업무 사례
원고 승소
월세미납으로 명도소송 청구시 보증금에서 공제 하고 동시이행을 한 사례
테헤란이 드리는 팁
월세미납으로 명도소송 청구시 보증금에서 공제 하고 동시이행을 한 사례
안녕하십니까. 테헤란 부동산전담센터입니다.
오늘 알려드릴 사례는 3개월간 월세를 미납하여 계약해지를 통보하였으나, 세입자가 퇴거 요청을 받아들이지 않아 명도소송을 청구한 사안입니다.
테헤란을 찾아온 분은 임대인이셨습니다.
이 때 문제되는 법리적 사안은 임대인의 보증금 반환 의무와, 임차인의 부동산 인도의무가 동시이행관계에 있다는 점이었는데요.
그런데 이번 사례처럼 미지급된 월세가 있을 경우, 보증금에서 공제한 후 그 남은 금액만 인도하면 되는지가 문제되었습니다.
실제로 꼭 소송까지 가지 않더라도 집주인측이 세입자에게 받은 보증금에서 못 받은 월세부분을 공제하고 돌려주는 경우가 있는데요.
이에 대해 우리 판례는 어떻게 해석하고 있는지, 오늘 본 센터에서 승소한 성공사례를 토대로 알아보도록 합시다.
사건결과 및 의의
의뢰인은 테헤란의 조력으로 명도소송을 청구하여 승소하였습니다.
사건의 경위
※사실관계
1) 2019년 11월 5일, 집주인 갑과 세입자 을은 1년 임대차 계약 체결
2) 보증금은 5천만원, 월세는 450만원으로 계약
3) 세입자는 3개월분의 월세를 미납
4) 갑은 을에게 임대차 계약 해지 통보를 문자로 발송
5) 을은 받아들일 수 없다했으며, 미지급된 월세 중 1개월분을 지불
6) 갑은 을을 상대로 명도소송 청구
임대인 갑은 2019년 11월 5일에 월세 계약을 체결하였습니다. 정확히는 보증금도 함께 받는 반전세 형태의 임대차 계약을 했지요.
사실 집주인은 처음에는 전세 계약을 체결하고자 했는데요. 하지만 세입자가 될 을이 본인의 사정을 설명했고, 반드시 그 집에 살고 싶다고 했습니다.
결국 월세를 매달 450만원을 받기로 한 대신, 절대로 밀리지 않겠다고 다짐하며 반전세 계약을 체결했습니다.
하지만 세입자는 해당 집에 산지 2개월 후, 총 3번, 즉 3개월분의 월세를 미납하였는데요.
그 후로 다시 월세를 잘 지불하기는 하였으나, 미납된 월세분 2개월분은 여전히 지불하지 않고 있었습니다.
결국 갑은 을을 향해 곧바로 월세 미납을 이유로한 주택 임대차 계약 해지 통보를 문자와 내용증명을 통해 발송하였는데요.
이에 대해 을은 너무한 처사라고 하면서, 현재 본인의 경제적인 이유때문에 조금만 기다려달라 부탁하였습니다만.
집주인 또한 세입자를 위해 전세가 아닌 반전세 계약을 체결한 것이기에 어쩔 수가 없었습니다.
하지만 을은 계약 해지 통보를 받은 후에도 해당 집에서 퇴거하지 않았는데요.
결국 대화로 해결이 안 되니, 법적으로 세입자퇴거를 위해 갑은 테헤란 부동산전담센터를 찾아왔습니다.
테헤란이 본 사건의 주요쟁점
테헤란 부동산전담센터는 의뢰인의 사안을 확인하고, 쟁점을 아래와 같이 정리했습니다.
1) 2019년 11월 5일 임대차 계약 체결 사실 확인
2) 임차인이 3개월분의 월세를 미납했다는 사실 확인
3) 적법한 계약 해지 통보에도 불구하고 세입자가 퇴거하지 않고 있는 사실 확인
4) 전체 보증금에서 미납된 액수를 제외하고 동시이행 주장
사건을 의뢰한 테헤란 부동산전담센터는 임대차 계약이 체결되었다는 사실 및 세입자 을이 2개월분 이상의 월세를 미납했으므로, 임대인 갑의 계약 해지는 적법했다는 내용을 확인하였는데요.
주택임대차보호법에 따르면 임차인이 2기분 이상의 월차임을 연체한 경우, 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
위의 사안의 경우 2개월도 아닌 3개월분의 월세를 밀린 상황이었죠.
또한 해지 통보를 받고 나서 차후에 1개월분을 납입하기는 하였습니다만, 해지 통보를 받은 후에 한 납입이니 의미가 없었습니다.
갑의 적법한 계약 해지 통보에도 불구하고 을이 나가지 않자, 테헤란은 법원에 명도소송을 청구하였는데요.
이와 관련하여 세입자 측은 동시이행 항변을 하고 있는 상황이었습니다.
부동산 임대차의 경우, 임대차 계약이 종료되면 임대인의 보증금반환과 임차인의 부동산 인도 의무는 동시이행 관계입니다.
즉 세입자의 경우 보증금을 돌려주지 않는다면, 그 동안에는 집에서 퇴거하지 않아도 되는 것인데요.
문제는 세입자가 미납한 월세보증금 2개월분 및, 소송 진행부터 현재까지 나가지 않는 동안 지불하지 않은 차임이 문제였습니다.
임대인측은 보증금에서 해당 금액을 제외하고 돌려줄 생각이었는데요. 이에 대해 임대인측은 우선 보증금을 전액 반환할 것을 요구할 수 있는 상황이었죠.
이에 대해 테헤란 부동산전담센터는 1999년 대법원에서 판시한 바와 같이 "부동산 임대차에 있어 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실 및 훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것" 이라는 주장과 "별도의 의사표시 없이 보증금에서 미납된 월 차임은 당연히 공제되는 것"이라 변론하였습니다.
테헤란의 조력 결과, 법원은 본 센터의 모든 주장을 받아들였습니다.
맺음말
테헤란의 조력 결과 의뢰인은 부동산을 돌려받을 수 있었으며, 세입자에게 미납된 월세를 공제한 보증금을 반환하였습니다.
이번 사안처럼 명도소송과 관련하여 여러 이슈가 함께 문제가 되는 경우가 있습니다.
명도분쟁의 경우 그 금전적 가치가 상당하다는 점에서, 법률전문가의 조력이 필요한 대표적인 사안 중 하나인데요.
이와 관련하여 본 센터에 의뢰를 원하신다면, 연락주셔도 좋습니다. 감사합니다.
