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칼럼
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명도소송 강제집행 절차에 대해
임대차 계약에 존속되어 있는 상황에서 각자의 의무를 어기거나 계약을 불이행하다 빚어지는 일이 대부분의 경우에 해당됩니다.
임대인은 귀책사유가 있는 임차인을 대상으로 명도소송 강제집행을 하기도 하는데요.
민사상 분쟁 종류 중에서 흔하게 발생하고 있는 명도 관련 분쟁은 불법으로 점유를 지속하고 있을 때 임대인이 청구하는 것입니다.
주로 임대차 계약을 해지하는 등 임대차 관계가 적법하게 종료될 수 있는 상황일 때 진행되고 있습니다.
이에 많이 해당되는 사유로는 월세미납이며, 임대차 계약 만료일에 맞춰 나가지 않는 경우에 해당된다고 합니다.
이번에는 임대차 관계에서 법적 문제가 발생해 불법 점유자와 분쟁이 생긴 경우라면 참고가 될 수 있을만한 정보를 말씀해드리도록 하겠습니다.
어떤 준비를 해야 할지 알아보겠습니다.
우선 적법한 점유권원이 존재하지 않는 불법 점유자를 상대로 진행하기 위해서는 민사소송 및 민사집행법에 근거하여 집행권원이 요구되고 있습니다.
재판에서 받는 판결문이 바로 집행권원이 된다고 하였으며, 판결까지는 대부분 6개월의 기간이 소요됩니다.
장시간이 걸리는 만큼 송사를 진행할 엄두가 나지 않아 대안을 찾는 경우도 많습니다.
이럴 때, 내용증명 우편을 활용할 수 있는데요.
계약종료나 계약해지 이후 임차인이 짐을 반출하지 않았을 때 임대인이 관여하면서 수택 또는 상가에 임의로 방문하는 경우를 주의해야 합니다.
부동산에 대한 소유권이 있다고 해도 무단으로 침입하는 행위는 주거침입, 영업을 방해하는 행위에 간주되어 영업방해로 불리해질 수도 있습니다.
상대 측에게 우편물을 송달한 일자와 내용 등 그 사실을 우체관서에서 증명해주는 역할을 하므로, 법정에서 증명력이 있는 증거로 이용할 수 있는데요.
내용증명의 내용에는 당사자 간 임대차 계약 사실과 계약 내용 등을 기술해야 하며, 계약해지 사실과 계약해지가 되었음에 따라 부동산을 반환하여야 하지만 불응했다는 점, 명시적인 일자 안에 반환하지 않았을 경우 명도소송 강제집행 등이 진행될 수 있다는 것을 예고해야 합니다.
중요한 것은 내용증명이 상대방에게 도달해야 하며, 그렇게 되어야 증거로서 효력을 가지기 때문에 송달 여부를 확인해 보아야 하는 것입니다.
내용증명의 경우 계약해지 사실을 증명하기 위해서도 사용되지만, 상대 측에게 심리적 압박감을 주기 위한 기능도 활용할 수 있습니다.
이로 인해 강경한 의사 표시를 한 것이고 상대방이 자신의 의지로 부동산을 인도하고 이사를 가는 경우도 많습니다.
번거로운 법정 절차를 거치지 않아도 초기에 갈등을 해소할 수 있는 수단이 될 수 있으며, 이 단계부터 법률 대리인의 도움을 받는다면 더 큰 효과를 일으킬 수도 있습니다.
그럼에도 지속적으로 불법 점유를 하고 있다면 부동산 점유이전금지가처분 신청을 해야 합니다.
가처분 신청없이 소송을 진행하게 된다면, 임차인이 타인에게 점유권을 넘겨주었을 때 명도 결과를 보기가 어려운데요.
승소 판결문은 특정한 피고에게만 영향이 가해지기 때문입니다.
이러한 경우 바뀐 타인을 대상으로 다시 소송을 진행해야 하는 번거로움이 발생할 수 있으니 이러한 점을 참고하시기 바랍니다.
재판을 진행하기 위해서는 소장을 접수해야 하는데, 소장이 접수된다면 법원은 복사본을 피고에게 전달하여 한달이라는 답변서 제출 기한을 줍니다.
계속해서 미뤄지게 된다면 원고의 청구에 따라 무변론 판결이 내려지는데요. 판결문을 받고 피고가 법원의 주문대로 부동산 반환을 이행하지 않을 경우 명도소송 강제집행을 실시해야 합니다.
이는 원고가 신청서를 제출한 이후에 약 1~2주라는 시간을 피고에게 주고 자발적으로 주거를 이전할 수 있는 기회를 주고 있습니다.
해당 기간 내로 부동산을 반환하지 않을 경우에 집행이 실시되는 것인데요. 당일에 점유자가 존재하지 않을 경우라면 강제 개문을 통해 불법점유자의 물건을 모두 꺼내는 식으로 진행됩니다.
준비가 미흡하다면 낭패를 볼 수 있기 때문에 법원 절차를 원하신다면 법률가에게 조언을 얻어 어떤 점에 유의해야 하는지, 절차에 대한 정확한 이해를 통해 철저하게 준비하는 것이 중요합니다.
특히 명도 관련 분쟁은 길어질수록 임대인에게 치명적인 손실이 가해지는 특징이 있기 때문에 퇴거 불응을 하는 불법 점유자가 존재한다면 즉각적으로 법률 대리인과 대응하실 필요가 있습니다.
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