칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
임대차 원상복구, 어디까지?
⋮
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
퇴거 점검까지 마쳤는데
며칠 뒤 예상하지 못한
수리비 견적서를 받는 경우가 있습니다.
벽지와 바닥을 전부 교체해야 한다거나,
다음 임차인을 받으려면
시설을 새로 설치해야 한다는
설명이 붙기도 하죠.
보증금을 돌려받아야 하는 임차인은
일단 동의해야 할지 망설이게 됩니다.
임대인 역시 훼손된 상태로
공간을 돌려받았다면
누가 어느 비용을 부담해야 하는지
분명히 하고 싶을 것입니다.
임대차 원상복구 분쟁에서는
수리가 필요한 상태인지와
그 비용을 임차인에게
청구할 수 있는지를 구분해야 합니다.
계약서에 원상복구라는
문구가 있다는 이유만으로
모든 공사비의 부담 주체가
정해지는 것은 아닙니다.
1. 입주할 때보다 깨끗하게 돌려줘야 할까요?
임대차가 끝나면
임차인은 원상회복 의무를 부담하지만,
이를 새 제품과 새 시설로
바꾸어 반환해야 한다는 뜻으로
이해해서는 안 됩니다.
우선 확인할 것은
임대차를 시작할 당시의 상태입니다.
입주 전부터 있던 바닥 들뜸이나
벽면 균열까지 퇴거 시 발견되었다는 이유로
임차인의 책임이 되지는 않습니다.
통상적인 사용에 따른 마모와
시간의 경과로 생기는 노후화 역시
임차인의 부주의로 발생한 훼손과
구별해야 합니다.
별도의 유효한 약정이 없다면
정상적인 사용으로 생긴 변화까지
임차인이 모두 복구해야 하는 것은 아닙니다.
반면 물건을 떨어뜨려 타일이 깨졌거나
설치물을 제거하면서 벽면을 손상시켰다면
복구 책임이 문제 될 수 있습니다.
같은 얼룩이나 곰팡이도
발생 원인에 따라 판단이 달라집니다.
건물의 누수나 단열 문제인지,
사용·관리상의 잘못인지 확인하지 않고
외관만으로 비용을 정하기는 어렵습니다.
임대인에게는 임대차 기간 중
목적물을 사용·수익에 필요한 상태로
유지할 의무가 있다는 점도
함께 고려해야 합니다.
오랫동안 사용한 설비가 고장 났다는 사실만으로
임차인이 새 설비 가격을
전부 부담한다고 단정할 수 없는 이유입니다.
입주 당시 사진이 없더라도
수리가 필요하다고 알린 문자,
중개 과정에서 주고받은 사진,
이전 수리 내역을 찾아볼 수 있습니다.
임대인에게 하자를 알렸던 기록은
문제가 언제부터 있었는지
설명하는 데 도움이 됩니다.
퇴거 사진만 놓고 다투기보다
입주 전후의 상태와 사용 기간을
연결해서 살펴야 합니다.
2. 원상복구 특약이 있으면 전부 부담할까요?
계약서에 퇴거 시
원상복구한다는 문구가 있으면
임차인이 모든 요구를
받아들여야 한다고 생각하기 쉽습니다.
그러나 일반적인 원상복구 문구와
특정 시설의 철거 또는
교체 비용을 부담하기로 한 약정은
구별해야 합니다.
어떤 시설을 어느 상태까지 되돌리기로 했는지,
통상적인 마모까지
부담 범위에 포함했는지가 중요합니다.
특약이 구체적이라면
그 내용이 판단에 큰 영향을 주지만,
문구의 의미와 적용 범위,
효력까지 함께 검토해야 합니다.
특히 상가는
이전 임차인이 설치한 인테리어를
그대로 인수하는 경우가 많습니다.
현재 임차인이
직접 설치하지 않았다는 이유만으로
철거 의무가 항상 없어지는 것은 아닙니다.
반대로 시설을 인수했다는 사실만으로
건물 전체를 최초 상태로 돌려놓을 책임까지
당연히 생기는 것도 아닙니다.
임대차계약과 시설 인수 약정에서
기존 시설의 처리 책임을
어떻게 정했는지 확인해야 합니다.
임대인이 공사에 동의했으니
철거할 필요가 없다는 주장도 신중해야 합니다.
설치에 대한 동의와 계약 종료 후
철거 의무를 면제하는 합의는
서로 다른 내용일 수 있기 때문입니다.
남겨 두기로 합의한 시설이 있다면
대상과 상태, 비용 정산 여부를
문서로 남기는 편이 좋습니다.
복구 책임이 인정되더라도
견적서의 금액이 그대로 확정되는 것은 아닙니다.
손상 부위만 수리할 수 있는지,
전체 교체가 필요한지,
기존 시설보다 성능을 높이는 공사가
포함되었는지 살펴야 합니다.
일부 파손 때문에
전체 교체가 불가피하다는 주장에는
자재 수급이나 시공 방식에 관한
설명이 필요할 수 있습니다.
시설의 사용 기간과
기존 상태도 고려해야 하며,
새 제품 가격 전액이나 일정한 감가율이
모든 사건에 똑같이 적용되는 것은 아닙니다.
3. 수리비를 보증금에서 빼겠다면 어떻게 할까요?
임대인이 원상복구 비용을 공제하겠다고 한다면
먼저 항목별 내역을 요청하는 것이 좋습니다.
임차인이 부담할 원상복구 비용은
보증금 정산에 반영될 수 있지만,
임대인이 정한 금액이
자동으로 확정되지는 않습니다.
어느 부분이 훼손되었고 왜 임차인의 책임인지,
어떤 공사가 필요한지 확인해야 합니다.
총액만 적힌 견적서보다 공사 위치와 면적,
자재, 수량, 인건비가 구분된 자료가
분쟁을 정리하는 데 도움이 됩니다.
견적서만 있다는 이유로
청구가 불가능한 것도 아니고,
실제 비용을 지출했다는 이유로
그 전액이 정당해지는 것도 아닙니다.
핵심은 해당 작업의 필요성과
비용의 합리성입니다.
임차인이 비용에 이견이 있다면
인정하는 항목과 다투는 항목을
구체적으로 나누어 답변하는 편이 좋습니다.
예를 들어 직접 파손한
문 손잡이의 수리비는 인정하되,
기존 누수로 손상된 천장의 교체비에는
이의를 제기하는 방식입니다.
임대인은 철거와 교체를 시작하기 전에
현장 상태를 충분히 남겨야 합니다.
공사가 끝난 뒤에는
원래 손상 정도를 확인하기 어려워져
청구 근거를 설명하는 데
문제가 생길 수 있습니다.
양측이 함께 현장을 확인하고
사진과 협의 내용을 보관하면
사후 다툼을 줄일 수 있습니다.
정산 합의서에는 공제 금액뿐 아니라
남은 보증금의 지급일과
추가 청구를 정리하는 범위를
명확히 적어야 합니다.
일부 보증금을 받는 것인지,
모든 비용에 관한 합의를 마치는 것인지도
구분해야 하죠.
협의가 되지 않는다면
주택·상가건물 임대차분쟁조정이나
소송을 검토할 수 있습니다.
이때는 수리비만 볼 것이 아니라
계약 종료와 목적물 인도 여부,
미납 차임 등 전체 정산 관계를
함께 확인해야 합니다.
임대차 원상복구의 범위는
입주 당시 상태와 계약 내용,
훼손 원인을 대조해야
구체적으로 정할 수 있습니다.
책임이 있는 부분이라도
필요한 복구 방법과 적정한 비용은
별도로 살펴야 합니다.
보증금에서 큰 금액을
공제하겠다는 통보를 받았거나
복구 범위에 관한 의견이 좁혀지지 않는다면,
계약서와 현장 사진, 견적서를 바탕으로
부담 범위를 검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
