칼럼
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[칼럼] 세입자안나갈때 명도소송 조건과 절차
안녕하세요,
법무법인 테헤란입니다.
임대료 미납, 반려견 문제, 불법적인 용도로 사용, 계약기간 종료 등등 이유로 명도소송에 대해서 문의건이 꾸준히 들어오고 있습니다.
물론, 몇 번은 임차인과 협의를 하기 위해 대화를 시도해 보신 분들도 있을 것 같은데요.
하지만, 협의가 잘 되지 않아 내보내려고 했지만 계속 나가지 않을 경우 세입자안나갈때 어떻게 대처를 해야만 할 지 몰라 인터넷에 검색을 하게 되었을 것 같습니다.
세입자안나갈때 명도소송이라고 하는 내용이 보이기는 하지만 아무래도 처음 접하신 분들께서는 이 제도가 무엇인지, 조건이 혹시 따로 있는지에 대해서 궁금하실 수 있을 것입니다.
오늘 그래서 세입자안나갈때 소송을 하기로 마음 먹은 분들을 위해서 필요한 정보를 공유 해드리려고 하는데요.
아래의 글을 3분 정도만 쭉 집중하고 따라와 주세요.
법무법인 테헤란 법률팀은 17년 경력의 민사 전문 변호사를 비롯해서 7인의 베테랑 변호사 그리고 20인의 실무팀이 함께 하고 있습니다.
오랜 경력과 수 많은 승소 사례로 얻은 경험, 탄탄한 조직력으로 의뢰인분들이 놓인 상황에 가장 알맞으며 적합한 방향성을 제시해 드릴 것을 약속 드립니다.
현재 상황이 급한 사안이라고 한다면 곧바로 자문을 구해 상담부터 진행 하셔도 괜찮습니다.
이제 본문으로 들어가도록 하겠습니다.
명도소송 조건이 어떻게 되나요?
세입자안나갈때 무조건 소송을 진행 할 수 있는 것이 아닌 법률 조건에 부합이 되어야만 하는데요.
1) 임대료를 2회 이상 미납
2) 임대인에 최소 2개월 이상 계약 종료 의사를 밝혔을 때
3) 세입자가 고의적으로 부동산을 훼손시킬 때
4) 다른 목적으로 부동산을 이용한 경우
위 요건 중에 하나에는 성립이 되어야만 소송을 진행해 볼 수 있게 되는 것입니다.
이 글을 읽고 계신 분 모두 상황이 다르고 위와 같은 조약이 없으실 수도 있는데요.
정확하게 소송 절차를 밟기 위해서는 우선 임대인 분이 어떤 상황에 있는지에 대해서 전문가와 의논을 하고 확실한 법률 과정을 밟기를 바라겠습니다.
소송 전에 할 수 있는 내용증명 효력은?
“임차인이 나가지 않아서 내용증명을 발송 했는데도 똑같네요”
이 글을 읽고 계시는 분들도 내용증명이라는 제도를 이용해 보신 분들도 있으며, 이번에 처음 접하신 분들도 있을 것 같은데요.
이는, 우편물의 내용을 서면으로 증명해 주는 제도로, 법적인 효력이 발생 되는 것은 아니며 세입자에게 퇴거를 하지 않으면 추 후에 명도소송을 할 수 있다는 경고문 정도라고 이해하시면 되겠습니다.
임차인이 심리적인 압박을 받고, 바로 퇴거 조치를 진행 할 수도 있겠지만 극히 드문 경우라고 말씀을 드릴 수 있겠는데요.
내용증명을 이용해서 사건이 곧바로 해결 된다면 너무 좋겠지만, 그러지 아니한 경우라면 이나저나 소송을 해야만 하는 것이죠.
하지만 내용증명에 대해서 말씀을 드리는 이유는 곧바로 법률 절차를 밟는 것보다 그 전에 진행할 수 있는 제도에 대해서 여쭤보는 분들도 있기 때문인데요.
세입자안나갈때 가장 확실한 방법은 사실상 현재 놓인 사안에 대해서 전문가와 상의를 하고 차선책을 구현해 나아가는 것이 가장 좋다고 말씀 드릴 수 있겠습니다.
승소 후 강제집행 절차는
세입자안나갈때 명도소송을 진행 하고 승소를 하게 되면 강제집행이 이루어지게 되는데요.
1) 강제집행 신청
승소를 확정 받게 되면 집행문을 통해 강제집행을 신청 해볼 수 있습니다. 직접 집행관 사무실에 방문해서 신청을 하면 추 후에 사무실에서 전화가 와서 집행 날짜 등을 안내 받게 됩니다
2) 계고집행
본 집행을 하기 전에 임차인에게 자진해서 퇴거를 할 것, 부동산을 임대인에게 인도 할 것이라고 기회를 주는 기간인데요. 만약 마감이 되는 날까지 진행을 하지 않으면 본집행으로 이어져 가는 것입니다.
3) 본집행
현장에 성인 증인 2~ 3명 열쇠공, 이사업체, 짐 보관업체가 함께 방문하여 임차인이 없으면 강제로 문을 열고 들어가 임차인의 물건을 강제로 빼내어 보관업체에서 창고로 옮기게 됩니다.
4) 매각
창고로 이동 된 물건을 계속 보관하면 임대인이 계속적으로 보관비용을 내야 되기에 내용증명을 통해 임차인에게 가져가라고 통보를 하고 그래도 가져가지 않을 경우면 매각이라는 절차를 통해 물건을 처분해 볼 수 있습니다.
이렇게 세입자가안나갈때 승소 후에 강제집행을 통해 퇴거 조치를 취해볼 수 있게 되는데요. 사안이 복잡한 만큼 전문 변호사와 함께 진행을 해야만 하는 것이 가장 중요하다고 말씀 드릴 수 있겠죠.
맺음말
17년 경력의 민사, 부동산 전문 변호사와 수 많은 승소 사례를 갖고 있는 7인의 베테랑 변호사 그리고 20인의 실무 팀이 함께 조력 하고 있는 테헤란 법률 팀은
현재 의뢰인이 놓인 사안에 가장 알맞으며 확실한 해결책을 제시해 드리기 위해 최선의 노력을 하고 있습니다.
자문을 구해서 하루 빨리 해결책을 만들기를 바라면서 글을 마무리 하도록 하겠습니다.
감사합니다.
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