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[칼럼]명의신탁해지 신중한 접근이 필요합니다.

2024.10.23 조회수 1104회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

부동산 계약을 체결하다 보면, 실질적 주인은 따로 있고, 등기부상 명의자는 명의만 빌려준 사람이지 실질적으로 소유자가 아닌 경우들이 있습니다.

이를 명의신탁이라고 하는데, 정리하자면 부동산의 실질적 소유자(신탁자)와 등기부상 명의자(수탁자)를 다르게 하는 계약을 말합니다.

이런한 명의신탁으로 인한 분쟁은 수탁자가 맘대로 처분한 경우, 세금문제 등 자잘하고 복잡한 문제를 만들어 내고 있습니다.

이러한 문제를 해결하고자, 부동산등기특별조치법(1990. 8. 1. 법률 제 4244호)을 시작으로 부동산 명의신탁을 금지하기에 이르렀고 1995년 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭 부동산실명법)에 의해 규제되었습니다. 따라서 법률에 의해 명의신탁약정은 무효로 되고, 형사처벌의 대상까지 될 수 있으므로 이점 주의가 필요합니다.

명의신탁 약정은 다 무효일까?

현재는 부동산 실권자명의 등기에 관한 법률에 따라 명의신탁약정은 무효이나, 종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례로 인해 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 부동산 물권을 등기한 경우, 종교단체의 명의로 산하 조직이 보유한 부동산에 물권을 등기한 경우 등에 조세 포탈이나 강제집행의 면탈이나 회피를 피하기 위한 목적이 아닌 경우에는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 적용하지 않습니다.

명의신탁의 종류

명의신탁은 크게 양자간 명의신탁, 다자간 명의신탁, 계약명의신탁으로 나누어집니다.

양자간 명의신탁은 신탁자인 갑이 수탁자인 을에게 자신의 소유 부동산을 신탁하고 등기를 이전하는 것을 말하며, 다자간 명의신탁은 매수인인 갑이 매도인 병으로부터 부동산을 매수하면서, 매도인 병과 합의하여 소유권이전등기를 수탁자인 을의 이름으로 해 두는 것으로 중간생략등기형 명의신탁 또는 다자간 등기명의신탁이라고도 합니다.

계약명의 신탁은, 매수인이고 신탁자인 甲이 乙과 명의신탁 약정을 하고 乙에게 매매대금을 주어 乙이 丙에게서 목적물을 매수하고 수탁자 본인의 이름으로 등기하는 것을 말하며, 이 경우 수탁자 乙이 매매계약 당사자라는 점이 3자간 명의신탁과 다르며, 다자간 명의신탁과 계약명의신탁은 외견상으로 보기에 신탁자를 거치지 않고 매도인에서 바로 수탁자로 옮겨가는 것은 똑같아서 실무상 구분이 쉽지 않으므로 전문가와 상담을 통해 판단받아 보시기를 추천드립니다.

명의신탁해지 방법

명의신탁 종류에 따른 해지 방법에 대해 알아보겠습니다.

양자간 명의신탁해지방법으로는 명의신탁자가 소유권을 회복하므로 소유권에 대한 방해배제 청구 또는 진정명의 회복을 원인으로 하는 소유권이전등기 청구, 말소등기를 청구할 수 있습니다. 다만, 부동산명의신탁 약정 자체가 불법이므로 과징금, 이행강제금, 형사처분이 따를 수 있으므로 주의가 필요합니다. 또한, 명의수탁자가 부동산을 제 3자에게 양도하여 소유권을 취득하는 경우에 명의 신탁자는 수탁자를 상대로 손해배상 또는 부당이득금 반환을 청구할 수 있습니다.

다자간 명의신탁해지 방법으로는 부동산 소유권은 전 소유자에게 그대로 남게되어 명의수탁자의 말송등기 청구 또는 진정 명의 회복을 원인으로 하는 소유권 이전등기를 청구할 수 있습니다. 이 때에도 과징금, 이행강제금, 형사처분이 따를 수 있습니다.

계약명의신탁해지 방법으로는 계약 상대방인 전 소유자가 계약명의 신탁 약정의 존재를 몰랐다면 물권변동이 유효하여 명의신탁자는 전 소유자인 매도인에게 어떠한 청구도 할 수가 없으며, 수탁자에 대하여도 위임계약 및 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다.