칼럼
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[칼럼]상가 월세 미납시 대응방법
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
코로나 이후 고물가로 인한 경기 침체가 이어지면서 상가 점포를 운영하는 자영업자분들의 어려움이 커지고 있으며, 불황으로 인해 매출이 감소하고 원세를 안정적으로 지급하는 것도 어렵게 되었습니다. 그러다 보니 3기에 해당하는 월세를 연체하여 임대인과 분쟁이 발생하고, 임대인이 계약해지를 요구하면서 상가를 비워줘야 하는 상황이 발생하고 있습니다.
따라서 오늘은 상가 월세 미납할 경우 임차인에게 어떤 불이익이 발생될 수 있는지, 임대인은 어떻게 대응해야 하는지 알아보고자 합니다.
“3기” 차임액에 달하는 때란?
상가 임대차 계약서를 보시면 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 적혀 있는 것을 보실 수 있습니다.
이 규정은 상가건물 임대차보호법 제10조의8에서 규정되어 있으며, 정확히는 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.’ 라고 규정되어 있고, 여기서 말하는 ‘3기’ 라는 것은 예를들어 월 100만 원의 차임이라면 합계 300만 원의 차임이 연체되어야 3기의 차임액이 연체된 것이라 할 수 있습니다.
임대인은 차임연체액이 3기에 달하는 때 계약을 해지할 수 있으므로, 차임 일부가 지급되어 현재 연체된 액수가 3기에 달하지 않는다면 계약 해지를 할 수 없게 되는 것입니다.
예를 들어 200만 원을 미납하였다가 납부한 뒤 또다시 100만 원을 미납하였다면 3기의 차임액이 연체된 것이 아니므로 계약을 해지 할 수 없으나, 3기분의 연체만 있다면 남은 계약기간 상관없이 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
“3기” 상가 월세 미납 시 임차인에게 어던 불이익이 있을까?
3기에 해당하는 월세를 연체하시게 되면 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 계약갱신요구를 거절 할 수 있으며, 임차인의 권리금 회수 거절 등을 할 수 있습니다.
3기 차임 연체 이후 임차인이 연체한 월세를 모두 지급하였더라도, 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있어, 권리금 회수가 어려워 질수 있으며, 처음 계약시 들어갔던 인테리어 비용등의 손해를 고스란히 안게 되실 수 있기 때문에 월세가 3기 연체되지 않도록 주의 하셔야 할 것입니다.
또한, 임대인중에는 임차인을 내보내기 위해 3기연체를 기다리면서 독촉하지 않는 경우도 있으니, 임차인 분들은 스스로 월세가 미납하지 않도록 주의가 필요합니다.
임차인이 상가 월세 미납 시 임대인의 대응
임차인이 3기의 차임을 미납한 경우 임대인은 바로 계약해지를 통보할 수 있습니다. 통보는 문자, 카톡, 통화등으로 가능하나 추후 명도소송까지 염두하고 계시다면, 내용증명으로 계약해지를 최고하셔서 추후 증거로 활용하시는 것을 추천드립니다.
임차인에게 계약해지통보를 하고 임차인이 분쟁없이 나가게 되면 걱정이 없겠지만, 보통 임차인들은 어떻게든 손해를 덜 보기위해 버티는 경우가 대부분입니다. 그럴 경우 보증금이 남아 있다고 방치하기 보다는 바로 명도소송을 진행하시는 것을 추천드립니다.
명도소송의 경우, 짧으면 6개월, 길게는 1년 이상 시일이 소요될 수 있으므로 임차인이 상가 월세 미납하는 경우 바로 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 명도소송부터 집행까지 상담을 통해 빠르게 진행하시기를 추천드립니다.
상가 월세 미납시 빠른 법적절차는 필수!!
위에서 살펴보앗듯이, 임차인이 퇴거에 불응한다면 우선 내용증명부터 보내보고, 그래도 불응한다면 명도소송을 진행하시는 걸 추천드립니다.
다만, 소송을 해서 승소하였다고 하더라도, 상대가 끝까지 나가지 않는다면 강제집행절차를 통해 상대를 강제로 퇴거시켜야 한다는 것을 알고 계셔야 합니다.
명도소송은 생각보다 절차적으로 기간적으로 많은 시간이 소요될 수 있기에 개인이 직접 진행하시기에는 절차적이나 시간적으로 부담이 되실 수 있으므로 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 전문가와 상담을 통해 진행하시기를 추천 드립니다.
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