칼럼
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오피스텔전세사기, 보증금을 지키기 위해 확인해야 할 사항
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
오피스텔은 비교적 소액의 보증금으로 계약할 수 있고
역세권이나 업무지역에 위치한 경우가 많아 전세나 월세를 찾는 분들이 많이 이용합니다.
그런데 계약 당시에는 별다른 문제가 없어 보였던 오피스텔이
나중에 보증금을 돌려받기 어려운 상황으로 이어지는 경우가 있습니다.
특히 매매가격이나 실제 거래가격에 비해 전세보증금이 지나치게 높거나,
임대인의 다른 채무로 부동산에 선순위 권리가 설정되어 있다면 주의할 필요가 있습니다.
임대인이 여러 채의 부동산을 보유하면서 다수의 임차인과
계약한 뒤 보증금을 반환하지 못하는 상황도 발생할 수 있습니다.
이처럼 보증금 회수가 어려워지는 상황을 예방하려면 계약 당시부터
해당 오피스텔의 권리관계와 임대인의 반환 능력 등을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
1. 오피스텔 전세사기는 어떻게 발생할까?
오피스텔전세사기는 하나의 형태로만 발생하는 것은 아닙니다.
대표적으로 오피스텔의 실제 가치에 비해 전세보증금이 지나치게 높게 설정된 경우를 생각해 볼 수 있습니다.
매매가격과 전세가격의 차이가 크지 않다면
임대인의 자금 사정이 악화되었을 때 보증금을 돌려주기 어려워질 가능성이 있기 때문입니다.
또한 계약 당시 등기부등본을 제대로 확인하지 않아
근저당권이나 압류 등 선순위 권리가 설정된 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우도 있습니다.
임대인이 체납한 세금이나 다른 채권자의 권리 등으로 인해 해당 부동산이 경매에 넘어가는 상황 역시 주의해야 합니다.
따라서 단순히 "신축 오피스텔이고 주변보다 저렴하다"는 이유만으로 계약하기보다는
보증금이 실제 부동산 가치와 비교해 적정한지, 임차인보다 먼저 권리를 행사할 사람이 있는지를 확인해야 합니다.
2. 이미 계약했다면 무엇부터 확인해야 할까?
이미 오피스텔 전세계약을 체결했다면 우선 현재 등기부등본의 권리관계부터 확인하는 것이 좋습니다.
계약 당시와 비교하여 새로운 근저당권이나 압류 등이 설정되었는지도 살펴볼 필요가 있습니다.
또한 전입신고와 확정일자를 갖추었는지 확인하고,
보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 선순위 임차인이나 다른 권리관계가 있는지도 함께 확인해야 합니다.
임대인이 보증금 반환을 계속 미루고 있다면 단순히 기다리기보다
문자나 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 반환을 요구하는 것이 좋습니다.
특히 계약기간이 종료되었거나 종료가 임박했다면
향후 이사 여부와 보증금 회수 방법까지 미리 계획할 필요가 있습니다.
3. 보증금을 돌려받지 못했다면 어떻게 해야 할까?
계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을
반환하지 않는다면 전세보증금반환청구를 검토할 수 있습니다.
이사를 해야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 통해
기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는지 확인하는 것도 중요합니다.
임대인이 보증금 반환을 거부한다면 내용증명으로 반환을 요구한 뒤,
필요한 경우 전세보증금반환소송을 제기하여 법원의 판단을 받을 수 있습니다.
이미 해당 오피스텔에 경매가 진행되고 있다면 상황은 더욱 복잡해질 수 있습니다.
이 경우에는 단순히 소송만 진행하기보다
배당절차에서 자신의 권리가 어떻게 인정되는지,
선순위 권리와 다른 임차인의 보증금은 어떻게 되는지 등을 함께 검토해야 합니다.
또한 임대인의 다른 재산이 확인된다면 해당 재산에 대한 가압류 등 보전처분을 검토할 수 있는 경우도 있습니다.
다만 전세사기 사건은 계약 당시의 상황과 현재의 권리관계,
임대인의 행위 등에 따라 대응 방법이 크게 달라질 수 있으므로 개별적인 검토가 필요합니다.
마무리
오피스텔전세사기는 보증금을 돌려받지 못하는 순간에야 문제를 인식하는 경우가 많습니다.
하지만 계약 전 등기부등본과 시세, 선순위 권리 등을 꼼꼼히 확인하고,
계약 이후에도 권리관계에 변동이 없는지 살펴보는 것이 중요합니다.
이미 보증금 반환이 지연되고 있거나 경매가 시작된 상황이라면 단순히 임대인의 약속을 기다리기보다
현재 자신의 권리순위와 실제 보증금 회수 가능성을 먼저 확인한 뒤 대응하는 것이 바람직합니다.
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