칼럼
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세입자 내보내는 법, 만기라면?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
세입자가 약속한 퇴거일을 계속 미루면
집을 직접 사용하거나
새로운 임차인을 구하려던
계획에 차질이 생깁니다.
연락까지 피하는 상황이라면
소유자인데도 아무 조치를
할 수 없는 것처럼 느껴지죠.
그러나 세입자 내보내는 법을 검토할 때는
퇴거를 재촉하는 것보다
먼저 확인할 사항이 있습니다.
임대차가 실제로 종료되었는지,
종료를 주장할 근거와 통지가
갖춰졌는지입니다.
계약이 유지되고 있다면
임대인의 일방적인 요구만으로
인도를 강제하기 어렵습니다.
계약이 끝났더라도 세입자가 응하지 않으면
보증금 정산과 법적 인도 절차를
함께 준비해야 합니다.
1. 계약 기간이 끝나면 무조건 나가야 할까요?
계약서에 적힌
만료일이 지났다는 사실만으로
퇴거 의무를 단정하기는 어렵습니다.
묵시적으로 계약이 갱신되었는지,
세입자가 적법하게 계약갱신을
요구했는지를 확인해야 합니다.
주택 임대차에서 세입자가 법정 요건에 따라
갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이
거절할 수 없습니다.
집을 팔고 싶다거나
더 높은 월세를 받고 싶다는 사정만으로
갱신 거절이 당연히 인정되는 것은 아닙니다.
갱신 거절 통지를 언제 했고
상대방에게 언제 도달했는지도 중요합니다.
통지 기간을 놓쳐
이미 묵시적으로 갱신되었다면
임대인이 나중에 만료를 주장하더라도
받아들여지기 어려울 수 있습니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절하려는 경우에는
실제 거주 의사와 구체적인 사정을 확인해야 합니다.
실거주 사유는 남아 있는 계약 기간을
언제든 중도에 끝낼 수 있는
권한과는 구분됩니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤
정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면
손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
상가라면 주택과
다른 갱신 규정이 적용되므로
같은 기준을 그대로 사용해서는 안 됩니다.
전체 임대차 기간과 갱신 요구 내역,
거절 사유를 별도로 검토해야 합니다.
당사자가 퇴거에 합의했다면
날짜뿐 아니라 보증금 지급과
미납금 정산 조건도
명확하게 남기는 것이 좋습니다.
구두로 나가겠다는 말을 들었다는 이유만으로
모든 종료 요건이 갖춰졌다고 판단하기보다
실제 합의 내용을 확인해야 합니다.
2. 월세를 밀리면 바로 계약을 해지할까요?
월세 연체를 이유로 해지하려면
적용되는 기준과 실제 연체액부터 확인해야 합니다.
주택 등 건물 임대차에서는 원칙적으로
연체액이 2기분의 차임액에 달하면
임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는
3기분의 차임액에 달하는지가 기준입니다.
매월 지급하는 월세라면
각각 두 달분과 세 달분에
해당하는 금액을 의미하며,
반드시 연속해서 연체해야 하는 것은 아닙니다.
일부씩 지급한 경우에는
납부액을 반영해 남은
연체액을 계산해야 합니다.
관리비나 수리비를
월세에 임의로 합산해
해지 기준에 도달했다고
판단해서도 안 됩니다.
보증금이 충분히 남아 있다는 이유만으로
임차인이 월세를 내지 않아도
되는 것은 아닙니다.
다만 실제로 어떤 정산 합의가 있었는지,
임차인이 적법하게 주장할 수 있는
감액이나 상계 사유가 있는지는
확인해야 합니다.
연체 기준에 도달해도
계약이 저절로 끝나는 것은 아니므로
해지 의사를 명확히 전달해야 합니다.
해지 통지가 도달하기 전에
연체금이 지급되었는지 등
시점도 중요합니다.
현재 계약을 해지할 수 있는지와
과거 연체를 이유로 다음 갱신을
거절할 수 있는지는 요건이 다를 수 있습니다.
월별 지급기일과 입금액, 미납액,
통지 내역을 구분해 정리하는 편이 좋습니다.
내용증명을 활용할 수 있지만,
보냈다는 사실만으로
해지의 적법성이나 도달 여부까지
모두 해결되지는 않습니다.
연체 사실과 적용되는 해지 사유가 정확해야
이후 인도 청구도 뒷받침할 수 있습니다.
3. 끝까지 버티면 어떻게 인도받을까요?
임대차가 적법하게 종료되었는데도
세입자가 나가지 않으면
건물 인도소송을 검토할 수 있습니다.
흔히 명도소송이라고 부르는 절차입니다.
계약서와 소유관계 자료, 종료 통지,
연체 내역 등을 통해
세입자가 인도해야 하는 이유를
설명해야 합니다.
이때 보증금 반환 문제도
함께 살펴야 합니다.
임대차 종료 후 주택 인도와
남은 보증금 반환은 원칙적으로
동시에 이행하는 관계입니다.
반환할 보증금이 있는데도
먼저 나가야만 정산하겠다는 요구를
일방적으로 관철하기는 어렵습니다.
미납 월세나
인정되는 손해배상금 등을 반영하되,
다투는 수리비를 임의로
확정해 전액 공제해서는 안 됩니다.
소송 중 점유자가 바뀔 우려가 있다면
점유이전금지가처분이
필요한지도 검토할 수 있습니다.
실제 점유관계를 파악하고
적절한 상대방을 정해야
집행 단계에서 불필요한 문제가
생기는 것을 줄일 수 있습니다.
판결 등 집행권원을 확보한 뒤에도
자발적으로 인도하지 않으면
집행관을 통한 강제집행을 진행하게 됩니다.
보증금 반환과
맞바꾸어 인도하도록 명한 판결이라면
그에 따른 집행 요건도 갖춰야 합니다.
임대인이 직접 도어록을 바꾸거나
짐을 밖으로 옮기는 방식은
주거침입이나 재물손괴 등
형사책임과 손해배상 문제로
이어질 수 있습니다.
퇴거를 압박하려고
전기나 수도를 차단하는 행위도
피해야 합니다.
조정이나 합의로 해결할 수 있다면
인도일과 보증금 지급일, 물품 반출과
정산 범위를 구체적으로 정하고
이행 여부까지 확인하는 것이 좋습니다.
세입자 내보내는 법의 핵심은
적법한 계약 종료와 보증금 정산을 바탕으로
인도 절차를 진행하는 데 있습니다.
계약 만료인지 연체 해지인지에 따라
준비할 자료와 통지 내용이 달라지고,
퇴거 거부가 이어지면 집행까지 고려해야 합니다.
이미 새 임차인과의 계약이나
실거주 일정이 잡혀 있다면,
현재 임대차 상태와 통지 내역을
먼저 검토하여 진행 가능한 대응을
정해 보시기 바랍니다.
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