칼럼
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공동소유 부동산, 어떻게 정리할까? 공유물분할청구의 모든 것
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
상속, 이혼, 공동 투자 등 다양한 사유로 부동산을 공동으로 소유하게 되는 경우가 많습니다. 하지만 시간이 지나면서 공동소유가 갈등의 원인이 되거나, 처분이나 활용에 제약이 생기면 문제는 복잡해집니다.
이럴 때 사용할 수 있는 법적 수단이 바로 공유물분할청구입니다. 민법은 “언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있다”고 규정하고 있어, 특별한 사유 없이도 분할을 요구할 수 있습니다.
이번 글에서는 공유물분할의 개념, 방법, 그리고 실무상 유의사항을 중심으로 설명드리겠습니다.
공유물분할청구란, 두 사람 이상이 공동으로 소유하고 있는 재산(주로 부동산)을 분할해 각자의 몫을 독립적으로 소유하게 해달라고 요구하는 민사소송입니다.
민법 제268조에 따라, 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 다른 공유자는 이를 거부할 수 없습니다.
다만 다음의 예외에 해당하는 경우에는 분할이 제한될 수 있습니다
분할하지 않기로 미리 약정한 경우 (최대 5년)
분할이 현저히 부당하거나, 공유물의 성질상 불가능한 경우
따라서 공유물분할청구는 법적으로 매우 강력한 권리이며, 분할이 필요하다는 특별한 사유를 증명할 필요가 없습니다.
공유물분할에는 주로 두 가지 방법이 있습니다.
① 현물분할
공유물을 실제로 나누어 각자 단독소유하게 하는 방식입니다. 예컨대 토지를 지분대로 나누거나, 건물의 층별 또는 구획별로 소유하게 하는 것입니다.
단점은 물리적으로 나누는 것이 불가능하거나 매우 비효율적일 수 있다는 점입니다.
② 경매분할 (환가분할)
공유물을 법원에서 강제 경매한 후, 그 대금을 지분 비율대로 나누는 방식입니다. 현물분할이 어렵거나 분쟁이 심한 경우, 대부분 법원이 경매분할을 명령하게 됩니다.
이 경우 공유자 입장에서는 자산을 제값보다 싸게 처분하게 될 위험도 있으므로, 최후의 수단으로 인식하는 것이 좋습니다.
※ 참고: 공유자가 나머지 지분을 모두 매수하고 싶을 경우, 협의 또는 매수청구권을 활용할 수 있습니다.
① 협의 시도
먼저 다른 공유자와 분할 방법에 대해 협의해보는 것이 원칙입니다. 협의가 되면 분할합의서를 작성하고 등기절차를 진행하면 됩니다.
② 소송 제기
협의가 실패할 경우, 관할 지방법원에 공유물분할청구의 소를 제기합니다.
부동산 등기부등본 (공유관계 확인용)
공유자 간 협의 내역 (협의 실패 입증)
부동산 감정 자료 또는 평가서 (현물분할 여부 검토용)
소송 결과, 법원이 현물분할이 불가능하다고 판단하면 경매분할을 명하고, 경매 대금은 법원 절차에 따라 각자에게 분배됩니다.
③ 주의사항
공유자 간 감정적 충돌이 큰 경우, 제3자 매각 또는 경매분할 가능성이 높습니다.
경매 전, 지분 매도 또는 매수 협상을 통해 보다 유리한 조건을 도모할 수 있습니다.
공유물분할청구 소송은 부동산 처분과 직결되므로, 전략적 접근과 법률전문가 조력이 매우 중요합니다.
공유물은 더 이상 함께 소유하고 싶지 않다고 해서 마음대로 처분할 수 있는 재산이 아닙니다. 그렇다고 해서 무기한 공동소유로 얽혀 있을 필요도 없습니다.
공유물분할청구는 내 지분을 독립된 재산으로 정리할 수 있는 방법입니다. 상속재산 분할, 이혼 후 정산, 공동투자 해소 등 다양한 상황에서 활용할 수 있으며, 협의가 어렵다면 법원의 도움을 통해 해결할 수 있습니다. 공유로 인한 갈등과 불편함, 이제는 법적으로 정리해보시기 바랍니다.
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