칼럼
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임대차 보증금 반환 청구, 계약 끝나도 안 돌려준다면
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
계약 만료일은 다가오는데
집주인이 보증금을 줄 수 없다고 합니다.
새로운 세입자가 들어와야
돈을 마련할 수 있으니
조금만 기다려 달라는 이야기도 흔합니다.
문제는 임차인 역시 새로운 집의 보증금과
이사 날짜를 맞춰야 한다는 것입니다.
며칠 정도 기다리는 것으로 끝날 줄 알았는데
새로운 임차인이 구해지지 않는다며
반환을 계속 미루면 상황은 달라집니다.
이때 임대차 보증금 반환 청구를
언제 시작해야 하는지 고민하게 됩니다.
집주인에게 돈이 없다는 사정과
임차인이 보증금을 돌려받을 권리는
별개의 문제입니다.
다만 계약기간이 끝났다는
사실만 확인할 것이 아니라
임대차가 실제로 적법하게 종료되었는지부터
보증금을 받기 전에 이사해야 하는
상황인지까지 함께 살펴봐야 합니다.
1 계약이 끝나면 바로 보증금을 청구할 수 있을까요
임대차 보증금 반환 청구에서
가장 먼저 확인할 것은
임대차가 종료되었는지입니다.
처음 계약서에 적었던
기간이 지났다는 사실만 보고
계약이 무조건 끝났다고 단정해서는
곤란한 경우가 있습니다.
계약이 갱신된 상태라면 종료를 위한
의사표시와 시점을 다시 살펴봐야
할 수 있기 때문입니다.
임대차가 적법하게 종료됐다면
임대인은 보증금을 반환해야 하고
임차인은 임차한 주택이나
상가를 반환해야 합니다.
이 두 의무는 서로 맞물려 있는 관계이므로
실제 소송에서도 중요한 부분이 됩니다.
여기서 집주인이 새로운 세입자가 들어와야
보증금을 줄 수 있다고
말하는 경우가 많습니다.
그러나 새로운 임차인을
구하지 못했다는 사정만으로
기존 임차인에 대한 보증금 반환 의무가
없어지는 것은 아닙니다.
따라서 계약 종료가 확정됐는데도
새로운 세입자를 구할 때까지
무기한 기다려 달라고 한다면
반환 요구를 구체화할 필요가 있습니다.
언제 계약이 종료되는지
그리고 보증금 얼마를 반환받아야 하는지를
먼저 명확하게 정리하는 것이
임대차 보증금 반환 청구의 출발점입니다.
2 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사해도 될까요
새집의 입주일은 정해졌는데
기존 집주인은 아직 보증금을
주지 않는 상황이 가장 난감합니다.
보증금은 나중에 받으면 된다고 생각하고
먼저 이사하는 경우도 있지만 신중해야 합니다.
주택 임차인은 주택을 인도받고
전입신고를 갖추는 방법으로
대항력을 확보할 수 있으며
확정일자까지 갖췄다면
우선변제권도 문제됩니다.
보증금을 반환받지 않은 상태에서
아무런 조치 없이 이사하고 전입까지 옮기면
기존에 확보했던 권리를 유지하는 데
문제가 생길 수 있습니다.
이 때문에 임대차가 종료됐지만
보증금을 돌려받지 못한
임차인을 위한 방법으로
임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.
다만 신청했다는 이유만으로
바로 짐을 빼는 것은 주의해야 합니다.
임차권등기가 실제로 이루어졌는지
확인한 다음 이사를 진행하는 것이 중요합니다.
보증금 반환을 둘러싼 분쟁에서는
돈을 달라고 요구하는 것만큼
기존에 확보한 임차인의 권리를
지키는 과정도 중요합니다.
특히 보증금 액수가 크고
해당 주택에 근저당이나
다른 권리관계가 존재한다면
이사 시점을 섣불리 결정하지
않는 편이 안전합니다.
3 집주인이 계속 지급하지 않으면 어떻게 해야 할까요
계약도 끝났고 반환을 여러 차례 요구했는데
집주인이 계속 지급하지 않는다면
다음 절차를 검토해야 합니다.
먼저 내용증명을 통해 계약 종료와
보증금 반환 요구를 명확하게
전달하는 방법을 생각할 수 있습니다.
내용증명을 보냈다고 보증금이
자동으로 지급되는 것은 아니지만
언제 어떤 내용으로 반환을 요구했는지를
남기는 데 의미가 있습니다.
그래도 지급하지 않는다면
임대차 보증금 반환 청구 소송을 통해
반환을 요구할 수 있습니다.
이 단계에서는 임대차계약서와
보증금 지급 내역 그리고
계약 종료를 확인할 수 있는 자료 등이
중요하게 작용할 수 있습니다.
소송에서 승소하는 것만으로
실제 계좌에 돈이 들어오는 것은
아니라는 점도 기억해야 합니다.
집주인이 판결 이후에도
보증금을 지급하지 않는다면
집행할 수 있는 재산을 확인하여
강제집행으로 이어가야 할 수 있습니다.
임대인이 소유한 부동산이나
예금 등 집행 가능한 재산이 있는지를
살펴보게 되는 이유입니다.
결국 임대차 보증금 반환 청구는
반환 요구에서 끝나는 것이 아니라
필요한 경우 판결과 실제 회수까지
연결해서 준비해야 하는 문제입니다.
임대차 계약이 종료됐는데도
보증금을 돌려받지 못하고 있다면
새로운 세입자가 나타날 때까지
마냥 기다릴 필요는 없습니다.
다만 반환 청구에 앞서 계약이
실제로 종료됐는지 확인하고
이사가 필요한 상황이라면
기존에 확보한 임차인의 권리를
어떻게 유지할지도 함께 살펴봐야 합니다.
집주인이 계속 지급을 미루고 있다면
반환 요구를 명확하게 남긴 뒤
소송과 강제집행까지 단계적으로
검토할 수 있습니다.
특히 보증금을 받지 못한 채
이사 날짜부터 다가오고 있다면
먼저 집을 비우기보다 현재 임대차 관계와
권리보전 방법을 확인한 후
움직이는 것이 좋습니다.
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