칼럼
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[칼럼] 전세금못받았을때 전세보증금반환을 위한 세입자의 법적 대응 방법은?
안녕하세요.
법무법인 테헤란입니다.
현재 우리나라에서는 다양한 부동산 분쟁이 발생하고 있는데요.
그 중에서 임대인으로부터 보증금을 받지 못하는 경우를 예로 들 수 있습니다.
보증금을 받지 못하고 있는 이유로는 대표적으로 전세사기가 있을 수 있으며, 임대인 측에서 어떠한 상황이 발생하여 이로 인해 차일피일 미뤄지는 것이 원인일 수 있고, 이 외에도 정말 가지각색의 이유가 있을 수 있는데요.
그 중에서도 대표적인 사례인 전세사기가 현재 가장 큰 문제로 꼽히고 있습니다.
얼마전 한 뉴스 보도자료를 통해 인천 미추홀구 전세사기 피해자 중에서 우리나라 국민뿐만 아니라 외국인도 포함되어 있다는 사실을 알게 되었는데요.
외국인의 경우 우리나라 부동산 시장에 대한 지식도 부족하고, 그 자체를 이해하기가 매우 어려우며, 이를 알려줄 곳도, 일을 하느라 알아볼 시간도 없었기에 피해를 본 경우가 많았습니다.
오늘은 이처럼 너무나도 심각한 문제인 부동산 분쟁, 전세금못받았을때 어떻게 대처해야 하는지에 대해 알아보고자 합니다.
혹시 지금 아래 글을 읽고 위와 같은 분쟁으로 인해 어려움에 처하여 이를 하고자 법적 조력이 필요한 분들은 부동산 전문 법률대리인, 법적 조력가가 있는 법무법인 테헤란으로 편하게 연락주시면 좋겠습니다.
세입자가 필수적으로 알아야 할 법적 대응 방안은?
만약 전세사기로 인해 전세금못받았을때 세입자에게 가장 필요한 것은 바로 어떻게 대처를 해야 하는지 그에 따른 대응 방안을 알고 있는 것입니다.
전세 임대차 계약 기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 계속해서 전세보증금을 돌려주지 않고 있다면, 우리는 아래와 같이 세 가지의 대응 방안을 강구해 볼 수 있습니다.
1. 전세보증금반환청구소송 진행
전세보증금반환청구소송의 경우 위와 같이 임대인으로부터 전세 임대차 계약 기간이 종료되었으나, 보증금을 돌려받지 못하고 있을 때 진행할 수 있는 소송인데요.
만약 세입자가 임대인을 상대로 전세보증금반환청구소송을 제기하여 승소를 하게 된다면, 이에 따른 확정판결로 집행권원을 얻게 될 것입니다.
집행권원이란 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 또한 집행력이 부여된 공정증서라고 볼 수 있는데요.
이는 법원의 관여 없이 공증인 또는 ‘간이 절차에 의한 민사분쟁사건처리특례법’에 의한 합동법률사무소가 당사자의 진술에 의거하여 작성한 공정증서도 집행권원이 될 수 있습니다.
예를 들어 전세금못받았을때 ‘불이행시에는 즉시 강제집행을 해도 이의가 없다’는 뜻의 문언을 기재하여 공증을 받아 두면 이것이 집행권원이 되는 것이기에 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받기 위해서는 소송을 통하여 집행권원을 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.
따라서 전세보증금반환청구소송은 집행권원을 얻기 위해 승소를 위해서 그에 따른 입증자료를 충분히 확보해야 하며, 사전에 진행해 두어야 하는 법적 장치들이 많고, 이를 법리적 해석을 통해서 감정을 배제하고 자신의 의견을 피력해야 하기에 법률대리인의 조력이 무엇보다 중요한 과정이라고 할 수 있겠습니다.
만약 전세금못받았을때 전세보증금반환청구소송을 진행하고자 하신다면 본 법인, 법무법인 테헤란 민사법률팀으로 문의해 주시면 좋습니다.
2. 임차권등기명령 신청
임차권등기명령이란 임대차 계약이 만료된 이후 보증금을 돌려받고 있지 못할 때 세입자가 단독으로 등기를 할 수 있도록 하여 거주 이전의 자유를 보장하기 위해 주택임대차보호법으로 제정된 제도입니다.
쉽게 말하면 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 상황일 때 법원에 임차권등기명령 신청을 하면, 세입자는 더 이상 분쟁이 발생한 부동산에 거주하지 않고, 주민등록을 다른 부동산으로 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고, 전세보증금을 우선하여 돌려받을 수 있게 된다는 것을 의미합니다.
따라서 임차권등기명령을 신청하면 세입자는 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있기 때문에 문제가 해결되지 않고 이사를 가야 한다면 필히 신청해 두시는 것이 좋습니다.
주택임대차보호법에서는 임차권등기명령에 의해 임차권등기를 마친 세입자를 보호하기 위해서 임차권등기가 된 주택에 대해서는 소액임차인의 최우선변제권을 인정하지 않기 때문에 등기사항증명서에 임차권등기명령이 등재된 주택인 것을 확인했다면 이는 임대차 계약 시 주의해야만 합니다.
3. 부동산 가압류 신청
부동산 가압류는 금전 또는 금전과 관련된 채권을 가진 채권자가 채권에 대한 보전을 목적으로 채무자의 부동산을 동결시켜 처분하지 못하도록 부동산을 압류하는 절차를 말합니다.
이는 추후 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 되는 상황을 막기 위해서 사전에 미리 일반담보가 되는 채무자, 즉 임대인의 재산을 압류 및 확보하는 것으로, 보전절차의 일종이라고 말씀드릴 수 있습니다.
부동산 가압류는 임대인의 일방적인 처분행위를 금지하게 하고, 소멸시효를 중단하는 효력을 지니고 있는데요.
추후 전세금못받았을때 전세보증금반환청구소송을 진행하고자 하신다면, 승소를 하더라도 임대인으로부터 받아올 수 있는 재산이 없을 경우 결국 승소의 의미가 무의미해지기 때문에 필히 부동산 가압류를 진행하시는 것이 좋습니다.
법무법인 테헤란은 위와 같은 부동산 분쟁으로 어려움에 처한 분들을 위해서 저뿐만 아니라 20인의 부동산법률팀이 신속한 도움을 드릴 수 있도록 항시 준비하고 있습니다.
다만 본 법인은 모든 것을 전부 상담해드리기 보다 법적 조력이 정말로 필요한 분들을 위해 노력하고 있는데요.
혹시 간단한 자문을 구하고 싶으신 것이라면 국가에서 운영하는 법률구조공단(국번없이 132번)을 통해 무료로 상담을 받으시는 것을 권유해 드리며, 아래 글을 읽고서 법률대리인, 법적 조력가의 도움이 필요하다고 판단된다면 법무법인 테헤란 민사법률팀으로 편하게 연락주시면 좋겠습니다.
만약 변호사 수임 비용이 걱정되신다면 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙 [별표]에 의거하여 소송비용확정신청 시 연 12%의 확정이자 청구가 가능하기 때문에 변호사 수임료 보전이 가능하다는 점을 안내해 드립니다.
맺음말
지금까지 전세금못받았을때 법률대리인을 통해서 어떠한 법적 대응을 할 수 있는지 이야기해 보았는데요.
만약 지금의 글을 읽어 보시고 위와 같은 상황에 처해 있다면 법적 절차에 맞게 신속히 문제를 해결해 줄 수 있는 법적 조력가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
처음부터 어떻게 찾아야 할지, 그리고 어디로 가야 할지, 누가 적합한지 판단하기가 어려우시다면 법무법인 테헤란 부동산법률팀에게 이야기해 주세요.
본 법인은 단 한 명의 소중한 권리도 놓치지 않게 하기 위해 존재합니다.
바쁜 일상으로 법률 상담을 받지 못하는 분들을 위해서 언제나 준비하고 있으며, 부동산법률팀이 의뢰인의 상황에 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
4년 연속 소비자 서비스만족대상 수상 1위, 부동산법률센터 성공사례 3,592건 이상, 법무법인 테헤란 법률팀 190명, 무방문 수임 80%를 달성한 법무법인 테헤란.
지금 이 글을 읽고 단순히 궁금한 점을 해결하기 위함보다 법률대리인, 즉 변호사의 조력이 정말로 필요하신 분들은 상담을 권해드립니다.
법무법인 테헤란은 언제나 의뢰인들의 재산을 지켜드릴 준비가 되어 있기에 연락을 주셔도 좋습니다.
감사합니다.
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