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[칼럼]임차보증금반환에 관하여

2024.10.30 조회수 472회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

주택을 임차하면서 보증금을 제때 돌려주지 않는 임대인들이 늘어나고 있습니다. 임대인들은 임차인에게 받은 보증금을 만기시 돌려줘야 할 의무가 있음에도 임차인에게 받은 보증금을 개인용도로 사용해버리거나, 부채를 상환하는데 사용하는 경우들이 있어 항상 만기시 새로운 임차인이 구해지면 보증금을 줄 수 있다는 식으로 지금까지 대응해 오고 있는 실정입니다.

그러다 보니 어렵게 보증금을 마련하여 주택등을 임차한 임차인들은 항상 을이 되어 혹시라도 임대인이 개인회생이나 파산 또는 잠적을 해버리고 보증금을 돌려 받지 못할까봐, 두려움에 바로 소송이나 임차권등기설정을 미루는 경우들이 발생하고 있습니다.

보다 법적으로 강력한 제제가 필요하지만 여전히 우리 법은 빠르게 변화하는 시대적 상황을 반영하지 못하고 있는 점이 아쉬울 뿐입니다.

이에 오늘은 어떻게 하면 임차보증금반환을 좀 더 빠르게 효율적으로 받을 방법은 어떤 것들이 있는지 알아보고자 합니다.

임차권 등기설정

임대차 계약 만기는 다가오는데, 임대인은 보증금을 돌려줄 생각은 없어 보이고, 마냥 기다려달라는 말만 되풀이 하는 경우, 임차인 입장에서 가장먼저 생각나는건 임차권등기설정일 것입니다.

임차권 등기설정은 ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

다만, 임차권등기설정은 임대인을 압박하는 수단입니다. 아무래도 임대인 소유 부동산에 임차권등기 설정이 되어있다면 새로운 임차인을 받기는 더욱 어려우 질 것이기에, 임대인을 압박하는 수단 및 대항력을 유지하고 전입을 하기위한 수단으로 많이들 진행하시지만, 결국 임대인이 버티고 보증금을 반환하지 않는다면 등기부에 기재될 뿐, 실질적으로 돈을 회수할 수는 없습니다. 물론 임차권등기설정은 보증금을 반환받기 위한 방법중 하나는 맞으나, 바로 강제집행할 수 있는 권한이 주어지는 것은 아니므로, 다음단계로 진행이 필요할 수 있다는 점은 항상 염두해 두셔야 할 것입니다.

지급명령신청 및 보증금 반환소송

임차권등기설정을 했음에도 여전히 임대인은 보증금을 돌려줄 생각이 없다면, 지급명령신청 또는 임차보증금반환 소송을 진행하셔야 합니다.

임차권등기설정이 되었음에도 전혀 지급의사가 없다는 것은 보증금 반환의사가 없다고 봐야 할 것입니다.

이에 임대인 거주지가 확실하고 우편물 송달이 용이하다고 판단되시면 빠르게 지급명령신청을 통해 결정을 받고 강제집행 절차로 넘어가시는게 유리하고, 만약 송달이 용이하지 않다면(내용증명을 보냈다가 반송되어 왔거나, 문자, 카톡, 전화를 받지않는 경우 등), 바로 보증금반환소송을 제기하여 진행하시는게 소송기간을 조금이나마 줄일 수 있는 방법입니다.

보통 많은 분들은 계약만기시 다음날 바로 임차권등기설정 및 보증금 반환소송을 진행하시는 분들이 많습니다. 조금이나마 소송기간을 단축하여, 빠르게 강제집행 절차로 넘어가기 위함이니 고민이 되신다면 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 상담을 먼저 받아보시기를 추천드립니다.

강제집행

임대인의 재산을 알고 계신게 있다면 보전처분(가압류, 가처분)을 먼저 진행하신 후 본안소송을 제기하시는게 추후 승소판결을 받고 강제집행을 하는데 더 용이하다 할 것입니다. 그러나 임대인의 재산을 전혀 모른다면, 승소판결이후 어떤 집행을 해야할지 막막하실 수 있습니다.

강제집행에 종류는 매우 다양합니다. 크게 두가지로 나눠 보자면 재산을 알고 있는 경우, 재산을 모르는 경우로 나눠볼 수 있는데, 임대인의 재산을 알고 있는경우에는 부동산강제경매신청, 채권압류및추심 등을 통해 보증금을 회수 하시면 되고, 만약 임대인의 재산을 모르는 경우에는 재산명시신청, 재산조회를 하셔야 합니다.

재산명시, 조회를 통해서도 임대인 재산이 확인되지않는다면 채무불이행자명부등재신청도 고려하셔야 하오니 이점 참고하시기 바랍니다.

고민할수록 보증금 회수 기회가 없어질 수 있습니다.

임차인분들이 보증금을 못받고도 섣불리 소송진행을 두려워 하시는 경우가 많습니다. 아마 임차보증금반환 소송비용등 승소하더라도 혹여나 돈을 못돌려 받으면 어쩌나 하는 생각때문이실겁니다.

하지만 고민이 길어질수록 임대인의 다른 채권자(임차인)들이 임대인 재산을 먼저 압류하고 추심해 간다면 보증금 회수기회는 그만큼 줄어들게 되실 겁니다. 이점 유념하셔서 보증금을 못돌려 받고 있는 상황이시라면 더 지체하지 마시고 바로 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 상담부터 받아 보시길 바랍니다.