칼럼
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[칼럼] 재건축명도소송 주의 사항은
안녕하세요,
법무법인 테헤란입니다.
오늘은 수많은 종류의 명도소송 중 재건축명도소송에 대한 내용에 대해서 이야기를 해 보도록 하겠습니다.
먼저 명도 소송에 대해서는 토지나 건물을 권한 없이 점유를 하고 있는 사람을 상대로 하여서 토지와 건물의 인도를 구하는 소송이 바로 재건축명도소송이라고 합니다.
따라서 부동산의 소유자 혹은 점유권자 이외의 점유권이 없는 자가 무단으로 부동산을 점유하고 있을 때 부동산의 소유자는 자신의 부동산에 대해서 점유를 넘겨달라고 하는 소송을 제기하도록 하고 있습니다.
즉, 정리를 하자면 임대차 계약이 만료가 될 경우에 있어서 해약 통보 후 6개월이 지나도록 세입자가 나가지 않은 채 부동산을 점유했거나 또는 경매, 공매로 낙찰을 받은 부동산에 대해서 점유권이 없는 사람이 인도명령의 기간이 지난 후에도 무단 점유를 할 경우에 진행을 고려하셔야만 합니다.
그러나 이러한 사항이 아니라고 하더라도 진행을 해 볼 수 있는데요.
재건축을 하려고 하는 건물에서도 충분하게 발생을 할 수 있기도 한 부분이라는 점에 대해서 고려를 하셔야만 합니다.
법무법인 테헤란 민사 부동산 법률 팀은 17년 경력의 전문 변호사와 7인의 베테랑 변호사 그리고 20인의 실무팀으로 구성이 되어 있는데요.
오랜 경력 그리고 수 많은 승소 사례로 쌓은 노하우로 여러분들이 놓여 있는 상황에 알맞은 솔루션을 제공해 드릴 것을 약속 드립니다.
현재 급한 사안이라고 하면 곧바로 문의 주시어 상담부터 받으셔도 괜찮습니다.
이어서 본문으로 들어가도록 하겠습니다.
어떤 경우에 있어서 진행을 하게 될까요?
우리가 평소에 길을 걷다 보면 상당히 낡아 보이는 건물들을 보기도 합니다.
이러한 건물들의 경우에는 모두 다 철거를 한 후 다시 한 번 건축을 진행하도록 하는 경우도 상당히 많이 목격을 되고 있죠.
이러한 과정을 위해서는 현재 그 건물 안에 거주를 하는 임차인들이 존재를 한다면 이에 대해서는 모두 다 나가줄 것에 대해서 요구를 하셔야 되는데요.
그러나 나가 줄 것에 대해서 요구를 한다고 하더라도 이러한 건물주의 요구에 응하지 않은 채 점유권이 없는 상태로 지속적으로 있는 경우가 많습니다.
이런 경우라면 기다릴 수만은 없기 때문에 이에 대해서는 결국 재건축명도소송을 청구하는 것에 대해서 고려를 해 볼 수 있죠.
이에 더해서 재건축을 하려고 할 때의 첫 단계로 인해서 해당 건물에 있어서 거주를 하는 주민들에게 분양 신청을 할 것 인지에 대해서 그 여부에 대해서 얻게 됩니다.
임차인이 아닌 그 집을 소유하고 있는 주민을 대상으로 하고 있습니다.
여기서의 주민들과의 문제는 분양신청을 포기하고 현금 청산을 받을 것 인지 혹은 조합원으로 남아서 있을 것 인지 등에 대해서 고민을 하시게 되는 경우가 많습니다.
다시 한번 건축을 진행하는 담당을 맡게 된 조합이라고 한다면 최대한 많은 조합원들의 동의를 받아야만 이에 대한 설립 인가를 받을 수 있기도 합니다.
그렇기에 이에 대해서는 수단과 방법을 가리지 않은 채 분양신청을 하도록 권유를 하고 있는 상황이기도 하죠.
이에 대해 분양신청을 한다고 하더라도 결국 실제로 분양계약을 체결을 하지 않는다고 한다면 결국 조합원에서
탈퇴를 한 후 현금청산을 받아서 나갈 수 있도록 한다는 내용의 약속을 하며 현혹을 하게 되는 경우가 많다는 점입니다.
그러나 주의를 하셔야 됩니다.
이러한 현혹 등을 통해서 조합원 다수에 가입을 했고 이에 대해서 신탁을 받고 있는 상황에 놓이는 경우가 많습니다.
그러나 그렇다고 하더라도 반대파 조합원들의 비대위를 구성해 줄 각종 행정 소송 등을 제기하는 경우가 발생을 할 수 있습니다.
혹은 이주의 인도의무를 이행하지 않았다고 하더라도 주장을 하게 되면서 사업 추진 자체가 지연으로 이어지는 경우도 상당히 많기도 하고요.
이런 경우라고 한다고 하더라도 결국에는 재건축명도소송을 청구하셔야 할 필요가 있다고 할 수 있겠습니다.
이러한 매수 협의가 이루어지지 않을 경우라고 한다면 조합은 불가피하게 수용재결을 진행하거나 혹은 본 소송을 진행하게 될 수 없다는 점에 대해서 고려를 하셔야만 합니다.
이에 대해서는 꼭 주의를 해야 할 부분이 존재를 하는데요.
만약 이러한 재건축명도소송의 대상이 현금 청산자의 경우라고 한다면 청산자의 경우는 청산금을 지급받게 될 때까지 결국 명도를 거부할 수 있는 권리가 있다는 점 입니다.
그 대상이 세입자인 경우라고 한다면 주거이전비, 이사비 등을 모두 다 보상을 한 후 해당 소송이 청구를 할 수 있는 상황에 이르게 된 것 인지에 대해서도 참고를 해 주셔야 한다고 합니다.
재건축명도소송을 청구함으로써 승소를 할 경우에는 이러한 판결을 토대로 하여서 강제집행을 진행할 수 있도록 한다는 점에 대해서도 고려를 해 주셔야 한다는 점 잊지 마시기를 바랍니다.
맺음말
이러한 강제집행을 통해서 무단으로 점유를 하고 있는 사람들에게 강제로 퇴거를 하도록 진행을 할 수 있습니다.
이러한 절차 진행을 하기 전 계고 집행을 통해서 점유인에게 일정 기간 내 해당 부동산에 대해서 인도를 하지 않을 경우에 있어서 강제 퇴거 조치를 불사한다는 내용을 담은 문서를 보낸 후 약 10일 정도의 기간을 부여합니다.
그럼에도 불구하고 이에 대해서 이행을 하지 않는다면 집행관 사무소에 방문하여 집행관 인원 및 집행 비용 등에 대해 결정 후 비용을 납부하면서 집행 날짜를 정하도록 하게 됩니다.
이러한 과정을 통해서 좀 더 확실하게 대응을 할 수 있도록 하셔야 한다는 점을 고려한다면 반드시 재건축명도소송을 진행하기 위해서 변호사 조력을 통해 해결을 하셔야 됩니다.
감사합니다.
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