칼럼
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상가 임차권 등기, 퇴거 전 반드시 확인하세요
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
상가 임대차 계약이 종료되었지만 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 점포를 비워줘야 할 때, 상가 임차인들이 가장 먼저 고려해야 할 것이 바로 ‘임차권 등기’입니다.
일반 주택과 달리 상가는 상가건물임대차보호법이 적용되며, 보증금 보호를 위한 등기 절차를 진행하지 않으면 퇴거 후 권리주장을 하기가 어려워질 수 있습니다. 상가 임차권 등기는 법적으로 보증금의 권리를 유지하는 장치입니다.
상가 임차권 등기란 임대차 계약이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 상태에서 상가 점유를 해제하거나 퇴거하게 될 경우, 임차권을 등기부에 기재해 대항력과 우선변제권을 유지하도록 하는 절차입니다.
이는 ‘임차권등기명령신청’이라는 간이한 방식으로 진행되며, 법원이 임대인의 동의 없이도 임차인의 신청만으로 등기를 명령할 수 있습니다. 보증금 회수를 위한 중요한 권리 보존 수단인 만큼, 무조건적인 퇴거는 절대 금물입니다.
임차권 등기를 신청하기 위해서는 먼저 계약 종료 후에도 보증금이 반환되지 않았다는 사실이 있어야 하며, 점유를 이전할 예정이거나 이미 이전한 상황이어야 합니다.
관할 지방법원에 ‘임차권등기명령신청서’와 함께 임대차계약서, 사업자등록증 사본, 보증금 미반환 증빙 자료를 첨부해 접수하면 됩니다. 보통 1~2주 내로 결정이 내려지며, 등기 완료 후에도 해당 상가는 임차인의 권리로 묶이게 되어 임대인에게 심리적·실질적 압박을 줄 수 있습니다.
임차권 등기를 해두면 상가가 경매나 공매에 넘어가더라도 일정 조건 하에서 우선적으로 보증금을 배당받을 수 있습니다. 그러나 등기 전에 퇴거하거나, 점유를 잃은 후 장기간 경과하면 대항력이나 우선변제권이 소멸될 수 있으므로 적시 신청이 필수입니다.
또한, 등기가 된 상가는 향후 새로운 임차인을 구하기 어렵기 때문에 임대인과 원만한 합의를 유도하는 데에도 유리하게 작용할 수 있습니다.
상가 임차인이라면 계약 종료 후 보증금 반환이 지연되는 상황에서 즉시 상가 임차권 등기를 통해 보호해야 하는데요..
퇴거가 임박했다고 해도, 등기 절차 없이 점포를 비우는 것은 스스로 보증금에 대한 권리를 포기하는 것과 다름없습니다. 임차인의 보증금을 지키기 위해서는 절차를 신속히 진행하고, 필요한 경우 법률전문가의 조력을 받아 보다 전략적인 대응하는 것이 좋습니다.
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