칼럼
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[민사칼럼] 토지인도소송, 변호사를 선임해도 패소하는 까닭
안녕하세요
테헤란 민사 부동산 법률 팀입니다.
아주 작은 물건이라도 남이 침범해서 사용하는 것은 몹시 불쾌한 일입니다.
그런데 아주 고액의 부동산을 누가 마음대로 사용하고 있다면 이는 큰 문제입니다. 즉시 돌려달라고 해야 합니다.
하지만 불법점유자가 이를 무시하고 계속해서 소유권을 침범한다면 명도소송을 진행해야 합니다.
토지의 경우는 인도절차를 진행하게 되는데요. 토지인도소송은 어떤 경우에 발생하는 지 알아보겠습니다.
기껏 낙찰 받았는데
점유자가 안 나가요!
일반적으로는 경매를 통해 토지를 낙찰 받은 상황에서 토지인도소송이 발생합니다. 토지를 낙찰 받고 대금까지 완벽하게 지급 완료를 했는데, 토지를 보러갔더니 누군가가 점유를 하면서 인도를 거부하는 것입니다.
불법점유자는 자기가 어떤 이유로 점유를 하고 있는 지 설명하지만 낙찰 받은 사람 입장에서는 그저 자신의 소유권을 침범한 불법점유자일 뿐이죠. 이런 경우 불법점유자를 상대로 토지인도소송을 진행할 수 있습니다.
다만 불법점유자가 대항력을 갖춘 상황이라면 소송이 쉽게 진행되지 않습니다. 법적 근거로 양 당사자가 싸워야 하는 상황이 발생하게 됩니다. 토지인도소송에서 부동산 변호사가 필요한 가장 큰 이유입니다.
전 동의한 적이 없어요
주인 동의 없는 전대차 계약
임대인의 동의 없이 임차인이 제3자와 전대차 계약을 체결한 뒤 전차인이 토지를 사용하고 있는 경우에는 임대인은 전차인에게 인도 명령을 내릴 수 있습니다. 하지만 전차인은 전대인(임차인)과 합법적으로 계약을 체결했다면서 버틸 수가 있는 데요.
이때 전차인을 상대로 토지인도소송을 진행할 수 있습니다. 다만 임대인의 동의가 있었다면 전차인은 합법적으로 점유하고 사용하는 것이기 때문에 소송이 불가능할 수 있습니다.
임대료를 연체했을 때
과연 몇 번이나?
마지막으로 토지를 사용하면서 2기 이상 임대료에 해당하는 금액을 연체했을 경우에 임대인은 임차인에게 토지를 돌려달라고 할 수 있습니다. 하지만 임차인이 돌려주지 않는다면 임차인을 상대로 토지인도소송을 진행하게 됩니다.
다만 2기 이상 임대료 연체를 했던 이유에 임대인의 고의적인 과실이 있었다면 이야기가 달라집니다. 따라서 토지인도소송을 진행할 때 정황적으로 어떤 상황이고 어떤 문제가 있었고, 서로 어떤 과실이 있었는가에 따라서 결과는 매우 달라집니다. 따라서 법률 전문가를 통해 법적으로 면밀하게 검토해야 합니다.
소송 전 점유이전금지 가처분을
신청해야 하는 타이밍
토지인도소송이 필요한 상황이 발생한다면 무조건적으로 소송을 진행하시면 안 됩니다. 명도소송과 마찬가지로 점유이전금지가처분 신청을 해야 합니다. 점유이전금지가처분은 불법점유자가 목적물을 제3자에게 점유를 이전할 상황을 우려해 사전에 조치하는 안전장치입니다.
만약 소송이 끝난 뒤 점유자가 바뀌어있더라도 강제집행을 할 수 있는 권한을 보전해놓는 것입니다. 따라서 소송이 끝난 뒤 점유자가 바뀌어 인도받지 못하는 불상사가 발생하지 않도록 사전에 반드시 점유이전금지가처분 신청을 한 뒤 소송을 진행해야 합니다.
변호사를 써도 못 이긴다?
진짜 전문가는
이기는 법을 압니다!
인도소송은 다양한 법적 논리로 풀어야 하는 일입니다. 상대방이 자신에게 유리한 법을 근거로 대응한다면 내 권리라고 해서 당연히 돌려받을 수 있는 것은 아니기 때문입니다. 소송을 진행하다가 법적으로 많은 문제가 발생하기도 하죠.
또한 같은 상황이라도 양 당사자의 상황에 따라 결과는 매우 달라집니다. 따라서 일반적인 경향만 보고 미리 결론을 내리시는 것은 옳지 못합니다. 어떤 법률 전문가를 만나, 어떤 전략으로 소송을 이끌어 갈지가 소송의 승패를 가르는 가장 중요한 요소입니다.
따라서 인도소송을 생각하고 계시다면, 단순히 판례에 의지하기보다는 전략적으로 돌파구를 찾는 전문가에게 도움을 받으시기 바랍니다. 불리한 상황에서도 승소하는 방법, 부동산 변호사는 알고 있습니다.
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