칼럼
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안 나가는 세입자 내용증명 먼저 보내야 하는 이유
안 나가는 세입자 내용증명 먼저 보내야 하는 이유
안녕하십니까. 테헤란 부동산전담센터입니다.
부동산 가격이 천정부지로 치솟은 요즘날, 임대할 집을 가지고 있다면 모두 행복할 것이라 생각하는 분들이 있습니다.
물론, 없는 것보다는 당연히 좋은 상황일 것입니다.
하지만 악질적인 임차인으로 인해 골머리를 앓고 있는 임대인 또한 많습니다.
대표적으로 임대인이 겪을 수 있는 명도 관련 분쟁은 크게 2가지 입니다.
1) 실거주에도 불구하고 세입자가 계약갱신을 요구하며 퇴거하지 않는 경우
2) 월세 및 임대료 미납으로 계약해지를 통보했으나 퇴거하지 않는 경우
이 경우 대화를 통해 세입자를 내 집에서 내보낼 수 없다면 결국 명도소송을 청구해야 합니다.
하지만 그 전에 내용증명을 보내보는 것이 좋은데요.
실제로 많은 임차인들이 집주인에게 내용증명을 받으면 부담감에 순순히 밀린 월세를 지불하는 경우가 있습니다.
이외에도 명도소송을 청구하기 전, 우선 계약 해지 통보부터 먼저 해야 하는데요.
우리 법에 따르면 주택의 경우에는 2기분(2개월), 상가의 경우에는 3기분의 차임을 연체할 경우 계약 해지가 가능하다고 규정되어 있습니다.
이 때 계약 해지는 다른 방법도 가능합니다만, 우체국이 공적으로 증명해주는 내용증명을 보내는 것이 가장 좋은 방법입니다.
단, 주의하실 점은 지체 없이 빨리 보내야 한다는 점입니다.
만에 계약 해지의 내용을 담은 내용증명을 보내기 전에,
세입자가 밀린 월세의 일부분을 지급하여 연체된 총 금액이 2기분(주택), 3기분(상가)보다 못 미친다면
해지 통보가 불가능하기 때문입니다.
따라서 세입자를 내보내고 싶다면 한시라도 빨리 내용증명부터 보내는 것이 현명한 방법입니다.
테헤란 부동산전담센터에서는 위 내용증명을 20만원(부터)의 비용으로 작성해드리고 있습니다.
테헤란 부동산전담센터의 경우 약 120명 규모의 중형로펌 법무법인 테헤란 산하의 부동산분야 전담 센터입니다.
국내 10대 대형로펌 파트너 변호사 출신의 19년 경력의 민사전문변호사 및 16년 경력의 베테랑 변호사가 자리하고 있습니다.
이외에도 총 7인의 부동산분야 전담 변호사가 존재합니다.
-카톡, 문자, 전화, 이메일 등 비대면 상담 진행 가능
-방문상담시 사무장이 아닌 변호사와 직접 상담 가능
연륜과 실력을 갖춘 테헤란 부동산전담센터에 내용증명 작성을 맡기실 경우 20만원(부터)의 합리적인 비용으로 해결하실 수 있습니다.
<법무법인 테헤란의 승소 사례 중 일부 모음>
<19년 경력의 테헤란 민사팀 민사전문변호사>
<16년 경력 5대로펌 출신 대표변호사를 비롯한 민사팀 변호사들>
<실제 테헤란의 내부 모습>
<실제 테헤란의 외부 모습>
지금, 실력과 연륜을 갖춘 테헤란에 문의하세요.
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1. 내용증명이란 무엇인가?
내용증명이란 권리와 의무의 내용을 담은 문서를 의미합니다.
쉽게 말해 임대차 계약은 언제 끝날 것이고, 더 이상 재계약 의사는 없으며, 안 나간다면 민형사상 법적 조치를 취하겠다고 임차인에게 경고를 하는 것이죠.
임차인 입장에서는 직접 본인 집 주소로 송달된 등기우편을 보고 심리적인 압박을 느낄 수 밖에 없습니다.
특히 내용증명은 명도소송을 청구하고자 할 때도 중요합니다.
이 때 내용증명 작성은 변호사를 비롯한 법률전문가에게 맡기는 것이 좋은데요.
내용증명은 사실 누구나 작성할 수 있습니다만 현실적으로 변호사에게 맡기는 것이 좋습니다.
같은 글이라고 해도 누가 썻느냐에 따라 크게 달라지기 때문이죠.
법률전문가인 변호사에게 맡긴다면 글의 전문성이 높아질 수밖에 없습니다. 임차인 입장에서도 당황스러울 수밖에 없는 것이죠.
게다가 변호사가 작성을 대행한다면, 발신인란에 해당 변호사의 이름 및 법무법인의 이름이 기입됩니다.
법무법인 테헤란의 경우 120인 규모의 중형로펌으로써, 인터넷에 검색만 해도 나오는 꽤 규모있는 법인입니다.
본 센테로 내용증명서를 맡긴다면 좋은 효과를 기대할 수 있다는 뜻입니다.
2. 밀린 월세를 반환받고자 내용증명을 보내는 경우
월세임대차 계약을 체결했을 경우, 당연한 이야기지만 세입자는 월세를 제 때 지불해야 합니다.
하지만 그렇지 않은 경우가 많기에 법률전문가를 찾는 임대인들이 많죠.
이 때 밀린 월세를 받고자 한다면 단순히 말로써 하는 것도 가능합니다만, 내용증명을 발송한다면 임차인이 심리적으로 당황스러울 수 있습니다.
우리는 바로 이 당황스러움을 노리는 것이죠. 직접 우체국에서 송달된 문서로 된 내용증명을 받는 것은 꽤나 큰 충격을 줍니다.
만약 변호사에게 내용증명을 맡긴다면 내용의 전문성이 보장되는 것은 물론, 발신인에 변호사의 이름과 재직하고 있는 법무법인의 이름또한 기입되죠.
또한 1) 문구에 000씨를 대리하여 귀하에게 서신을 보낸다는 내용이 들어갑니다.
3. 계약해지를 위해 내용증명을 보내고자 하는 경우
주택 및 상가임대차보호법에 따르면 주택의 경우에는 2기분을, 상가의 경우에는 3기분 이상의 월세 및 임대료를 미납할 경우 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
(단 상가의 경우 2020/09/30~2021/03/28일까지는 해당 기간에 세입자가 월세를 연체했더라도 계약 해지 통보가 불가능합니다.)
만약 계약 해지 통보를 받고도 임차인이 내 집에서 나가지 않는다면, 다음으로는 명도소송을 청구해야 하는데요.
현실적으로 문자나 전화 등의 일상적인 수단보다는 잘 작성된 내용증명을 통해 계약해지를 통보하는 것이, 당연히 세입자의 심리적 부담감이 높을 수 밖에 없습니다.
세입자가 내용증명을 읽었을 때 "아 내가 나가야만 하는구나. 어차피 소송을 해도 법에서 내 편을 들지 않겠구나." 하고 생각할 수 있다는 것이죠.
4. 계약만기에도 나가지 않는 세입자의 경우
세입자가 계약이 만기로 끝났음에도 퇴거하지 않는다면 명도소송을 청구해야 합니다.
단, 이 때 묵시적 갱신을 주의하셔야 하는데요.
임대차 계약은 계약서에서 정한 계약기간이 만기되었다고 해서 종료되는 것이 아닙니다.
반드시 계약 만기 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 재계약 의사가 없음을 알리지 않으면, 계약은 자동 연장됩니다.
따라서 재계약 할 의사가 없다면 당연히 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 재계약 의사가 없다는 의사를 알려야 합니다.
차후에 임차인이 말을 바꿀 수 있으니 우체국이 공적으로 증명해주는 내용증명을 통해 의사를 전달하는 것이 좋은 방법입니다.
5. 실거주를 이유로 거절했음에도 세입자가 계약갱신을 요구하는 경우
주택임대차보호법에 따르면 1회에 한하여 임차인의 계약갱신청구권을 인정하고 있습니다.
이 때 임대인이 거절할 수 있는 대표적인 사유가 1) 2기분 이상의 월세미납 2) 집주인 본인 및 직계존비속의 실거주 입니다.
따라서 위의 사유에도 세입자가 퇴거하지 않는다면, 명도소송을 청구하여 내 집을 인도받을 수 있습니다.
물론 소송을 청구하기 전에, 우선 내용증명을 발송하여 세입자가 어떤 태도를 보일지 확인하는 것이 좋습니다.
6. 내용증명을 발송했음에도 퇴거하지 않는다면
이 경우에는 법원에 명도소송을 청구해야 합니다. 단, 명도소송만 청구하는 것이 아니라 부동산점유이전금지가처분이라는 보전처분도 함께 신청해야 하는데요.
그래야만이 차후 소송에서 승소한 후, 강제집행 과정에서 안전한 집행이 가능합니다.
만약 소송 도중에 세입자가 전대차 등의 계약을 하여 중간에 점유자가 변경된다면, 소송에서 승소하더라도 변경된 점유자를 상대로 다시 명도소송을 해야 하기 때문이죠.
현실적으로 법률지식이 부족한 일반인이 혼자서 진행하기에는 어려운 사안입니다.
현재 명도소송 및 내용증명과 관련하여 테헤란에 문의하고자 하신다면, 연락주시기 바랍니다.
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