칼럼
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임차권등기명령 후 이사, 보증금은?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
이삿짐센터는 예약했고
새집 입주일도 다가오는데,
기존 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면
일정 전체가 꼬이게 됩니다.
임차권등기명령을 신청한 뒤
법원 결정을 받았다면
이제는 움직여도 되는지 궁금하죠.
이때 중요한 기준은
신청서를 접수한 날이나
결정문을 받은 날이 아닙니다.
기존 권리를 유지하면서 이사하려면
등기부에 임차권등기가
실제로 완료되었는지를 확인해야 합니다.
임차권등기명령 후 이사를 준비할 때는
등기 확인과 주택 인도,
보증금 회수를 각각 구분해 살펴야 합니다.
등기가 끝났다는 사실만으로
임대차 정산까지
모두 마무리되는 것은
아니기 때문입니다.
1. 법원 결정문을 받으면 바로 이사해도 될까요?
임차권등기명령은
주택 임대차가 종료되었는데
보증금을 돌려받지 못한 경우
신청할 수 있습니다.
신청 후 법원이 결정을 내리는 단계와
그 결정에 따라
등기부에 임차권등기가
기입되는 단계는 구분됩니다.
법원에서 결정을 받았더라도
등기가 아직 완료되지 않았다면
먼저 전출하거나 점유를 넘기는 것은
신중해야 합니다.
기존에 대항력이나
우선변제권을 취득한 임차인은
임차권등기를 마친 뒤
대항요건을 상실하더라도
이미 취득한 권리를 유지할 수 있습니다.
따라서 이사 직전에
해당 주택의 등기사항증명서를 발급받아
임차권등기가 기입되었는지
확인하는 것이 좋습니다.
등기된 임차인과 주택,
보증금 등 주요 내용이
신청 내용과 맞는지도 살펴야 합니다.
법원 사건조회에 결정이나
등기촉탁이 표시되었다는 사정만으로
등기 완료를 단정해서는 안 됩니다.
처리 기간도 보정 여부와
등기 진행 상황에 따라
달라질 수 있으므로
며칠이면 반드시 끝난다고
예상하기는 어렵습니다.
이미 전출했거나 주택을 인도했다면
이후 등기를 통해 종전 순위가
그대로 되살아난다고
생각해서는 안 됩니다.
권리를 상실한 시점과
그 사이에 설정된 담보권 등을
따로 검토해야 합니다.
보증금 일부만 반환받은 경우에도
남은 금액이 있다면
신청 가능성을 확인할 수 있습니다.
다만 계약 종료가 불분명하다면
종료 통지와 갱신 여부부터
정리해야 하므로,
이사 일정만을 기준으로
신청을 준비해서는 안 됩니다.
2. 등기가 끝나면 열쇠와 전입신고는 어떻게 할까요?
임차권등기를 마쳐
기존 권리를 유지할 수 있는
상태가 되었다면
새집으로 이사하고
전입신고를 변경하는 것을
검토할 수 있습니다.
그다음에는 기존 집을
언제 어떤 상태로 인도했는지
남기는 일이 중요합니다.
짐을 뺐다는 사실과
집주인이 주택을 사용할 수 있도록
점유를 넘겼다는 사실이
항상 일치하는 것은 아닙니다.
열쇠와 출입카드 전달,
도어록 접근 정보 제공 등
실제 인도 방법을 협의하고
그 내역을 보관하는 것이 좋습니다.
집주인과 함께 퇴거 상태를 확인했다면
확인한 날짜와 내용을 메시지나
서면으로 남길 수 있습니다.
방과 거실뿐 아니라 욕실, 창호,
붙박이 시설 등의 상태를 사진과
영상으로 기록해 두면
이후 수리비 다툼에 도움이 됩니다.
전기·가스 사용량과
관리비 정산 내역도
함께 확인하는 편이 좋습니다.
다만 청구된 관리비 전부가
임차인 부담인지는
항목과 약정에 따라 구분해야 합니다.
집주인이 열쇠를 받지 않거나
연락을 피한다면 임의의 장소에 두고
통보하는 방식으로 인도를 끝냈다고
단정해서는 안 됩니다.
인도 준비와 수령 요청이
드러나는 자료를 남기고,
구체적인 상황에 맞는
이행 제공 방법을 검토해야 합니다.
지연손해금을 청구할 때에도
주택 인도 시점이
중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
임차권등기가 완료된 날부터
무조건 원하는 비율의 이자를
받을 수 있는 것은 아닙니다.
계약 종료와 인도 또는
적법한 인도 제공 여부,
적용 이율과 기간을
함께 확인해야 합니다.
보증금 반환보증이나
전세대출을 이용 중이라면
이사·전출 전에 보증기관과
금융기관의 관련 절차도
확인해 두는 것이 좋습니다.
3. 이사한 뒤에도 보증금을 주지 않으면 어떡할까요?
임차권등기는 이사 후
권리를 유지하기 위한 장치이며,
집주인에게 돈을 지급하라고
명하는 판결은 아닙니다.
등기만으로 집주인의 통장에서
보증금이 지급되거나
보증금 전액 회수가
보장되는 것은 아닙니다.
반환이 계속 지연되면
임대차계약서와 보증금 지급 자료,
종료 통지, 인도 기록을 바탕으로
청구 절차를 검토해야 합니다.
반환 의무와 금액에 다툼이 적고
송달이 가능하다면 지급명령을,
공제액이나 계약 종료에 다툼이 크다면
반환 소송 등을 고려할 수 있습니다.
집행권원을 확보한 뒤에도
지급하지 않으면
대상 재산에 맞는 강제집행이
필요할 수 있습니다.
주택에 경매가 진행되고 있다면
배당요구 필요 여부와 기한,
선순위 권리도 별도로 살펴야 합니다.
임차권등기가 있다는 이유만으로
경매 관련 서류를
확인하지 않아도
되는 것은 아닙니다.
집주인이 새 세입자를 구해야
돈을 줄 수 있다며
등기를 먼저 지워 달라고
요구하는 경우도 있습니다.
그러나 보증금을 받기 전에 말소하면
등기를 통해 유지하던 권리 보호에
문제가 생길 수 있습니다.
새 임차인과 계약했다는 말이나
지급하겠다는 약속만 믿고
먼저 말소하기보다 실제 반환 일정과
지급 방법을 확인해야 합니다.
일부 금액만 받았다면
남은 보증금에 대한 처리도
명확히 정해야 합니다.
임차권등기명령 신청과
그에 따른 등기에 든 관련 비용은
임대인에게 청구할 수 있으므로
지출 자료를 보관하는 것이 좋습니다.
다만 모든 이사비나 추가 지출이
자동으로 같은 범위에
포함되는 것은 아닙니다.
보증금과 이자, 관련 비용을
구분해 정산하고
실제 지급이 확인된 뒤
말소 절차를 진행해야
불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.
임차권등기명령 후 이사에서
먼저 확인할 것은 등기 완료 여부이며,
이후에는 주택 인도 자료와
보증금 회수 절차를 챙겨야 합니다.
결정문을 받았다는 이유로
서둘러 전출하거나
반환 약속만 믿고 등기를 말소하면
예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다.
이사일이 임박했거나
집주인이 선말소를 요구하고 있다면,
현재 등기 상태와
계약 종료 자료를 바탕으로
진행 순서를 검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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