칼럼
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전세사기 보증금 회수, 고소부터?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
같은 건물의 다른 세입자도
보증금을 받지 못했다는 사실을 알게 되면
상황이 다르게 보이기 시작합니다.
집주인이 연락을 끊고
중개사마저 책임이 없다고 말하면,
누구를 상대로 어떤 조치를
해야 하는지 혼란스럽습니다.
전세사기 보증금 회수에서 중요한 것은
형사처벌을 요구하는 일과
실제 돈을 확보하는 일을
함께 준비하는 것입니다.
수사가 시작되었다고
임대인의 재산이 자동으로 임차인에게
돌아오는 것은 아닙니다.
반대로 형사사건의 결론이
나오지 않았다는 이유로
보증금 반환 청구나 권리 보호를
모두 미뤄야 하는 것도 아닙니다.
계약 상태와 등기부, 경매 진행 여부,
반환보증 가입 내역에 따라
우선할 조치를 정해야 합니다.
1. 집주인을 고소하면 보증금도 돌려받을까요?
보증금을 돌려받지 못했다고 해서
모든 사건이 곧바로 사기죄에
해당하는 것은 아닙니다.
계약 당시 어떤 설명을 들었고
그 내용이 사실과 어떻게 달랐는지,
임대인이 어떤 사정을 숨겼는지 등을
확인해야 합니다.
선순위 보증금이나
담보권에 관한 허위 설명,
권한 없는 계약 체결,
보증금 사용 경위 등이 사건에 따라
중요한 자료가 될 수 있습니다.
임대차계약서와 송금 내역뿐 아니라
매물 광고, 중개 과정의 대화,
계약 당시 받은 설명 자료를
함께 보관해야 합니다.
여러 피해자가 있다면
공통된 설명과 계약 경위를
확인하는 것도 도움이 됩니다.
다만 형사고소는 범죄 성립과
처벌을 판단하기 위한 절차입니다.
집주인이 처벌받더라도
미반환 보증금이 자동으로
지급되지는 않습니다.
계약이 종료되었는지 확인하고
보증금 반환 소송 등 민사절차를
별도로 검토해야 합니다.
사기 등을 이유로 계약 취소나
손해배상을 주장하려면
그에 맞는 요건과 증거가 필요합니다.
집주인 외에 중개사나 다른 관계자에게도
책임을 물을 수 있는지는
개별적으로 판단해야 합니다.
중개에 관여했다는 사실만으로
보증금 전액을 공동으로 배상할
의무가 생기는 것은 아닙니다.
설명 의무 위반이나 불법행위,
손해와의 인과관계 등
책임 근거를 확인해야 합니다.
회수할 재산이 확인된다면
가압류 등 보전처분의 필요성도
살펴볼 수 있습니다.
이때는 받을 돈의 근거와
재산을 미리 보전해야 할
이유를 소명해야 합니다.
수사 결과만 기다리는 동안
민사상 권리 행사 기한이나
경매 절차의 기한을 놓치지 않도록
관리하는 것이 필요합니다.
2. 집이 경매에 넘어갔다면 무엇부터 해야 할까요?
경매가 시작되었다면
사건번호와 진행 단계,
배당요구 종기를 확인해야 합니다.
배당요구가 필요한 임차인이
정해진 기한을 놓치면
해당 경매에서 보증금을 배당받는 데
중대한 문제가 생길 수 있습니다.
법원에 임차인으로 조사되었다는 사실이나
현황조사서에 이름이 적혀 있다는 사실만으로
배당요구까지 마쳤다고 생각해서는 안 됩니다.
계약서와 전입 관련 자료, 확정일자,
보증금 지급 자료 등을 바탕으로
자신의 권리와 필요한 신청을 확인해야 합니다.
배당받을 금액은 보증금 액수만으로
정해지지 않습니다.
선순위 담보권과 조세채권, 다른 임차인의 권리,
예상 매각대금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
특히 여러 가구가
하나의 건물에 거주하는 다가구주택에서는
다른 임차인의 보증금과 순위도
회수 가능성에 영향을 줍니다.
대항력과 우선변제권도 구분해야 합니다.
매수인에게 임대차관계를 주장할 수 있는지와
매각대금에서 우선하여 배당받을 수 있는지는
관련되지만 같은 문제는 아닙니다.
보증금을 전부 배당받지 못했을 때
매수인이 남은 보증금을 인수하는지도
권리관계에 따라 달라집니다.
따라서 경매가 시작됐으니
일단 이사하겠다는 판단은 신중해야 합니다.
임대차가 종료되고
보증금이 반환되지 않았다면
임차권등기명령을 검토할 수 있으며,
기존 권리를 유지하려면
실제 등기 완료를 확인한 뒤
점유와 주민등록을 이전해야 합니다.
임차권등기가 되었다고
이미 존재하던 선순위 권리보다
앞서게 되는 것은 아닙니다.
경매 개시 시점과
임차권등기 시점에 따라
배당절차에서 확인할 사항도
달라질 수 있습니다.
이미 이사했다면
권리가 유지되고 있는지부터 검토하고,
남아 있는 회수 수단을 찾아야 합니다.
3. 반환보증이나 피해자 결정으로 해결될까요?
전세보증금 반환보증에 가입했다면
보증기관에 대한 이행청구 가능성을
먼저 확인할 필요가 있습니다.
다만 전세대출을 받을 때
이용한 보증이
모두 임차인의 보증금 반환을
보장하는 상품은 아닙니다.
보증서에서 상품명과 보증기관,
보증금액을 직접 확인해야 합니다.
반환보증에 가입했더라도
사고 발생만으로 별도 신청 없이
돈이 지급되는 것은 아닙니다.
계약 종료에 관한 자료와
임차권등기, 주택 인도 등
가입 상품에서 요구하는 요건을
확인해야 합니다.
예를 들어 한국주택금융공사는
반환보증 이행청구 절차에서
임차권등기와 보증금 반환채권 양도 등을
안내하고 있습니다.
기관과 상품에 따라 세부 조건이 다르므로
다른 피해자의 진행 사례만 보고
자신의 청구 시점과
서류를 판단해서는 안 됩니다.
임대인과 보증금 감액이나
반환 기한 연장에 합의하려는 경우에도
보증이행에 영향을 주는지
먼저 확인하는 편이 좋습니다.
전세사기피해자 등 결정 신청은
반환보증 청구와 별개의 절차입니다.
피해자 결정을 받으면 해당 요건에 따라
주거·금융·법률 지원이나
경매 관련 지원을 검토할 수 있지만,
결정 자체가 미반환 보증금 전액의 지급을
보장하는 것은 아닙니다.
피해자 결정과 형사사건의
유죄 판단도 동일하지 않습니다.
어떤 지원을 신청할 수 있는지,
각각의 신청 기한과 조건이 무엇인지
따로 확인해야 합니다.
전세사기 보증금 회수 계획에서는
보증기관 지급액과 경매 배당금,
임대인에게 받은 금액이
서로 어떻게 정산되는지도 중요합니다.
같은 보증금 손실을
중복하여 회수할 수는 없으며,
보증기관이 대신 지급한 부분의
권리관계도 정리해야 합니다.
임대인이 일부 지급을 조건으로
모든 민형사상 이의를 포기하라고 요구한다면
합의 범위를 신중하게 검토해야 합니다.
실제 받은 금액과 남은 채권,
다른 책임자에 대한
청구에 미칠 영향을
확인한 뒤 판단해야 합니다.
전세사기 보증금 회수는
형사고소 하나로 끝나는 문제가 아닙니다.
기존 임차권을 지키면서
경매 배당과 반환보증, 민사상 청구를 검토하고
실제로 회수할 수 있는
재산과 금액을 확인해야 합니다.
집주인의 연락 두절이나 경매 통지로
대응이 급해졌다면 계약서와 등기사항증명서,
전입·확정일자 자료, 보증서 등을 바탕으로
놓치면 안 되는 기한부터
검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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