칼럼
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부동산점유이전가처분신청 방법과 절차는?
안녕하세요
법무법인 테헤란입니다.
테헤란 민사 부동산 법률팀입니다.
오늘은 아주 예민한 부분에 대해 다뤄볼까 합니다.
바로 월세를 미납하는 임차인을 내보내기 위해 명도소송을 생각하시는 임대인들은 반드시 알아두셔야 하는 것인데요.
바로 부동산점유이전가처분입니다.
이는 명도소송을 진행하려는 분들에게 필수인 민사상의 법적 제도 입니다.
월세를 미납중인 임차인을 내보내기 위해 진행하는 명도 소송 전, 임차인이 목적물을 다른 사람에게 무단으로 전대하여 다른 사람과 전대차 계약을 진행하는 경우가 생겨난다고 합니다.
이와 같은 상황은, 추후 진행하게 되는 명도소송에서 큰 손해가 발생하기에, 반드시 부동산점유이전금지가처분을 통해 미리 가처분을 진행하시는 것이 좋습니다.
임대인에게 알리지 않고, 임차인이 몰래 진행 한, 전대차 계약은 당연히 불법이라는 것을 알아 두셔야 합니다.
따라서 오늘은 부동산점유이전가처분신청,부동산점유이전가처분신청 방법과 부동산점유이전가처분신청 절차에 대해 알아보는 시간을 가져볼까 합니다.
저희 테헤란 민사 부동산 법률 팀에서는 현재 17년 경력의 민사 전문 변호사와 7인의 전담 변호사 그리고 20인의 실무진이 모두 의뢰인과의 1:1 상담을 진행하고 있습니다.
현재 명도 소송을 생각중이시라면, 아래 링크를 통해 상담 문의 남겨 주셔도 좋습니다.
부동산의 점유가 재3자에게로 옮겨졌다면?
명도소송 진행 중, 부동산의 점유가 기존의 임차인이 아닌, 다른 제3자에게 옮겨진 상황이라고 한다면, 임대인이 명도 소송에서 승소했다고 한들, 강제집행이 불가능해지는 상황이 발생할 수도 있습니다.
이미 부동산의 점유가 다른 사람에게 옮겨진 상황이기에, 승소 판결과 판결문의 효력이 없어기에, 이런 사오항을 사전에 예방하기 위한 방법으로 반드시 부동산점유 이전가처분신청을 해야 할 필요가 있습니다.
하지만, 누구나 다 부동산점유 이전가처분신청을 할 필요는 없기에, 법률 전문가와의 상담을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.
부동산점유 이전가처분신청 이후에는 집행까지 진척되어 진다면, 아래와 같은 효력이 발생합니다.
예를 들어, 임차인이 제3자에게 임대인 모르게 부동산의 점유를 전대하는 것이 불가능해진다는 것, 더불어 점유자 항정 효율을 낼 수 있다는 효력이 발생합니다.
따라서, 임차인이 다른 제3자에게 해당 부동산의 점유를 전대하게 된다면, 명도 소송의 승소는 아무런 효력을 발휘하지 못한다는 것을 유념하셔야 합니다.
부동산점유이전 가처분신청 방법으로는?
우선적으로 임대인이 가처분 청구를 통해 사법 관청에 부동산점유이전 가처분신청을 한 이후, 재판소에서 이를 확인하고 인용하게 된다면, 공탁지시를 내리게 됩니다.
내려온 공탁지시하에, 공탁 납부를 진척하시면 되는데요.
1~2일 이내에 사법관청에서는 이에 대해 타게를 내리게 되고, 처결 일자로부터 약 2주라는 기간내에 임대인이 직접 집행관 사무실에 방문하여 집행 요청을 해야 합니다.
더불어 집행 날짜가 정해지게 된다면, 임차인이 집을 비울 것을 대비하여, 문을 열 수 있는 열쇠 기술자와 증인 2명을 대동하여 방문해야 합니다.
이와 같은 과정을 진행할 시, 당일 목적물에 점유자가 존재한다면, 해당 점유자가 맞는지 확인한 뒤, 명도소송을 진행할 것이라는 점을 통보하고, 제3자에게 혹시 점유권을 넘기게 된다면, 효력을 현출하지 않을 것이라는 논지의 판담문을 붙이게 되면, 해당 집행은 완료됩니다.
하지만, 이때 명도 소송을 진행하기 위해서는 임대차 계약 종료나 해지의 사실이 반드시 존재해야 합니다.
임대차계약 해지를 위해서는
명도소송을 진행하기 위해서는 우선적으로 임대차계약이 해지되어야 하는데요.
하지만, 아래와 같은 상황에 포함된다면, 임대차계약해지는 물론 명도소송까지 진행할 수 있는 조건에 해당됩니다.
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해당 부동산을 불법적으로 사용하거나 훼손한 경우
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임대차 계약이 만료되었음에도 여전히 점유중인 경우
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주택의 경우 2개월, 상가의 경우 3개월 이상 월세를 미납한 경우
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임대인 허락없이, 해당 부동산을 제3자에게 전대한 경우
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실수나 고의적으로 해당 부동산을 파괴한 경우
이와 같은 사안들은 앞서 말씀드린 것처럼, 임대차계약 해지는 물론, 명도소송을 진행할 수 있는 조건에 해당됩니다.
만약, 조건에 해당된다면, 계약해지 통보를 하셔야 하는데요.
이때는, 구두로 의사표현을 하시는 것보단, 문자, 카톡, 음성녹음 등을 진행하여, 추후 문제가 생겼을 때를 대비하여 증거물로서 활용할 수 있도록 미리 준비해두시는 것을 추천 드립니다.
다양한 의사표현의 방법 중, 가장 추천드리는 것은 내용증명 발송입니다.
이는 추후 소송에서 가장 객관적인 증거물로서 사용될 수 있기에, 내용증명을 작성하여 상대방에게 발송하시는 것을 추천 드립니다.
부동산점유이전 가처분신청은 명도소송보다 우선적으로 진행되어야 하는데요.
법리적인 해석을 통해, 부동산점유이전가처분이 명도 소송의 사유가 되는 것인지부터 확인하고, 보전의 필요성을 소명하는 과정부터, 가처분 결정이 나오더라도 집행절차까지 모두 확실하게 관리해야 합니다.
따라서, 법적 절차를 진행하면서 내가 원하는 결과를 마주하기 위해서는 반드시 법률 전문가의 조력은 필수입니다.
내가 처한 상황과, 법률적인 관점을 토대로 최선의 해결 방안을 제시해 줄 수 있는 법률 전문가를 만나야 합니다.
저희 테헤란 민사 부동산에서는 17년 경력의 민사 전문 변호사가 존재합니다.
민사 전문 변호사라는 타이틀은, 오로지 대한 변호사 협회를 통해 변호사의 자질과, 능력, 승소 사례 등을 토대로 취득할 수 있는 타이틀이기에, 누구나 가질 수 있는 그저 그런 타이틀이 아닙니다.
따라서, 현재 민사 부동산 분쟁으로 인해, 변호사를 선임하시려고 한다면, 당연히 그 분야의 전문가인 민사 전문 변호사를 통해 문제를 올바르게 해결하시는 것이 좋습니다.
법무법인 테헤란 부동산 법률 팀은 17년 경력의 전문 변호사 뿐만이 아닌 7인의 베테랑 변호사와 20인의 실무팀이 함께 조력하고 있으니
자문을 구해서 방향을 잡기를 바라며 글을 마무리 하도록 하겠습니다.
감사합니다.
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