칼럼
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[칼럼] 토지공동소유 분할 전원 동의가 되지 않을 때
안녕하세요
법무법인 테헤란입니다.
기억에 남는 한 의뢰인이 계십니다.
할아버지로부터 물려 받은 토지가 있었는데, 친척 분들과 함께 여러명이 소유하고 있는 중에, 서로 의견이 맞지 않아 소송을 생각하신다면서 할아버지를 떠올리며 눈물을 보였던 의뢰인이 참 기억에 많이 남았습니다.
하나의 토지에 여러명의 공유자가 생긴다면 분쟁이 일어난 확률이 매우 높습니다.
특히, 토지의 경우에는 부부, 부모, 자식형제들 사이에도 공동으로 소유하고 있는 경우가 흔합니다.
가까운 사이에서 분쟁이 일어나기에, 더욱 힘들어하시는 분들이 많은데요.
이럴 때 일수록 문제를 더욱 신속하게 해결하시는 것이 좋습니다.
따라서 오늘은 토지공동소유 분쟁이 일어난 상황에서 그에 맞는 대응 방안이 무엇인지에 대해 알아보는 시간을 가져보겠습니다.
저희 법무법인 테헤란에는 17년 경력의 민사 전문 변호사를 포함한 총 7인의 변호사가 존재합니다.
의뢰인이 가진 민사 부동산 분쟁을 해결해 드리기 위해, 의뢰인과의 1:1 맞춤 법률 상담 서비스를 진행하고 있습니다.
현재 토지공동소유에 대해 법리적 대응 방안이 필요하시다면, 테헤란으로 문의 남겨 주셔도 좋습니다.
토지공동소유란?
토지 공동소유란, 소유권 공유 형태를 뜻하며, 여러 사람이 한 공유물을 공동으로 소유하는 것을 뜻합니다.
그렇다면, 여러명의 공유자가 있는 토지를 어떻게 나눌 수 있을까요?
상속받은 땅의 지분 중, 나의 지분을 처분하거나 매도하기를 원한다면, 공유물분할청구소송을 진행하셔야 합니다.
공유물 분할청구소송이란, 여러명의 공유자들과 하나의 목적물을 두고 분쟁이 생겼을 때, 공유 관계를 해소할 수 있는 법적 절차를 뜻합니다.
사실, 상속받은 토지의 경우에는 많은 토지 공유자가 있는 경우가 대부분입니다.
이때, 공유자들은 자신의 지분만큼 토지를 분할하거나, 지분에 따라 수익할 수 있는 권리가 있습니다.
하지만, 이와 같은 과정은 전체 공유자들의 합의를 통해 전원 동의가 되어야만 가능합니다.
만약, 전원 동의가 되지 않는 상황이라고 한다면, 결국 분쟁으로 발전하여 소송을 진행하시게 됩니다.
토지공동소유 분할이유는?
토지분할을 진행하는 이유는 정말 다양합니다.
그 중에서도 가장 대표적인 토지분할을 진행하는 사유에 대해 말씀드려보겠습니다.
첫번째. 튼 면적을 가진 토지를 보다 쉽게 매각하기 위해
두번째. 상속을 받은 경우
세번째. 토지의 활용도는 높이고 동시에 토지의 가치 또한 상승시키기 위해
네번째. 공유 지분으로 되어있을 경우, 공유물 분할을 위해
다섯번째. 개발의 목적으로 인해
여섯번째. 불합리한 경계를 시정하기 위해
일곱번째. 일부의 형질 변경을 위해
여덟번째. 공동 투자자 사이에서 분쟁이 발생한 경우
이와 같은 대표적인 사유와, 이 외에도 정말 다양한 이유를 토대로 토지 분할을 진행하십니다.
따라서 신속하고 정확하게 토지 공동소유 분할을 원하신다면, 법률 전문가의 조력을 받아 공유물분할청구소송을 진행하시는 것을 추천 드립니다.
토지공동소유 분할방법으로는?
공유물분할의 방법으로는 크게 두가지의 형태가 있습니다.
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협의를 토대로 진행하는 분할
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재판을 토대로 진행하는 분할
협의를 토대로 진행하는 분할
현물분할: 공유물을 물리적으로 분할하는 방식으로, 이는 분할 원칙상 가장 우선적으로 진행되는 분할 방식입니다.
대금분할: 공유물을 경매를 통해 팔고 그 대금을 나누어 가지는 방식으로, 대부분 현물분할 방식을 사영하여, 공유물의 가치가 하락되는 경우에 대금분할 방식이 사용됩니다.
가격배상: 한명의 공유자가 토지를 모두 가져오고, 다른 공유자들의 지분만큼 그에 맞는 가격을 지불하는 방식입니다.
공유자들끼리 협의를 통해 토지 공동소유를 분할하는 방식이기에, 협의에 의한 분항 방식에서는 큰 제한이 없습니다.
재판을 토대로 진행하는 분할
공유자들 사이에서 협의가 제대로 이루어지지 않는다면 법원을 통해 재판상의 분할을 청구하게 됩니다.
이때, 공유물은 현물로 분할되는 것이 원칙이지만, 예외인 '경매에 의하여 대금분할'이라는 방식도 고려해볼 수 있습니다.
더불어 재판으로 공유물 분할을 진행하시게 될 때는, 토지 공동소유권자들이 모두 재판에 참석해야 하는데요.
만약 그 중 한명의 토지 공동소유권자가 재판에 출석하지 않는다면, 재판이 진행되기 어렵습니다.
따라서, 재판을 통해 공유 토지를 분할하게 된다면 이미 문제가 복잡해진 것이기에, 반드시 법률 전문가의 조력을 받아 문제를 해결할 수 있는 방안을 모색하시는 것이 좋습니다.
맺음말
공유물 분할 소송을 준비 중에, 토지공동소유자들 중 누군가가 마음대로 공유물을 먼저 처분하는 상황이 발생하기도 합니다.
이런 상황을 미리 방지하기 위해서는 반드시 처분금지가처분이라는 조치를 해야 하는데요.
보전 처분을 통해 공유 토지를 마음대로 처분하지 못하도록 보호하고 그 다음 단계로 넘어가시는 것이 안전합니다.
따라서 복잡한 법적 절차를 신속하고 확실하게 처리하기 위해서는 법률 전문가의 조력을 받으시는 것을 추천 드립니다.
사실, 공유물 분할의 가장 좋은 방법은 '원만한 합의' 입니다.
하지만 사실상 제대로 합의가 진행되지 않기에 결국 소송을 진행하는 경우가 대다수인데요.
따라서, 소송을 통해 내가 원하고자 하는 목적을 이루기 위해서는 반드시 법률 전문가의 조력을 받아 소송 준비를 꼼꼼하게 진행하시는 것이 좋습니다.
내가 원하는 분할 방식에 대한 합리성과 적절정, 그리고 이를 입증할 수 있는 서류, 증빙 자료들을 필수로 구비해두어야 합니다.
법무법인 테헤란은 17년 경력의 민사 전문 변호사를 포함한 총 7인의 변호사들이 있기에 소송의 준비부터, 소송의 끝까지 모든 과정에서 의로인의 이루고자 하는 바를 얻을 수 있도록 조력하겠습니다.
감사합니다.
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