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[칼럼]세입자를 내보내기 위한 적법한 절차에 관하여

2024.12.16 조회수 413회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

노후자금 마련 등으로 상가를 분양받아 임대를 주신는 경우, 또는 건물주가 되어 상가 월세를 받는 분들이 많이 있습니다.

법률상 임대인으로 명칭 하는데, 임대인은 상가를 임대하여 편의를 제공하고 시설에 대해 불편한 점이 있으면 개선하여 임차인에게 혜택을 제공해야 합니다. 임대인에게 이득이 되는 세입자라면 건물의 가치를 높여주기도 하기 때문에 더욱 잘 챙겨주고 계약이 유지되기를 희망 하겠으나, 재산상 손해를 발생시키는 세입자라면 하루빨리 내보내고 싶을 수 있습니다.

그러나 상가 세입자 내보내기 위해서는 임대차보호법에 따라서 특정 조건에 부합해야지 임차인을 내보낼 수 있고, 임대차 보호법은 임대인보다 임차인에게 유리한 규정들이 많기 때문에 임대인들이 오히려 피해를 보는 경우가 있으므로 상가 세입자 내보내기 전 전문가와 상담을 통해 법적으로 문제없이 진행하시길 바랍니다.

세입자 월세 미납시 내용증명부터

세입자가 월세를 제때 지급하지 않는 다면, 임대인에게 재산상 손해를 발생시킬 수 있습니다.

당연히 세입자와 합희하여 월세 지급 날짜를 조정했다면 문제가 없겠으나, 일방적인 월세 미지급 혹은 지급거부를 한다면 임대인이 권리를 행사하여 상가 세입자 내보내기를 할 수 있습니다. 임대차 보호법에 따르면 상가의 경우 3회 이상의 월세가 연체되면 계약해지가 가능하며, 이때 주의할점은 3회 연체가 되었다고 바로 계약이 해지 되는 것이 아니고 계약 해지 사실을 세입자에게 통보하여 내용이 전달 되어야 내보낼 수 있으니 내용증명을 통해 계약해지 의사표시가 세입자에게 전달되었음을 입증하시는 것을 추천 드립니다.

세입자가 안나가고 버틴다면

내용증명을 보냈으나, 세입자가 받고도 묵묵부답으로 버티거나, 폐업하여 실제 영업 중이 아닐 경우, 스스로 상가를 비워줄거라는 기대를 하기는 어렵다고 보셔야 합니다. 보증금이 남아있다고 하더라도 추후 명도소송까지 생각을 하신다면 하루라도 빨리 전문가와 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.

혹여나 화가 난다고 감정적으로 대응했다가는 자칫 형사사건 가해자가 될 수 있습니다. 억울하고 급하더라도 세입자의 영업장을 무단 침입하시면 절대로 안되며, 주거침입, 업무방해죄 등으로 오히려 고소를 당할 수 있으므로 이점 주의가 필요합니다.

따라서, 안전하게 상가 세입자 내보내기를 하려면 법적절차에 따라 민사소송을 통해 집행권원을 얻은 후 집행관을 통해 해당 부동산을 인도받으셔야 뒷탈이 없게 되고, 이를 명도소송이라 하며, 꼭 전문가와 상담을 통해 명도소송으로 세입자를 내보내시기를 바랍니다.

명도소송이란?

명도소송이란, 임대인(소유자)이 관할 법원에 임차인 또는 점유자를 상대로 제기하여 부동산을 인도받기 위한 소송을 말합니다. 명도소송은 등기부등본상 소유자만이 신청 가능한 절차로 임대차 계약해지 사유가 있음에도 부동산 미반환시 세입자(임차인)를 상대로 하여 임대인이 제기하게 되는 소송입니다. 명도소송은 비교적 간단하고 증거가 명확하다면 항소로 가는 경우는 희박하나, 케이스마다 사정이 다를 수 있으므로 꼭 전문가와 상담을 받고 진행하시기를 추천 드립니다.

또한, 명도소송을 제기하기 전 임대인은 반드시 부동산점유이전금지가처분을 해야 합니다. 이는 점유자인 임차인이 건물을 타인에게 점유이전 하지 못하게 하는 필수적 절차이고, 승소 판결의 효력은 당사자가 아닌 제3자에게 영향력이 없기 때문에 새로운 점유자를 상대로 강제집행을 할 수 없습니다. 따라서 소송전 부종산점유이전금지가처분을 통해 현재 점유자를 확인하고, 이전하지 못하게 한 후 명도소송을 제기하여야 하니 이점 꼭 유념하시기 바라며, 나홀로 진행이 어려우신 경우, 부동산 전문가를 통해 상담을 받고 진행하시기를 추천드립니다.

빠른 결정과 결단이 필요합니다.

상가 세입자 내보내기 위해서는 다소 기간이 소요되더라도 적법한 법적 절차를 통해 진행을 하셔야 합니다. 소송비용 등이 아깝다고 ‘알아서 나가주겠지’ 라고 생각하시다가 보증금도 다 까이고 오히려 손해가 발생 될 수 있으므로 빠른 결정과 결단을 통해 더 큰 손해가 발생하기 전 전문가와 상담을 통해 신속히 법적절차를 밟아 나가시기를 추천드립니다.

명도소송은 생각보다 절차적으로 기간적으로 많은 시간이 소요될 수 있기에 개인이 직접 진행하시기에는 절차적이나 시간적으로 부담이 되실 수 있으므로 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 합리적인 비용으로 전문가와 상담을 통해 진행하시기를 추천 드립니다.