칼럼
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전세보증금 가압류, 임대인 재산부터 묶어야 할까요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세 계약이 끝났는데
집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다.
처음에는 새로운 세입자가 들어오면
바로 주겠다고 했지만
시간이 지나도 달라지는 것은 없습니다.
그런데 집주인이 가진 다른 부동산까지
처분하려 한다는 이야기를 듣는다면
마음이 급해질 수밖에 없습니다.
소송을 해서 이기더라도
그때 남아 있는 재산이 없으면
어떻게 해야 할지 걱정되기 때문입니다.
이때 생각해볼 수 있는 절차가
전세보증금 가압류입니다.
가압류는 보증금을
즉시 받아내는 절차와는 다릅니다.
나중에 반환소송 등을 통해 권리를 인정받고
강제집행할 상황에 대비하여
채무자의 재산을 미리 보전하는 데
목적이 있습니다.
따라서 집주인이 보증금을
지급하지 않는다는 이유만으로
무작정 신청하기보다
현재 보증금 반환을
요구할 수 있는 상태인지와
재산을 미리 확보할 필요성이 있는지를
함께 살펴봐야 합니다.
1. 전세보증금을 못 받으면 바로 가압류할 수 있을까요
전세보증금 가압류를 생각한다면
먼저 보증금 반환채권이
어떤 상태인지 확인해야 합니다.
임대차가 종료돼
보증금을 반환받아야 하는 상황이라면
반환청구와 함께 가압류 필요성을
검토할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은
아직 반환소송을
시작하지 않았다는 이유만으로
가압류를 전혀 할 수 없는 것은
아니라는 점입니다.
가압류 자체가
본안소송의 판결을 받기 전에
재산을 보전하기 위해
활용되는 절차이기 때문입니다.
다만 신청한다고 해서
모두 받아들여지는 것은 아닙니다.
임대차계약이 존재하고
반환받아야 할 보증금이
있다는 점을 소명해야 하며
재산을 미리 보전해야 할
필요성도 설명해야 합니다.
임대차계약서와 보증금 지급자료는
기본적으로 확인할 필요가 있습니다.
계약 종료를 통보한 기록과
집주인이 반환을 미루고 있는
문자나 메신저 대화 역시
상황에 따라 활용될 수 있습니다.
특히 임대인이
다른 채무까지 연체하고 있거나
보유 부동산을 처분하려는 정황이 있다면
관련 자료를 함께 살펴봐야 합니다.
전세보증금 가압류는
단순히 집주인을
압박하기 위한 절차가 아니라
향후 보증금을
실제로 회수할 가능성을
지키기 위한 수단이라는 점을
놓치지 않아야 합니다.
2. 집주인의 어떤 재산을 가압류해야 할까요
가압류를 결정했다면
다음 고민은 어떤 재산을
대상으로 할 것인지입니다.
집주인 명의의 부동산이 확인된다면
해당 부동산에 대한 가압류를
검토할 수 있습니다.
예금채권처럼 집주인이
제3자에 대해 가지고 있는
채권을 대상으로
진행하는 경우도 있습니다.
중요한 것은 재산이
있다는 이유만으로
아무 대상이나 선택해서는
안 된다는 점입니다.
부동산에 이미 근저당권이나
다른 권리가 많이 설정돼 있다면
나중에 강제집행하더라도
실제 회수할 금액이
충분하지 않을 수 있습니다.
예금채권 역시 해당 금융기관에
실제 집행할 수 있는 돈이 있어야
회수로 연결됩니다.
그래서 전세보증금 가압류를 준비할 때는
단순히 압류할 수 있는 재산인지보다
나중에 집행했을 때 실익이 있는지를
함께 살펴보는 것이 중요합니다.
집주인의 재산을
정확하게 알지 못하는 경우라면
상황이 더 복잡해집니다.
가압류 단계에서
채권자가 원하는 모든 재산정보를
자유롭게 조회할 수 있는 것은
아니기 때문입니다.
현재 알고 있는 부동산이나
거래 과정에서 파악한
금융정보 등이 있는지
먼저 정리하고 어느 재산을
보전하는 것이 효과적인지를
판단할 필요가 있습니다.
3. 가압류만 해두면 보증금을 받을 수 있을까요
전세보증금 가압류 결정을 받았다고 해서
보증금이 자동으로 임차인에게
지급되는 것은 아닙니다.
가압류는 어디까지나
재산을 임시로 보전하는 절차입니다.
실제로 보증금을 받아내기 위해서는
반환채권을 확정하고
강제집행할 수 있는
근거를 확보해야 합니다.
집주인이 계속 반환을 거부한다면
전세보증금 반환소송 등을
검토해야 하는 이유입니다.
소송에서 승소해
집행할 수 있는 근거를 확보했다면
가압류했던 재산에 대한
본집행으로 이어가는 방안을
살펴볼 수 있습니다.
이 과정에서 임차권등기명령과
가압류를 혼동하는 경우도 있습니다.
두 절차는 목적이 다릅니다.
임차권등기명령은
보증금을 받지 못한 임차인이
이사해야 하는 상황에서
기존 대항력과 우선변제권을
유지하는 문제와 연결됩니다.
반면 가압류는
집주인의 재산을 보전해
향후 강제집행 가능성을
확보하기 위한 절차입니다.
따라서 보증금을
받지 못한 채 이사를 준비하면서
집주인의 재산 처분까지
걱정되는 상황이라면
어느 한 절차만 생각하기보다
각각 필요한지 따로 판단해야 합니다.
전세보증금 가압류는
집주인이 돈을 주지 않는다는 이유로
단순히 압박하기 위해
신청하는 절차가 아닙니다.
반환받아야 할 보증금이 있는데
임대인의 재산이 사라질 가능성이 우려된다면
향후 강제집행에 대비해
재산을 미리 보전하는 방법으로
검토할 수 있습니다.
다만 어떤 재산을 가압류하느냐에 따라
실제 회수 가능성이 달라질 수 있고
가압류만으로 보증금 반환 문제가
끝나는 것도 아닙니다.
집주인이 보증금 반환을
계속 미루는 동시에 부동산을 처분하거나
다른 채무까지 연체하고 있는 정황이 있다면
반환소송만 생각하기보다
현재 확보할 수 있는 재산부터
함께 확인해보는 것이 좋습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
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