칼럼
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임대인이 수리 안 해줄 때, 계약 해지도 가능할까요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
월세나 전세로 살고 있는데
갑자기 보일러가 작동하지 않습니다.
천장에서 물이 새거나
수도와 전기시설에 문제가 생겨
생활 자체가 불편해지는 경우도 있습니다.
집주인에게 연락하면
세입자가 살면서 생긴 문제라며
직접 고치라고 하거나
연락 자체를 피하기도 합니다.
당장 생활해야 하는 임차인 입장에서는
계속 기다릴 수도 없습니다.
그렇다고 먼저 수리했다가
나중에 비용을 돌려받지 못할까
걱정되기도 합니다.
이처럼 임대인이 수리 안 해줄 때는
고장 난 시설이라면
모두 임대인이 부담한다고 단정해서도 안 되고
반대로 임차인이 거주하고 있다는 이유만으로
모든 수리비를 부담해야 하는 것도 아닙니다.
어떤 부분에 문제가 발생했는지와
고장의 원인이 무엇인지
그리고 임차인이
정상적으로 주택을 사용하기 위해
수리가 필요한 상태인지를
먼저 살펴봐야 합니다.
1. 집에 문제가 생기면 임대인이 모두 수리해야 할까요
임대인은 임차인이 임대차 목적물을
사용하고 수익하는 데 필요한 상태를
유지하도록 할 의무를 부담합니다.
따라서 주택을 정상적으로
사용하는 데 필요한 주요 시설에
문제가 발생했다면
임대인의 수선의무가 문제될 수 있습니다.
대표적으로 노후된 설비나
건물 자체의 문제로 누수가 발생하거나
난방과 급수 등 기본적인 주거 기능에
문제가 생긴 경우를 생각해볼 수 있습니다.
다만 집에서 발생한 모든 고장을
무조건 집주인이 고쳐야 하는 것은 아닙니다.
임차인의 잘못으로 시설이 파손됐거나
일상적으로 간단하게 처리할 수
있는 정도의 문제라면
책임을 달리 판단할 수 있습니다.
계약서에 수리비 부담에 관한 특약이 있다면
그 내용도 확인할 필요가 있습니다.
그렇다고 계약서에 세입자가
모든 수리를 부담한다고
적혀 있다는 이유만으로
어떠한 하자까지 전부 임차인의 책임이 된다고
단정하기도 어렵습니다.
결국 임대인이 수리 안 해줄 때는
먼저 고장의 원인과 정도를 확인하고
해당 수리가 주택을 정상적으로
사용하기 위해 필요한 것인지
살펴보는 것이 중요합니다.
2. 임대인이 계속 수리를 거부하면 직접 고쳐도 될까요
보일러가 고장 나거나
누수가 계속되는 상황에서는
집주인이 움직일 때까지
마냥 기다리기 어려울 수 있습니다.
임대인이 부담해야 할 수선인데도
필요한 조치를 하지 않는다면
임차인이 직접 수리한 뒤
비용 문제를 검토해야 하는
상황도 생길 수 있습니다.
다만 수리부터 하고
나중에 영수증만 보내는 방식은
분쟁의 원인이 될 수 있습니다.
가능하다면 먼저 임대인에게
하자 발생 사실과 수리가
필요한 상황을 알려야 합니다.
문자나 메신저처럼
통보 사실을 확인할 수 있는 방법으로
남겨두는 것이 좋습니다.
현재 상태도 사진이나 영상으로 촬영해두고
수리업체의 점검 내용과 견적을
확보해두는 것이 도움이 될 수 있습니다.
긴급하게 수리해야 했다면
왜 즉시 조치할 필요가 있었는지를
보여줄 자료도 중요합니다.
수리를 마친 뒤에는
영수증과 계좌이체 내역
그리고 작업내역 등을 보관해야 합니다.
임대인이 수리 안 해줄 때 발생하는 분쟁에서는
단순히 돈을 썼다는 사실보다
해당 수리가 실제로 필요했고
그 비용을 임대인이 부담해야 하는
사안이었다는 점을 뒷받침하는 것이
중요하기 때문입니다.
3. 수리하지 않는다는 이유로 계약을 해지할 수 있을까요
집주인이 수리를 거부한다고 해서
모든 경우에 임차인이 즉시 계약을
해지할 수 있는 것은 아닙니다.
하자의 정도와 임차 목적을
달성할 수 있는지 등을
구체적으로 살펴봐야 합니다.
작은 고장이 발생했다는 이유만으로
계약 전체를 곧바로 종료하기는
어려울 수 있습니다.
반대로 문제가 심각해 정상적인 거주가 어렵고
임대인에게 수리를 요구했는데도
필요한 조치가 이루어지지 않는다면
계약관계를 계속 유지해야 하는지
검토할 필요가 있습니다.
예를 들어 지속적인 누수나 난방 문제 등으로
주택을 정상적으로 사용하는 데
중대한 지장이 발생하고 있는데도
임대인이 아무런 조치를 하지 않는 상황이라면
단순한 수리비 문제를 넘어
계약 해지와 손해배상 문제가
함께 발생할 수 있습니다.
이때 중요한 것은 임대인에게
언제부터 어떤 하자를 알렸고
어느 정도의 수리를 요구했는지를
남겨두는 것입니다.
임대인이 수리 안 해줄 때 바로 집을 비우기보다
하자의 상태와 수리 요구 과정
그리고 임대인의 대응을 자료로 확보한 뒤
계약을 종료할 수 있는 상황인지
확인하는 것이 좋습니다.
임대인이 수리 안 해줄 때는
먼저 어떤 하자가 발생했고
누구에게 수리 책임이 있는지를
확인해야 합니다.
주택을 정상적으로
사용하는 데 필요한 수리라면
임대인의 수선의무가 문제될 수 있지만
모든 고장이 반드시 임대인의 부담으로
처리되는 것은 아닙니다.
집주인이 필요한 수리를 계속 거부한다면
하자 상태와 수리 요구 내용을 기록하고
직접 비용을 지출했다면
견적서와 영수증 등도
보관하는 것이 중요합니다.
특히 누수나 난방 고장처럼
생활에 큰 지장을 주는 문제가
장기간 방치되고 있다면
단순히 수리비를 누가 부담할지만 따지기보다
계약을 계속 유지할 수 있는
상황인지와 발생한 손해까지
함께 검토해보는 것이 좋습니다.
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