칼럼
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[부동산 칼럼] 급변하는 부동산 정책 속, 내 재산 확실히 지키고자한다면 꼭 읽어보세요.
주택임대차보호법 개정으로 2020년 7월, 임대차 3법이 통과되었습니다. 벌써 4개월이 지나고 있는데요. 새롭게 개정된 임대차3법은 임대인과 임차인 상관없이 꼭 알아두어야 할 사항이 꽤 많습니다. 본 법인 부동산/민사전담팀을 통해서도 임대차 3법 개정과 관련해 혼란스러움을 해소하시고자 문의를 주시는 분들이 꽤 많습니다.
따라서 오늘은 본 법인 부동산/민사전담센터에서 이러한 궁금증을 해소해 드리고자 임대차 3법에서 임대인과 임차인이 꼭 알아야 할 핵심 정보만 정리해드리도록 하겠습니다. 임대차3법은 크게 세가지 항목으로 나눌 수 있습니다. 계약갱신청구권, 전·월세 상한제, 전·월세신고제가 바로 그것입니다. 지금부터 하나씩 알아보도록 하겠습니다.
1. 계약갱신청구권
주택임대차보호법에 따르면 임대인은 임차인이 임대차계약 기간이 종료되기 6개월전부터 1개월전까지 계약갱신에 대한 요구를 하게 되면 정당한 사유가 없다면 거절할 수 없도록 규정하고 있습니다.
최근 개정된 내용은 2020년 12월 10일 이후 최초로 계약을 체결하거나 갱신된 계약의 경우에는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인은 1회에한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 개정했습니다. 그리고 이렇게 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년으로 최대 2년을 보장할 수 있도록 개정되었습니다.
언제든 연장 가능했던 전세계약을 1회로 한정함으로써 제한을 둔 것입니다. 간단히 정리하면, 전세 계약 갱신은 1회, 2년으로 최대 4년간 보장할 수 있다는 것을 기억하시면 되겠습니다.
2. 전·월세 상한제
전세 및 월세 계약에서 갱신될 경우 올릴 수 있는 임대료 비율을 5% 범위 내로 제한했습니다. 그리고 그 범위내에서 각 지방 지방자치단체장들의 경우 5% 이내에서 그 상한선의 비율을 자율적으로 정할 수 있습니다.
한 가지 특징은 새롭게 임차인과 임대차계약을 체결할 경우 전세 및 월세 상한제인 5% 범위 내의 비율의 적용일 받지 않습니다. 따라서 새롭게 임대차계약을 체결할 경우에는 상한제 적용 없이 자유롭게 비율을 책정하실 수 있습니다.
또 한가지 전세 및 월세 상한제 적용을 받지 않는 경우가 있습니다. 1회 계약갱신을 통해 4년계약이 만료된 후 재계약을 체결할 경우에는 상한선 제한이 없습니다.
3. 전·월세 신고제
마지막 전·월세 신고제는 말 그대로 ‘신고’를 의무화 한 제도입니다. 즉 전세 및 월세계약을 체결한 경우 계약체결 30일 이내에 계약자는 전·월세 계약 사실을 신고해야 합니다. 신고제를 도입한 이유는 계약자의 실거래 정보를 이용해 부동산 시세에 대한 정보를 좀 더 정확하게 제공하기 위한 정부의 의도라고 볼 수 있습니다.
신고 내용으로는 계약 당사자, 보증금, 임대료 및 계약금 등에 대한 계약 전반에 대한 내용을 해당 시·군·구 등 자치단체에 의무적으로 신고하도록 하고 있습니다. 그러나 이 경우에도 오피스텔, 고시원등의 비주택으로 편입되는 부동산에 대해서는 신고의무가 제외되니 이 점도 확인하실 필요가 있습니다.
중개사를 통하지 않고 당사자 사이에 직접적인 거래가 발생할경우에는 거래자가 직접 신고의무가 발생하며, 중개업소를 통한다면 공인중개사가 이 사실을 신고해야 합니다.
임대차3법 중 계약갱신청구권 및 전월세 상한제는 이미 시행될 예정이며 전월세 신고제의 경에는 내년 6월부터 시행될 예정이니 시기도 명확히 알아두시고 준비하시면 좋겠습니다. 또한 정부는 임대차3법 후속조치로 각 제도에 대한 시행령을 입법할 계획을 발표했습니다.
각 시행령에 대해서는 시행령입법이 완료 되는대로 또 한번 칼럼을 통해 설명해드리도록 하겠습니다.
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