칼럼
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[민사칼럼] 소액임차보증금, 우선변제대상으로
소액임차보증금의 우선변제권
주택 임대차법에 따르면 임차인이 소액임차보증금을 걸어 놓고 있을 경우 우선변제권을 획득할 수 있습니다.
확정일자가 늦어 후 순위로 변제받는 경우일지라도, 선 순위 담보권자가 경매신청 등기를 하기 전 대항력을 갖췄다면 우선변제권을 가질 수 있습니다.
우선변제 조건은?
소액임차보증금을 받을 수 있는 요건이 정해져 있습니다.
먼저 임차인의 경우 다음의 금액 이하여야 합니다.
서울시는 1억 5천만 원 이하이고요, 과밀억제권역과 세종시, 용인/화성/김포시의 경우 1억 3천만 원 이하입니다.
과밀억제권역을 제외한 광역시와 안산, 경기 광주, 이천시, 평택은 7천만 원 이하입니다. 그 밖의 지역은 6천만 원 이하에 해당됩니다.
과밀억제권역은 수도권정비계획법 시행령 제2조에 적혀 있습니다. 구리시, 고양시, 수원시 등입니다.
경매 전 대항력 있어야
소액임차보증금을 우선변제받으려면 경매신청 등기 전까지 대항력을 확보해야 합니다.
또 해당 임차주택이 경매나 체납에 의해 매각돼야 합니다.
단순히 매매 등으로 주택이 양도되는 경우는 우선변제권이 인정되지 않습니다.
경매나 체납처분으로 매각될 땐, 법원에 배당요구를 하거나 우선권 행사 신고를 반드시 거쳐야 합니다.
우선변제 액수, 전액이 아니다
우선변제권을 헷갈리면 안 되는 게, 위에 나온 금액을 보장한다는 게 아닙니다.
소액임차보증금이 위 금액 이하일 경우, '일정 금액'을 보전해 준다는 소리입니다.
서울의 경우 5천만 원 이하를 보전합니다.
즉 서울시에 사는 김 모 씨가 보증금 1억 5천 짜리 집에 살고 있고, 해당 임차 주택이 경매로 넘어갈 경우 5천만 원까지 우선 변제받을 수 있다는 소리입니다.
과밀억제권역과 화성, 김포시의 경우 4300만 원까지 보증금을 보호받습니다.
평택, 안산 등은 2300만 원, 일부 지역은 2000만 원까지 보호됩니다.
단 임차권등기 명령 후 임차권등기가 완료된 주택을 그 이후 임차한 세입자는 위 사안에 해당돼도 우선변제권이 없습니다.
또 처음 계약 시 소액임차인 조건을 만족했지만, 이후 계약 갱신 때 보증금이 올라가 조건을 벗어났다면 역시 우선변제권 행사 대상에서 제외됩니다.
어려운 소액임차보증금, 테헤란이 있습니다
이처럼 소액임차보증금은 요건도 까다롭고 일반인의 시선에선 납득 가지 않는 부분이 많은데요.
그럴 때를 대비해 보증금 관련한 모든 일을 해주는 변호사/법무법인이 있는 겁니다.
보증금 문제가 생길 경우 법대로 해야 한다는 걸 모르시는 분이 많은데요. 민사를 다루는 '민사 변호사'들이야말로 보증금을 별 탈 없이 받게 하는 지름길이라 할 수 있습니다.
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소액임차보증금, 역시 테헤란입니다.
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