칼럼
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[부동산 칼럼] 계약갱신요구권 Vs 집주인 실 거주 쟁점은?
임대차 2법 시행이 된지도 어언 6개월 남짓 지난 듯합니다. 임대차 2법이라 함은 계약갱신청구권제 그리고 전월세상한제를 의미하는데요. 해당 두 개의 법이 시행됨과 동시에 서울 내 중저가 전세거래가 급격하게 줄어들고 있다는 조사결과가 있을 정도로 큰 영향을 받고 있는 상황이라고 합니다.
그 밖에 이와 관련해 분쟁의 원인이 되고 있는 문제가 하나 있습니다. 바로 “계약갱신청구권”을 요구하는 임차인과 “집 주인 실 거주”를 이유로 거절한 임대인 사이의 문제입니다.
실제로, 임대차 2법이 시행한 후 계약갱신청구권을 행사하여 임대기간을 2년 더 연장하고자 하는 세입자가 증가했습니다. 그리고 이러한 임차인의 요구에 임대인이라면 별 다른 사유가 없는 한 세입자의 계약갱신청구권을 거절 할 수 없다고 하죠.
다만, 딱 한가지의 경우를 제외하고 말입니다. 바로 임대차보호법 규정에 따른 ‘집주인 실 거주’ 목적에 의한 경우인데요.
유일한 거절의 사유이다 보니 실제 거주 여부와 상관없이 기존 임차인과의 임대차계약을 종료하기 위한 수단으로 집주인들이 ‘실 거주’라는 카드를 꺼내들었기 때문입니다. 이를 이유로 계약갱신을 합법적으로 거절하고 있는 것 이죠.
세입자의 입장에서는 이에 응해야 하지만 다소 찜찜합니다. 실질적으로 과연 실 입주를 했는지 여부를 명확히 파악할 수 있는 방법이 없고, 만약 실 거주 하지 않고 다른 임차인을 들였다면 그에 대한 또 다른 민사 분쟁을 고려해야 하기 때문이죠.
1. 실제로 거주하는지 확인, 합법인가요?
집주인 실 거주를 목적으로 계약갱신에 실패한 세입자라면 다소 억울한 감도 없지 않아 있을 것 같습니다. 뿐 만 아니라 당장 전세난으로 인해 살 집을 구하기도 힘든 상황에서 막막함이 먼저 앞서는 경우도 많겠죠.
이런 이유로 우리 주택임대차보호법 시행령 제6조에서는 계약갱신을 거절당한 임차인은 임대인 및 임차인의 성명, 확정일자 부여일, 차임 또는 보증금, 임대차기간 등 정보를 확인할 수 있다고 규정해 임차인에게 실 거주 여부에 대한 사항을 확인할 수 있도록 그 확인에 대한 권리를 인정하고 있습니다.
따라서 계약갱신청구권을 거절당한 임차인이라면 주택임대차보호법 시행령 제6조에 근거해 정보를 확인할 수 있고, 해당 확인을 통해 실 거주 여부를 확인할 수 있습니다.
다만, 문제가 되는 것은 개인정보보호법으로 인해 아무리 거절당한 세입자가 해당 주택 임차인의 실 입주 여부 확인을 위한 정보제공을 요청하더라도 개인정보에 해당하는 내용에 있어서 한계가 있다는 점인데요. 그렇다면 제도적으로 마련된 권리를 행사할 수 없는 것일까요?
2. 가장 확실한 확인방법은 확정일자 부여 여부
다행이 방법이 아예 없는 것은 아닙니다. 바로 확정일자 부여 여부에 대한 확인은 개인정보보호법과 상관없이 확인이 가능할 수 있기 때문인데요.
따라서 많은 임차인들이 근거규정에 의해 확정일자 부여 여부를 통해 집 주인의 실 거주여부를 추측하는 수준에 미치고 있는 것입니다. 이에 임차인들의 원성은 꽤 높은 편입니다. 확정일자를 부여하지 않는 경우도 있는데, 모든 상황을 확정일자 부여 여부만으로 파악은 한계가 있다는 것인데요.
하지만 2021년 6월 1일부터 임대차신고제가 의무로 시행됨에 따라 신규 계약 건에 대한 사안에 있어서는 무조건 확정일자가 자동으로 부여되고 있기 때문에 확정일자 부여 여부만으로도 1차적으로 해당 주택에 누군가 신규 입주를 했는지 여부를 파악할 수 있습니다.
하지만 일부에서는 단순히 확정일자부여 만으로는 집주인이 실제 거주를 하는지 혹은 다른 새 임차인을 임대해줬는지에 대한 부분을 명확하게 파악할 수 없다는 문제가 제기되기도 합니다.
실제로 확정일자 부여는 단순히 신규 임차인이 들어왔는지 여부를 파악할 수 있을 뿐 실제로 집 주인이 전입을 했는지 여부에 대한 판단에는 다소 애매할 수 있습니다. 따라서 집 주인의 전입여부가 판단이 가능할 수 있는 제도마련이 필요하지 않을까 하는 의견 역시 존재하고 있기도 합니다.
3. 집주인이 실거주 하는 척, 신규임차인 구했다면? 손해배상청구 가능!
이렇게 임대차계약 갱신 청구권의 거절 사유의 명확한 확인이 필요한 이유에 대해 다소 궁금하실 수 있겠습니다. 계약갱신청구권을 행사했고, 집 주인의 실 거주 사유에 대한 이유로 거절되면 그만이 아닌가 싶기도 하실 텐데요.
집 주인의 실 거주를 이유로 기존 임차인의 기존임대차계약 갱신을 거절한 후, 다른 신규 임차인을 구해 세를 놓게 되면 이러한 임대인의 행위로 인해 기존 임차인에게는 손해가 발생할 수밖에 없습니다.
따라서 기존 임차인과의 임대차계약을 거절하고 새로운 전세 및 월세 계약을 통해 보증금을 올린 후 새로운 임차인과의 임대차계약을 체결하게 될 경우 이를 사유로 기존 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 청구을 통해 손해에 대한 배상을 받을 수 있는데요.
이 때 손해를 입정하기위한 가장 핵심증거는 바로 거절사유에 해당하는 집 주인 실 거주 여부입니다. 따라서 세입자에게는 다소 중요한 증거확보의 수단이 될 수 있겠죠.
4. 새롭게 바뀐 임대차관련 규정, 확실한 보호를 원한다면
이렇듯 요즘 부동산정책은 따라가기 어려울 만큼 혼란기에 있다고 해도 과언은 아닙니다. 이제 막 시행을 시작한 주택임대차호보법에 더해 최근에는 양도소득세를 포함해 종합부동산세까지 관련 세율문제를 중심으로 어떤 정책을 마련해야 할지 아직도 그 주제가 뜨거운 감자인 상황인 것만 봐도 알 수 있는데요.
이렇듯 어지러운 상황 속에서도 우리는 전세계약을 체결해야 하고, 매매도 진행해야하죠. 어찌되었든 사회는 돌아가야하고, 사람은 살아야 하니까요.
따라서 가장 안전하고 확실한 법제도 틀 안에서 내 사안을 해결할 수 있는 방법은 결국 부동산법률상담을 통한 진행이라고 할 수 있겠습니다.
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