문제는, 이사 갈 집을 계약한 사람이라고 볼 수 있겠습니다.
그렇게 된다면 가장 먼저 해야 할 일은 임차권등기 명령을 접수하는 것인데요.
임차권등기 설정은 임대차 계약이 종료 되었을 때 신청을 해볼 수 있으며 보증금에 대한 우선변제권과 대항력을 지키기 위함이라 보시면 되겠습니다.
보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가거나, 집이 만약 경매로 넘어가게 되면 보증금을 지킬 수 있는 우선변제권을 잃을 수 있게 됩니다.
이러한 이유로 임차권등기 명령을 설정하는 것이라 보면 되고 과거에는 집주인에게 송달됐다는 내용이 확인이 되어야 신청을 해볼 수 있었지만,
집주인잠수, 일부로 연락 회피 등의 이유로 이제는 임차인이 단독으로 신청할 수 있도록 개정이 되어 어렵지 않게 신청을 해볼 수 있게 되었는데요.
임차권등기가 현재 되어 있지 않을 경우라면 법률 대리인에게 자문을 구해서 가장 먼저 보증금을 지킬 수 있는 제도를 밟기를 권유 드립니다.
집주인잠수 상황이거나 명의신탁 임대인으로 변경이 된 경우 등등 보증금을 받지 못하고 있는데 집을 계약 하는 시점에 보증보험을 가입 했더라면 불행 중 다행이라 말씀 드릴 수 있는데요.
보증보험도 매달 지출을 해야 되는 금액이 있어서 가입을 하지 않는 경우가 있으며, 조건에 따라 90~ 100% 돌려받을 수 있도록 설정을 해볼 수 있게 되죠.
실제로 최근에 한 연예인 또한 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 놓였는데 이렇게 보증보험이 가임이 되어 있어 다행스럽게도 권리를 되찾을 수 있게 되었는데요.
이 또한 생각보다 까다로운 절차로 되어 있기는 하지만 그래도 다행인 상황이라고 말씀 드릴 수 있겠습니다.
그러나, 보증보험에 해당이 되지 않을 뿐더러 나라에서 시행 하고 있는 특별법 조건에도 충족이 되지 않으면 결국은 전문 변호사의 도움을 받아 소송 절차를 밟는 것이 가장 중요한데요.
아래에서 그 절차에 대해서도 설명 해드리겠습니다.
소송을 하게 된다면
집주인잠수로 인해 변호사를 선임하고 결국 소송 절차까지 밟게 된다면 절차가 무척 중요한데요.
소송을 하기 전에는 먼저 임대인의 재산 등을 파악 하는 것이 중요합니다.
왜냐하면 그 부분을 처분하여, 보증금을 보전 받아 볼 수 있기 때문인데요.
하지만, 임대인이 현재 연락을 회피한다는 뜻은 결국 돌려줄 수 있는 보증금이 없다는 뜻과 같고, 자신의 재산 등을 일부로 은닉하거나 미리 처분하는 상황이 생길 수 있는데요.
때문에 집주인잠수라고 한다면 법률 대리인에게 자문을 구하고, 함께 재산과 같은 종류를 파악 하고 가압류 가처분을 통해 은닉하거나 처분하는 것을 미리 대비하는 것이 중요합니다.
그리고 소송을 하여, 보증금을 보전 받는 것이 끝이 아닌 만약에 피해를 본 것이 있다면 이 부분에 대한 손해배상 청구는 물론 이자 청구까지 진행을 하는 것이 가장 좋은 결과를 마주할 수 있다고 보면 될 것 같은데요.
무엇보다 상황에 따라서 밟는 과정은 달라질 수 있기 때문에 현재 어떤 사안에 놓였는지 먼저 자문을 구해 자신에게 알맞은 방향으로 나아가기를 바라겠습니다.
맺음말
보증금은, 누군가의 전 재산이라고 칭할 수 있는 금전이기 때문에 집주인잠수 상황이라고 한다면 불안과 걱정이 클 수 밖에 없는데요.
이사를 가야 되거나, 은행에서 대출한 금전이라고 한다면 하루 빨리 상환을 해야만 하는데 집주인이 연락이 닿지 않으니 갑갑할 수 밖에 없다는 생각을 합니다.
사실상 글을 읽고 계시는 분들 모두가 같은 사안에 놓인 것은 아닐 것이며 각자 다른 상황이라고 생각을 하는데요.
때문에 가장 중요한 것은 본인에게 가장 알맞은 방향으로 나아가야 된다는 것입니다.
법무법인 테헤란 부동산 법률 팀은 17년 경력의 전문 변호사와 7인의 베테랑 변호사 그리고 20인의 실무팀이 함께 조력하고 있으니 자문을 구하고 돌파구를 마련해 보기를 바라겠습니다.
감사합니다.
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