칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
상속주택, 양도세 정말 0원 가능할까요
[목차]
1. 상속주택 취득가액의 기준
2. 보유기간 계산의 실제 구조
3. 양도세 0원 설계의 핵심
[서론]
가능합니다.
다만 아무 조건 없이 되는 일은 아니고, 그 가능성을 어디까지 현실로 끌어내느냐의 문제입니다.
상속주택이라는 키워드를 검색하는 분들, 대부분 마음이 비슷합니다.
팔아야 할 상황은 오는데 세금이 얼마 나올지 감이 없고,
어디선가 0원으로 끝냈다는 이야기는 들었는데 내 얘기는 아닌 것 같고,
괜히 잘못 건드렸다가 세무조사까지 이어질까 조심스러운 상태죠.
이 글은 그 불안의 지점을 하나씩 짚어보는 데 목적이 있습니다.
[1] 상속주택의 취득가액은 어디서 결정되나요
상속주택 양도세 계산의 출발점은 취득가액입니다.
일반 매수와 달리 상속에는 실제 매입가가 없습니다.
그래서 세법은 상속주택의 취득가액을 상속개시일 당시의 시가로 보도록 정하고 있습니다.
여기서 시가란 아무 숫자나 넣는 개념이 아닙니다.
상속개시일 전후 6개월 이내에 형성된 매매사례가액,
또는 감정평가액,
이마저도 없을 경우 공시가격 순으로 적용됩니다.
이 지점에서 많은 분들이 스스로 묻습니다.
“공시가격으로 하면 간단한 거 아닌가요”라고요.
하지만 바로 여기서 양도세의 격차가 벌어집니다.
공시가격은 대체로 실제 거래가보다 낮고,
취득가액이 낮아질수록 양도차익은 커지게 됩니다.
그래서 상속 직후 감정평가를 통해 시가를 명확히 만들어 두는 것이
이후 양도세 계산에서 결정적인 역할을 하게 됩니다.
이 절차가 과한 것 아니냐는 의문이 나올 수 있습니다.
그러나 감정평가를 취득가액으로 인정한다는 점은
세법과 실무 모두에서 이미 확립된 기준입니다.
[2] 보유기간은 상속인 기준일까요
상속주택의 또 다른 핵심은 보유기간입니다.
검색하시는 분들이 가장 많이 헷갈려하는 부분이기도 합니다.
“상속받은 지 몇 년 안 됐는데 장기보유특별공제가 되나요”라는 질문이죠.
결론부터 말하면, 됩니다.
상속주택의 보유기간은 상속인이 취득한 시점부터만 계산하지 않습니다.
피상속인이 해당 주택을 보유했던 기간까지 그대로 합산합니다.
부모가 15년 보유한 주택을 상속받아
상속인이 2~3년 뒤에 매도하더라도,
보유기간은 17~18년으로 계산됩니다.
이 구조 때문에 상속주택은
다주택 상태에서도 장기보유특별공제를 충분히 적용받을 수 있는 여지가 생깁니다.
여기서 한 가지 더 고민이 생깁니다.
“이미 집이 있는데, 상속주택까지 있으면 불리한 거 아닌가요”라는 생각입니다.
맞습니다.
주택 수 자체는 불리해질 수 있습니다.
하지만 장기보유특별공제는 주택 수와 직접 연동되지 않고
보유기간과 요건 충족 여부에 따라 적용됩니다.
이 점을 구분하지 못하면
괜히 가능했던 절세 구조를 스스로 포기하게 됩니다.
[3] 상속주택 양도세 0원은 어떻게 만들어졌을까요
상속주택 양도세를 0원으로 만든 사례의 공통점은
운이 아니라 구조를 정확히 만든 것입니다.
상속 당시 시가를 감정평가로 명확히 확보했고,
보유기간을 피상속인 기준까지 합산해 장기보유특별공제를 최대한 적용했으며,
상속세 신고 내용과 양도 시 계산 구조가 서로 충돌하지 않도록 정리돼 있었습니다.
여기서 많은 분들이 가장 걱정하는 부분이 나옵니다.
“이렇게 하면 세무조사 나오는 거 아닌가요”라는 불안이죠.
현실은 반대입니다.
취득가액과 보유기간이 객관적인 자료로 정리돼 있을수록
오히려 조사 가능성은 낮아집니다.
문제가 되는 경우는
숫자를 단순히 줄이기 위해 근거 없이 계산했을 때입니다.
합리적인 시가 산정과 논리적인 세금 계산은
조사를 피하기 위한 준비이기도 합니다.
그래서 상속주택 양도세를 줄이는 작업은
세금을 안 내는 기술이 아니라
설명 가능한 구조를 만드는 과정에 가깝습니다.
[마무리]
상속주택은 자산이지만,
처분하는 순간 세금이라는 현실적인 질문을 남깁니다.
그 질문에 대한 답은
막연한 걱정보다 구조를 이해하는 데서 시작됩니다.
상속주택 양도세를 검색하는 지금 이 시점이
이미 늦은 타이밍은 아닙니다.
다만 아무 준비 없이 결정하기엔
금액 차이가 너무 커질 수 있습니다.
함께보면 좋은 글
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
