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원고 승소
전세보증금소송 명의신탁한 집주인에게 돌려받은 사례
테헤란이 드리는 팁
전세보증금소송 명의신탁한 집주인에게 돌려받은 사례
안녕하십니까. 테헤란 부동산전담센터 입니다.
아래에서 본 센터가 최근에 해결한 꽤나 흥미로운 판례를 소개해드리고자 합니다.
단순히 이야기 하자면 보증금 7500만원을 돌려받지 못 하고 있던 세입자가, 전세보증금 반환소송을 통해 보증금 전액을 반환받은 사건인데요.
보증금 반환과 관련한 내용은 이미 제가 이 블로그에서 여러번 다룬 경험이 있습니다.
하지만 '흥미롭다'고 이야기한데에는 이유가 있겠지요? 바로 등기부상 임대인과 실제 임대인이 달랐기 때문입니다.
즉, 등기부상 임대인은 A였으나, 실제 임대인은 B였죠. 명의신탁의 관계였던 것이죠.
그렇기에 세입자는 실제 임대인인 B에게 전세보증금반환 소송을 청구하였고, 법무법인의 도움으로 끝내 승소하게 되었습니다.
아래에서 제대로 사례를 분석해보도록 하겠습니다.
사실 관계
※사실 관계
1) 2013년 4월 12일, 집주인 A와 세입자 C는 보증금 7500만원을 내용으로 임대차 계약 체결
2) 세입자 C는 계약 만기 3개월을 앞두고 집에서 나가겠다고 했으나, 집주인 A는 신규세입자를 구하지 못 했다는 이유로 보증금 지불 거절
3) 결국 C는 어쩔 수 없이 해당 집에 머물렀고, 2015년 4월 이후로 2년마다 임대차 계약이 자동 연장됨
4) C는 보증금을 돌려받지 못한지 7년이 됨
5) 알고보니 해당 주택의 일부는 불법건축물이었기에 신규임차인을 구하기가 어려웠던 것이었음
6) 게다가 2013년 6월, 알고보니 집주인 A는 B에게 해당 집을 매도한 상황
7) 현재 등기부상 소유자는 A가 아니라 B인 상황
8) C는 A를 상대로 전세보증금 반환을 받기 원함
2013년 4월 12일, C씨는 보증금 7500만원을 내고 2년간 임대차 계약을 체결하였습니다.
그로부터 2년이 되기 3개월 전, C씨는 집주인 A씨에게 집에서 나가겠다고 문자로 통지하였다고 하는데요.
하지만 만기 날이 되어도 A씨는 "아직 새로운 임차인을 못 구했다. 내가 주고 싶어도 줄 보증금이 없다."고 주장하였습니다.
C씨는 당시에는 민사절차까지 진행할 마음이 없었기에, 일단 기다리자는 마음으로 A씨의 집에서 머물렀는데요.
그렇게 계약이 몇 차례 묵시적으로 갱신되었고, 무려 7년이나 거주하게 되었습니다.
C씨는 오랜 시간이 지났으나 여전히 보증금을 돌려받지 못해 화가 많이 날 수 밖에 없었는데요.
그러던 중, C씨는 현재 임차로 거주하고 있는 집의 일부가 불법건축물이라는 사실을 알게 되었습니다.
불법건축물의 경우 은행에서 전세자금 대출을 받을 수 없는 집이었는데요. 그렇다보니 새로운 세입자를 구하기가 어려운 것이었죠.
이런 저런 상황을 알게 된 C씨는 지금 당장 자신에게 보증금을 돌려줄 것을 A씨에게 요구하였습니다. 더 이상 참을 수가 없었던 것이죠.
그런데 A씨는 황당한 주장을 하기 시작했는데요.
C씨와 임대차 계약을 체결하고 한 달 후, 본인은 B씨에게 자신의 집을 팔았다는 내용이었습니다.
그러니 보증금은 본인이 아닌 B씨에게 돌려받으라 주장했죠. C씨는 이제까지 계속 카톡을 했고, 집에 문제가 있을 때 수리비도 A씨가 지불했기 때문에 황당했을 뿐이었는데요.
비록 등기부상 소유자는 B씨이기는 했으나, C씨는 현상황상 B가 아닌 A씨에게 보증금을 받는 것이 맞다고 생각했습니다.
하지만 혼자서는 도저히 문제를 해겨랗기 어렵다고 판단했고, 결국 민사분쟁 해결을 위해 제가 재직중인 법무법인을 방문해 주셨습니다.
테헤란이 본 사건의 주요 쟁점
임차인의 경우 임차를 시작하고 주민등록을 이전하면 대항력이라는 권리가 발생합니다.
대항력의 경우, 만약 중간에 소유자인 집주인이 변경되더라도 새로운 집주인을 상대로 보증금 반환을 요구할 수 있는데요.
다만 오늘 소개해드린 사건의 경우, 실제 소유자는 등기부상 소유자인 B가 아닌 A였습니다.
즉, 명의신탁이었죠.
제가 일하고 있는 법무법인에서는 소유자가 A씨라는 사실, 그리고 명의신탁이 맞다는 사실을 입증하였습니다.
1) A씨와 C씨의 임대차 계약 사실 확인
2) 등기부상 소유자는 B이지만, 실제 소유자는 A씨라는 사실 확인
3) A씨는 아파트를 9500만원에 매입하였으나, 보증금 및 저당권이 약 1억 6천에 이르는 상황 주장
4) 일반적인 매수인이라면 이 같은 집을 구매할 이유가 없음을 주장
5) A씨가 B씨에게 집을 매도한 후에도, 여전히 C씨에게 본인이 집주인이라 밝혀왔으며 집 수리비 또한 A씨가 C씨에게 지불했음을 확인
6) 법원에 명의신탁을 이유로 B가 아닌 A씨에게 전세보증금반환소송 청구
사건결과 및 의의
테헤란의 조력 결과, 법원은 원고, 즉 C씨의 손을 들어주었습니다.
즉 등기부상 소유자는 B이나, 실제 소유자는 A라는 사실이 증명되었다는 것이죠.
이로써 C씨는 B가 아닌 A씨에게 못 받은 전세보증금 7500만원을 돌려받을 수 있게 되었습니다.
이번 사안과 같이, 일부러 빚을 피하기 위해 등 여러 상황으로 인해 실제 의사와 상관없이 자신의 재산을 다른 사람에게 처분하는 경우가 있습니다.
겉으로 보이기에만 '처분'을 한 것이지, 실제 소유자는 그대로인 것이죠.
제대로 된 법률전문가를 만나 상담을 진행한다면, 이번 사례처럼 명의신탁을 입증하여 승소할 수 있습니다.
현재 이 글을 읽고 계신 독자분들 중에도 비슷한 상황을 겪고 있는 분이 계시다면, 부디 현명한 전문가를 만나 문제를 잘 해결하시길 바랍니다.
물론, 테헤란에 직접 맡기신다면 최선의 조력을 약속드립니다.
감사합니다.
