칼럼
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[부동산 칼럼] 공유물분할을 알아보고 있다면
반갑습니다.
테헤란 부동산전담센터입니다.
최근 부동산 가격이 크게 상승하였습니다. 실제로 아파트 및 토지에 투자를 하는 분들도 많아진 실정입니다. 이 때 마음이 맞는 사람들과 함께 금전을 투자하여 부동산을 구매하고, 공유관계를 형성하기도 하죠.
서로 간에 이해관계가 일치하고 있을 때는 별다른 문제가 없으나, 차후에 공유자 중 누군가가 공유물을 처분하고자 하고, 비동의 하는 사람이 있다면 갈등이 발생합니다.
공유물의 경우 공유자 중 단 한 사람이라도 처분을 반대한다면, 결국 공유물분할청구소송을 통해 공유물을 분할해야 합니다. 오늘 글을 통해 자세하게 알려드리겠습니다.
공유물분할, 어떤 경우에 소송이 필요한 걸까?
공유물이란 두 명 이상의 사람이 함께 공동으로 특정물을 소유하고 있는 관계를 뜻합니다. 이들간의 관계를 공유관계, 해당 특정물을 공유물이라고 하고 있습니다.
공유관계를 형성한 사람은 자신의 지분별로 해당 공유물을 전원이 함께 공동으로 소유하고 있습니다. 주의해야 할 것은 지분을 가지고 있는 것이지 소유관계는 공동이기 때문에 지분 그 자체를 처분하는 것은 자유이나 공유물 자체를 처분할 수는 없다는 점인데요.
이렇게만 이야기하면 이해하기가 어려울 겁니다. 예를 들어 위의 사안에서와 마찬가지로 갑, 을, 병은 하나의 토지를 지분별로 공동으로 소유하고 있습니다. 각각 1/3 지분별로 소유하고 있는 상황입니다.
그런데 이 때 갑이 정이라는 사람에게 돈을 받고 자신의 1/3 지분을 매도하였습니다. 이 경우에는 본인의 지분을 넘긴 것이기 때문에 을과 병의 동의가 필요 없는데요.
하지만 이와 달리 만약 갑이 해당 토지 자체에 대해 경매를 신청하여 토지를 판매하고 싶거나, 혹은 지분으로 공동 소유하는 것이 아니라 특정 부분을 본인 땅으로 소유하고자 합니다. 이 때는 지분을 넘어선 행위이기 때문에 을, 병 공유자 전원에게 동의를 받아야 합니다.
즉 위의 예시에서 갑이 경매로 해당 토지를 판매하고 대금으로 분할받고자 한다면 공유자 전원의 동의를 필요로 합니다. 만약 단 한 사람이라도 동의를 하지 않는다면 공유물분할청구소송을 법원에 제기할 수 밖에 없습니다.
공유물분할 방법은?
공유물분할청구소송 및 토지분할신청
공유자 간에 합의가 이루어지지 않고 있을 때 어떤 방법으로 공유물분할을 청구할 것인지는 크게 두 가지 방법이 있습니다. 하나는 법원에 공유물 분할을 청구하는 공유물분할소송이고, 또 하나는 소관청에 토지를 분할해줄 것을 신청하는 방법입니다.
소관청의 경우 공유자 중에서 1/5 이상 혹은 20인 이상의 동의를 받으면 토지분할신청이 가능합니다. 단 해당 신청의 경우 만약 공유자 중 누군가가 이의신청을 제기하면 결국 공유물분할청구소송이라는 본안소송으로 진행하게 됩니다.
따라서 당사자간에 분쟁의 여지가 있다면 차라리 처음부터 법원에 공유물분할소송을 제기하는 것이 시간과 비용을 아낄 수 있는 현명한 방법입니다.
공유물분할소송 제기하면 법원이 공유물을 분할합니다.
법원에 소송을 제기할 경우 해당 소송을 제기한 원고가 원하는 방식으로 공유물을 분할해줄 것이라 생각하는 의뢰인들이 있습니다. 하지만 그렇지 않습니다.
공유물분할소송의 경우 어떤 방법을 선택하여, 어떻게 공유물을 분할할 것인지는 온전히 판사의 재량에 맡겨져 있습니다. 따라서 만약 갑이 본인은 대금분할을 원하여 공유물분할청구소송을 제기한다고 하더라도, 막상 판사가 보기에는 현물분할이 더 낫다고 판단된다면 현물분할로 나누라고 명할 수 있다는 것이죠.
크게 판사가 공유물을 나누는 방법은 3가지 입니다. 공유물 자체를 현물로써 나누는 ▲현물분할, 경매 등의 절차를 통해 공유물 자체를 매도하고 그 대금을 나누게 하는 ▲대금분할, 그리고 공유자 중 누군가는 토지 전체를 소유하고 남은 사람에게 대금을 지불하는 ▲가액분할이 있습니다.
법률지식이 없는 일반인의 경우 가장 공평한 것은 일반적으로 현물분할 및 대금분할이라고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 현물분할의 경우 나는 해당 땅의 지분만 소유하고 있는 상황인 탓에 판사가 땅을 현물분할할 경우 본인이 어떤 땅을 소유하게 될 것인지 알기 어렵습니다. 즉 갑,을,병 1/3씩 토지를 분할했으나 갑은 운이 좋아 도로와 인접한 땅을 가지게 되고 을은 운 나쁘게 사실상 맹지를 분할받을 수 있다는 것이죠.
대금분할역시 만약 해당 토지 및 공유물이 앞으로 더 상승할 가치가 있다면 지금 당장 경매로 매도하는 것은 아까운 일일 수 있습니다. 따라서 어떤 분할 방법을 선택하는 것이 더 이득인지는 법률전문가의 조력을 받아 직접적으로 돈 계산 및 미래 가치를 계산해야 합니다.
또한 이외에도 결과적으로 어떤 분할방법을 선택하여 공유물을 분할해줄 것인지는 온전히 판사의 재량이기 때문에 법률전문가인 변호사를 선임하여 비교적 의뢰인이 원하는 분할 결과가 나올 수 있도록, 제대로 소명하는 것이 중요합니다.
해당 분할 방법이 가장 합리적이고 공평한 방법이라는 것은 변론 및 증거자료를 통해 소명해야 합니다.
보전처분의 필요성
공유물분할소송을 청구하기 전에 반드시 신청해야 하는 법적 절차가 있습니다. 간혹 승소 후, 내가 원하는 방식으로 공유물을 분할받는 판결문을 받았음에도 불구하고 원하는 결과를 얻지 못 하는 경우가 있습니다.
만약 소송 진행 중 공유자 중 일방이 타인에게 공유물을 매도 등의 방법으로 처분했다면 승소했다고 해도 공유물 분할이 어려울 수 있습니다. 이런 일을 막기 위해서는 부동산처분금지가처분이라는 보전처분을 미리 신청해야 합니다.
이외에도 청구자가 예상하지 못 하는 복병이 발생할 수 있습니다. 공유자 중 누군가가 해당 토지에 타인을 상대로 저당권 및 전세권을 설정해주었다면 사안은 더욱 복잡해집니다. 만약 해당 점유자를 내보내고자 한다면 상대방에게 정당한 점유 권한이 존재하지 않는다는 것을 입증해야 하며, 현실적으로 법률전문가가 필요한 사안입니다.
현재 공유물분할과 관련하여 법률분쟁을 겪고 있다면 테헤란 민사전담센터로 문의하셔도 좋습니다. 18년 경력의 5대 대형로펌 출신 민사전문변호사 및 10년 경력의 베테랑 변호사를 주축으로한 총 7인의 민사전담변호사가 분쟁을 해결해드릴 것을 약속드립니다.
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