칼럼
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전세보증금 미반환 문제 해결 방법은
안녕하세요,
법무법인 테헤란입니다.
[법무법인 테헤란 부동산 법률 팀]
- 4년 연속 소비자 서비스 만족 대상 수상
- 부동산 법률센터 성공 사례 4,000건 달성
- 17년 경력의 부동산 전문 변호사
- 평균 승소 확률 88% 7인의 베테랑 변호사
- 월세 및 전세 보증금 반환 실무 팀 20인
오늘은 전세보증금 미반환으로 스트레스를 받고 계신 임차인 분들을 위한 QnA 칼럼을 준비 했습니다.
QnA1 : 다음주면 계약 종료가 되는데, 전세보증금 미반환 상황입니다. 이사를 가야 되는데 어떻게 해야 되나요?
전세보증금 미반환 상황인 경우에도 불구하고 다음 집으로 이사를 가야 되는 분들이 태반이라 생각이 듭니다.
사실상 보증금을 반환 받지 못하고 있을 때 이사를 가게 되면 불리하게 적용이 될 수 있지만,
임차권등기명령 설정을 통해서 보증금에 대한 우선변제권을 지켜볼 수 있습니다.
임차권등기명령은 임대차 계약이 종료 되었지만 전세보증금 미반환 상황이라면 신청을 해볼 수 있는데요.
임차권등기명령을 하는 이유는 보증금을 보호 할 수 있는 장치가 될 수 있기 때문입니다.
과거에는 집주인에게 송달 됐다는 내용이 확인이 되어야만 임차권등기 설정이 가능 했었지만,
집주인이 일부로 회피를 하거나, 연락이 닿지 않는 상황이 번번이 발생이 되고 있어
임차인이 단독으로 설정할 수 있도록 개정이 되었습니다.
실제로 7월에 5,000건의 접수 통계가 확인 되었는데요.
계약 체결이 만료가 되고, 이사를 가야 되는 상황이라면 보증금의 우선변제권을 지키기 위해 임차권등기는 필수라고 보면 되겠습니다.
QnA2 : 전세보증금 미반환 문제 무조건 소송을 해야만 하는건가요?
아닙니다.
전세보증금 미반환 상황일 때 소송을 하는 것은 물론 가장 효과적인 방법이기는 하지만 소송이 부담 스러운 분들의 경우에는
내용증명이라는 제도를 활용하기도 합니다.
내용증명은 법적인 효력이 가해지는 것은 아니지만 변호사의 이름으로 발송 되는 문서는 집주인에게 심리적인 압박을 가할 수 있습니다.
심리적인 압박을 받는 이유는, 내용증명은 소송 전 단계의 문서 발송의 개념으로 추 후에 소송을 하겠다는 경고문과 같은 것이기 때문인데요.
소송을 하게 되면 집주인에 확실하게 불리한 입장이 되기 때문에 내용증명으로 이렇게 심리적은 압박을 가해볼 수 있으며,
추 후에 소송을 할 때도 증거로 활용을 해볼 수 있습니다.
하지만, 내용증명 하나만으로 전세보증금 미반환 문제를 해결 할 수 있는 확률은 1/3로 사실상 낮기 때문에 돈을 받지 못할 것 같다라고 한다면
결국은 소송이 답이라고 말씀을 드릴 수 있겠습니다.
QnA : 소송을 하면 돈을 돌려받을 수 있나요?
전세보증금 미반환 문제가 발생 되어 곧바로 소송을 하는 것이 아닌 순차적으로 접근을 하는 것이 중요한데요.
우선 현재 계약 체결이 종료 되었고, 재계약 여부 할 의향이 없었다라는 통보를 한 증거가 필요로 합니다.
이러한 증거를 확보하고 소송을 하면 임차인에게 유리할 수 밖에 없으므로 승소할 수 있는 확률은 커지는데요.
하지만 승소를 했지만 만약 집주인이 돌려줄 수 있는 돈이 없다고 하면 당연히 무용지물이겠죠.
때문에 집주인의 재산을 우선적으로 파악해서 가압류 가처분을 설정 해두는 것이 효율적입니다.
가압류 가처분은 집주인의 재산을 처분하지 못하도록 방어할 수 있는 장치라 생각을 하시면 되겠는데요.
소송을 해서 승소를 하고, 집주인의 재산을 처분함으로써 임차인의 보증금을 보전 받아야만 하기 때문에
가압류 가처분을 필수적으로 설정 해두는 것이 효과적입니다.
실제로 가압류 가처분을 하지 않고, 집주인이 일부로 자신의 재산을 은닉하고 처분하는 경우가 종종 발생 되고 있으므로
가압류 가처분부터, 소송까지 전문 법률 대리인과 동행 하는 것을 권유 드립니다.
지금까지 전세보증금 미반환 피해자 분들께서 문의 주신 대표적인 내용에 대해서 답변을 드렸는데요.
요즘 보증금은 최소 2-3억 최대는 5억에서 10억까지도 구성이 되어 있어 하나의 재산으로 칭할 수 있죠.
다음 집에 이사를 가야 되거나, 매매 계약을 체결 했다거나, 은행에서 대출한 돈이 있다면 상환을 해야 되는데
보증금을 받지 못하고 있다면 어떤 누구나 답답할 수 밖에 없을 것 같다는 생각을 합니다.
법무법인 테헤란 부동산 법률 팀은 17년 경력의 전문 변호사를 필두로 7인의 베테랑 변호사와 20인의 실무팀이 조력하고 있으니
전세보증금 미반환 문제 자문을 구해 해결하기를 바라겠습니다.
오늘의 QnA 시간을 마무리 하도록 하겠습니다.
감사합니다.
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