칼럼
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상가 권리금 회수 방해, 손해배상까지 이어진다면
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
오랫동안 운영한 가게를 정리하면서
마지막으로 기대하는 것이
권리금인 경우가 많습니다.
시설에 투자한 비용도 있고
단골과 거래처를 만들기까지
들인 시간도 있으니
새로운 임차인에게 가게를 넘기면서
그 가치를 회수하려는 것이죠.
그런데 어렵게 신규 임차인을 구했는데
건물주가 계약하지 않겠다고 나오면
상황이 복잡해집니다.
보증금과 월세 조건까지
어느 정도 맞췄는데
갑자기 신규 임차인을
받지 않겠다고 하거나
지나치게 높은 조건을 제시해
계약이 무산되는 경우도 있습니다.
이럴 때 상가 권리금 회수 방해가
문제될 수 있습니다.
다만 새로운 임차인과
계약하지 않았다는 결과만으로
임대인에게 항상 책임이
발생하는 것은 아닙니다.
당시 임대인이 어떤 행동을 했는지
그리고 계약을 거절할 만한
정당한 이유가 있었는지를
구체적으로 살펴봐야 합니다.
1 임대인이 새 임차인을 거절하면 모두 방해일까요
그렇지는 않습니다.
상가 임차인이 권리금을 받을 수 있도록
법에서 일정한 회수 기회를 보호하고 있지만
임대인에게 모든 신규 임차인과
반드시 계약해야 한다는 의미는 아닙니다.
현재 기준으로 임대인은
임대차가 끝나기 6개월 전부터
종료 시점까지 임차인의
권리금 회수 기회를
일정 범위에서 보호해야 합니다.
이 기간에 기존 임차인이
신규 임차인을 주선했는데
임대인이 정당한 사유 없이
계약 체결을 거절하여
권리금을 받지 못하게 만들었다면
상가 권리금 회수 방해가 문제될 수 있습니다.
반대로 신규 임차인에게
임차인으로서 의무를 제대로
이행하기 어려운 사정이 있는 등
계약을 거절할 정당한 이유가
인정되는 상황도 있습니다.
따라서 건물주가 계약을
거절했다는 사실 하나만 가지고
결론을 내리기는 어렵습니다.
왜 거절했는지,
그리고 신규 임차인의 보증금이나
월세 지급 능력은 어떠했는지까지
당시 상황을 함께 따져봐야 합니다.
결국 핵심은 계약이
무산됐다는 결과가 아니라
그 과정에 정당한 이유 없는
방해가 있었는지입니다.
2 권리금 회수 방해는 어떤 상황에서 문제될까요
상가 권리금 회수 방해는
단순한 계약 거절만을
의미하지 않습니다.
임차인이 주선한 신규 임차인에게
임대인이 직접 권리금을 요구하거나
권리금을 받아가는 경우도
문제가 될 수 있습니다.
기존 임차인에게 권리금을
지급하지 못하도록 하는
행동 역시 마찬가지입니다.
또 주변 상가의 임대 조건이나
해당 건물에 부과되는 부담 등에 비추어
현저히 높은 월세나 보증금을
신규 임차인에게 요구하는 방식으로
계약을 사실상 어렵게 만드는
경우도 살펴봐야 합니다.
실제로 분쟁이 생기면
임대인이 계약을 거절했다는 사실보다
왜 그런 조건을 제시했는지가
쟁점이 되기도 합니다.
그렇다고 임대인이 재건축 계획을
언급했다는 사실만으로
곧바로 권리금 회수 방해가
인정되는 것도 아닙니다.
대법원 역시 구체적인 사정을
살펴야 한다는 입장입니다.
철거나 재건축 계획을
알렸다는 사실 자체만으로
바로 방해 행위라고 판단할 수는 없으며
계획의 객관성과 구체성 그리고 임대인이
실제로 보인 태도 등을
함께 검토해야 합니다.
따라서 상가 권리금
회수 방해를 주장하려면
임대인의 특정 행동이
실제 권리금 회수 과정에
어떤 영향을 주었는지를 연결하여
설명할 수 있어야 합니다.
3 손해배상을 준비할 때 무엇을 입증해야 할까요
신규 임차인과
권리금 계약까지 논의했는데
임대인의 행동으로 계약이 깨졌다면
가장 먼저 당시 자료를 확보해야 합니다.
신규 임차인과 나눈 문자나 메신저 내용
그리고 권리금 계약서 등이 있다면
중요한 자료가 될 수 있습니다.
임대인에게 신규 임차인을
소개한 과정도 남겨두는 것이 좋습니다.
언제 누구를 소개했고
임대인이 어떤 이유를 들어
거절했는지 확인할 수 있어야
이후 상가 권리금 회수 방해 여부를
판단하기 수월해집니다.
특히 전화로만 이야기를 나눴다면
시간이 지나면서 서로의 주장이
완전히 달라지는 경우가 적지 않습니다.
임대인의 방해로 손해가 발생했다면
손해배상을 청구하는 방안을
검토할 수 있습니다.
다만 손해배상액이 임차인이 주장하는
권리금 액수 그대로 정해지는 것은 아닙니다.
신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과
임대차 종료 당시 권리금 가운데
낮은 금액을 넘을 수 없으며
실제 권리금의 가치가 얼마인지도
중요한 문제가 됩니다.
청구할 수 있는 기간 역시 놓쳐서는 안 됩니다.
권리금 회수 방해에 따른
손해배상 청구권은 임대차가 종료된 날부터
3년 이내에 행사해야 합니다.
따라서 가게를 이미 비운 뒤 시간이
상당히 지났다면 증거 확보와 함께
청구 가능 기간부터
확인할 필요가 있습니다.
상가 권리금 회수 방해는
건물주가 새로운 임차인과
계약하지 않았다는 사실만으로
판단할 수 있는 문제가 아닙니다.
신규 임차인을 실제로 주선했는지부터
임대인이 어떤 조건을 요구했고
왜 계약을 거절했는지
그리고 그 행동 때문에
실제 권리금 회수가 무산됐는지를
차례로 확인해야 합니다.
특히 권리금은 금액이 큰 경우가 많아
계약 종료 직전의 문자 한 통이나
대화 내용이 이후 분쟁에서
중요한 자료가 될 수 있습니다.
새로운 임차인까지 구해 놓았는데
임대인이 갑자기 계약을 거절했거나
납득하기 어려운 조건을 제시하면서
권리금을 받지 못할 상황이라면
계약이 완전히 끝나기 전에
현재 자료와 대응 방향부터
검토해보는 것이 좋습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라
의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고
회수까지 함께 고민하는 방식으로
조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라
결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다
현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지
먼저 확인해보시기 바랍니다.
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