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칼럼
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상가 명도소송, 월세 연체가 계속될 때 임대인이 꼭 알아야 할 대응 방법
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
최근 경기 불황과 고물가로 인해 상가 임차인의 월세 연체 문제가 빈번해지면서, 임대인과 임차인 간의 분쟁이 갈수록 증가하고 있습니다.
특히 3기분 이상 월세가 연체되어도 퇴거를 거부하거나 점포를 비워주지 않는 상황에서는 '상가 명도소송'을 통해 법적 대응이 불가피해집니다.
오늘은 월세 미납으로 인한 계약 해지 및 상가 명도소송의 절차, 주의사항 등에 대해 임대인 입장에서 꼭 알아두셔야 할 내용을 정리해드리겠습니다.
상가건물임대차보호법 제10조의8에 따르면, 임차인이 ‘3기의 차임액’에 해당하는 금액을 연체한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
여기서 말하는 ‘3기’란 단순히 3개월이라는 의미가 아니라 총 연체 금액이 3개월치 월세에 해당할 때를 말합니다.
예를 들어 월세가 200만 원이라면, 600만 원이 연체된 경우 계약 해지가 가능해집니다.
반면, 부분적으로 연체되었다가 일부 납부한 경우 연체 총액이 3기를 넘지 않으면 해지가 인정되지 않을 수 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.
상가 명도소송을 시작하기 전 점유이전금지가처분을 반드시 진행하셔야 합니다.
해당 가처분은 현재 점유 중인 임차인이 다른 사람에게 점포 점유를 넘기지 못하도록 막는 조치입니다.
이를 하지 않으면 점유자가 바뀌게 될 수 있고 이렇게 되면 새로운 점유자를 대상으로 다시 소송을 제기해야 합니다.
상가 명도소송 진행 절차는 다음과 같습니다.
① 소장 접수 및 송달
임대인은 소장을 작성하여 법원에 접수해야하고 임차인은 소장 부본을 받은 날로부터 30일 이내에 답변서를 제출하게 됩니다.
② 변론기일 → 선고기일
임대인은 임차인의 유책사유를 입증하기 위해 월세 미납을 확인할 수 있는 통장 내역, 계약해지통보 내용증명 또는 문자, 임대차계약서 등을 통해 소송 증거를 제출해야 합니다.
③ 판결 확정 후 강제집행 가능
임대인의 증거가 명확하다면 승소 판결을 받을 가능성이 높고 판결문을 받은 이후에도 임차인이 퇴거하지 않는다면 법원에 강제집행을 신청하여 강제퇴거를 할 수 있습니다.
대략적으로 상가 명도소송을 진행하게 되면 소송 진행에 평균 6개월의 기간이 소요될 수 있고 강제집행까지 6개월이 소요될 수 있어 최소 1년의 기간이 소요될 수 있다고 생각하면 됩니다.
많은 임대인분들이 밀린 월세는 보증금에서 공제하면 된다고 생각하고 안심하지만 그렇지 않습니다.
월세 미납이 누적되고 새로운 임차인을 들일 수도 없는 상태가 지속되면 장기적으로 경제적 손실이 눈덩이처럼 불어나기 때문이죠.
보증금만 믿고 법적 조치하지 않았다가 보증금이 다 떨어지면 그 이후에는 더 큰 손실을 불러올 것입니다.
그러니 보증금이 아직 남아있을 때 빠르게 소송 절차를 진행하는 것이 좋습니다.
그리고 명도소송은 법률적으로 까다롭고, 절차가 복잡한 편이니 임차인의 월세 연체 문제로 고민 중이시라면 빠르게 계약해지통보와 명도소송 진행을 결정하시고 전문가의 도움을 받아 사안을 해결하시길 바랍니다.
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