칼럼
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월세 연체 계약 해지 세입자가 버티면 어떻게 하나
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
한두 번 입금이 늦었을 때는
기다려주는 임대인도 많습니다.
문제는 이런 상황이 반복될 때입니다.
이번 주에 주겠다는 말만 이어지고
월세는 계속 쌓이는데
임차인은 영업하거나 거주하고 있다면
임대인 입장에서는
언제까지 기다려야 하는지
답답할 수밖에 없습니다.
그렇다고 문을 잠그거나
짐을 밖으로 빼는 식으로
해결할 수는 없습니다.
월세 연체 계약 해지는
임대차의 종류와
연체된 금액을 먼저 살펴보고
계약을 적법하게 종료한 다음
필요한 경우 건물을
돌려받는 절차까지 이어가야 합니다.
특히 주택과 상가는
적용되는 기준에 차이가 있으므로
단순히 몇 달 밀렸다는 사실만 보고
같은 방식으로 처리해서는 곤란합니다.
1 월세가 밀리면 바로 계약을 끝낼 수 있을까요
월세가 하루라도 늦으면
계약을 바로 해지할 수 있다고
생각하는 경우가 있습니다.
실제 기준은 그렇지 않습니다.
일반적인 건물 임대차에서는
임차인의 연체액이
두 달치 월세에
해당하는 수준에 이르면
임대인이 계약을
해지할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은
단순히 몇 번 연체했느냐보다
연체된 금액이 어느 정도인지입니다.
반면 상가 임대차는
기준을 달리 살펴야 합니다.
상가의 경우 임차인의 연체액이
세 달치 월세에
해당하는 금액에 이르면
임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
따라서 월세 연체 계약 해지를
준비하고 있다면
가장 먼저 임대차 목적물이
무엇인지 확인해야 합니다.
그다음 계약서상 월세와
실제 미납 내역을 대조하여
현재 연체액이 계약 해지가
가능한 수준에 이르렀는지
계산해야 하죠.
임차인이 계속 월세를
미루고 있다는 사정만으로
감정적으로 대응하기보다는
미납된 날짜와 금액
그리고 입금 내역을 정리해 두는 것이
이후 분쟁에서 훨씬 중요합니다.
2 밀린 월세를 나중에 내면 해지가 어려울까요
임차인이 연체된 월세를
뒤늦게 일부 지급하는 경우도
적지 않습니다.
특히 계약 해지 이야기가 나오거나
소송이 시작될 것 같으면
급하게 일부 금액을
송금하기도 합니다.
그렇다면 돈을 받았다는 이유만으로
기존의 계약 해지 사유가
무조건 없어지는 것인지
궁금할 수 있습니다.
상가 임대차에서는 최근 대법원도
이 부분을 구체적으로 판단했습니다.
세 달치에 해당하는
연체액이 발생했다면
그 시점에 계약 해지권이
발생할 수 있습니다.
임대인이 이미
계약 해지권을 행사했다면
이후 상황도 살펴봐야 합니다.
임차인이 일방적으로
일부 월세를 지급해
연체액이 줄었다고 하더라도
특별한 사정이 없다면
이미 발생한 계약 해지권이
당연히 사라지는 것은
아니라는 취지입니다.
따라서 임차인이
일부 금액을 송금했다고 해서
상황이 처음부터 없었던 일이
되는 것은 아닙니다.
다만 실제 분쟁에서는
언제 연체액이 기준에 도달했는지
언제 얼마를 지급했는지
임대인이 어떤 방식으로
계약 해지 의사를 표시했는지가
함께 문제될 수 있습니다.
그래서 월세 연체 계약 해지를
생각하고 있다면
단순히 전화로 나가 달라고
요구하는 것보다
계약 관계와 연체 내역을
정확하게 정리한 뒤
해지 의사를 명확하게
전달하는 것이 중요합니다.
3 계약 해지 후에도 나가지 않으면 어떻게 할까요
계약을 해지했다고 해서
임차인이 바로 건물을
비워주는 것은 아닙니다.
오히려 실무에서는 이 단계부터
갈등이 커지는 경우가 많습니다.
임대인은 월세도 받지 못하고 있는데
임차인은 계속 건물을 사용하고 있으니
당장 문을 잠그거나
집기를 치우고 싶을 수 있습니다.
하지만 임차인이 점유하고 있는 건물에
임대인이 임의로 들어가 짐을 빼거나
출입을 막는 방식은
또 다른 법적 분쟁을
만들 수 있어 주의해야 합니다.
계약이 적법하게 종료됐는데도
임차인이 건물을 인도하지 않는다면
명도소송을 통해
반환을 구하는 방법을
검토해야 합니다.
이 과정에서는 밀린 월세 문제도
함께 살펴볼 필요가 있습니다.
보증금이 있다고 해서
무조건 기다려도
되는 것은 아닙니다.
연체 월세가 계속 쌓이면
보증금에서 공제할 금액도 커지고
그 사이 임차인의 점유가 계속된다면
임대인의 손실 역시
늘어날 수 있기 때문입니다.
특히 임차인이 연락을 피하거나
폐업을 준비하는 정황이 있거나
다른 사람에게 점유를
넘길 가능성이 있다면
소송만 생각해서는 부족할 수 있습니다.
현재 누가 건물을 점유하고
있는지까지 확인하면서
이후 집행에 문제가 생기지 않도록
필요한 보전 절차를 함께 검토해야 합니다.
월세 연체 계약 해지는
단순히 월세가 밀렸다는 이유만으로
즉시 임차인을 내보내는 과정이 아닙니다.
임대차의 종류에 따라
계약 해지가 가능한 연체 기준을 확인하고
실제 미납 내역을 계산한 다음
해지 의사를 명확하게
전달하는 과정이 필요합니다.
계약을 끝냈는데도
임차인이 나가지 않는다면
결국 건물을 실제로
돌려받기 위한 절차까지
준비해야 할 수 있습니다.
몇 달째 월세가 들어오지 않는데
계속 기다려야 할지
또는 지금 계약을 끝내고
명도 절차를 시작할 수
있는지 애매하다면
연체 내역과 임대차계약서를 기준으로
현재 단계부터 확인해보는 것이 좋습니다.
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혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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