칼럼
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계속 밀리는 임대료 월세 미납 명도 소송이 답일까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
내 소중한 자산인 건물에 세입자를 들였는데
약속한 날짜에 임대료가 들어오지 않으면 임대인의 속은 타들어 가기 마련이지요.
처음 한두 번은 사정을 봐주며 넘어가기도 하지만
미납이 반복되고 연락조차 피하는 임차인을 마주하면
배신감과 함께 막대한 금전적 손실이 발생합니다.
그렇다고 화가 난 마음에 강제로 문을 열고 들어가 집기를 빼내는 행위는
형사 처벌의 대상이 될 수 있어 매우 위험하죠.
법의 테두리 안에서 영리하고 신속하게 내 권리를 되찾아올 수 있는
월세 미납 명도 소송의 실질적인 경로를 지금부터 함께 고민해 보고자 합니다.
1. 계약 해지 통보와 증거 확보가 왜 소송의 성패를 가르나요?
재판부에서 임대인의 손을 들어주기 위해
가장 먼저 확인하는 것은 임대차 계약이 적법하게 종료되었는지 여부입니다.
주택은 2기, 상가는 3기의 차임이 연체되었을 때 비로소 해지권이 발생하며
임대인은 임차인에게 계약 해지의 의사를 명확히 전달하고
그 도달 사실을 입증해야 소송에서 이길 수 있지요.
단순히 전화를 피한다고 해서 손 놓고 계실 것이 아니라
문자나 카카오톡 혹은 법적 효력이 강력한 내용증명을 통해 해지 통보를 남겨두어야 합니다.
이행의 최고와 해지 의사가 담긴 객관적인 기록이 완비되어야만
추후 재판 과정에서 임차인의 억지 주장을 잠재울 수 있는 강력한 무기가 된다는 점을 명심하십시오.
2. 점유이전금지가처분 신청을 빼놓으면 안되는 이유는 무엇인가요?
소송이라는 긴 여정 중에 임차인이 몰래 다른 사람에게
점유를 넘겨버리면 어떻게 될까 하는 불안감이 드실 텐데요.
실제로 소송에서 이겨 판결문을 받았음에도 불구하고
점유자가 바뀌어 강제집행을 못 하게 되는 허무한 상황이 발생하기도 합니다.
이러한 리스크를 원천 차단하기 위해 소송 제기와 동시에
반드시 점유이전금지가처분을 신청하여 현재의 점유 상태를 법적으로 묶어두어야 하죠.
민사소송법상 가처분 결정이 내려지면 이후에 점유자가 바뀌더라도
판결의 효력이 그대로 승계되어 집행에 차질이 생기지 않습니다.
번거로운 절차처럼 보일 수 있으나
내 건물을 안전하게 돌려받기 위한 필수적인 방어 기제라고 할 수 있습니다.
3. 월세 미납 명도 소송을 통해 가장 빠르게 건물을 인도받는 비결은?
대화로 해결될 단계를 지났다면
결국 명도 소송을 통해 집행권원을 확보하여 강제로라도 점유를 회수해야 합니다.
소송 기간이 6개월에서 1년 이상 걸린다는 사실에 부담을 느끼시겠지만
테헤란의 노하우를 통한다면 임차인의 항변 사유를 미리 차단하고
변론 기일을 단축하는 치밀한 전략으로 기간을 획기적으로 줄일 수 있지요.
승소 후에도 나가지 않는다면 법원 집행관을 통한 강제집행 절차를 밟게 되는데
이 과정에서 발생하는 비용 또한 추후 임차인에게 청구할 수 있습니다.
변호사 보수의 소송비용 산입에 관한 규칙에 의거하여
승소 시 변호사 선임 비용의 상당 부분도 보전받을 수 있으니
경제적 손실을 최소화하기 위해서는 신속한 결단이 무엇보다 중요합니다.
지금까지 법무법인 테헤란과 함께 악의적인 세입자로부터
내 자산을 지키는 법률적 경로를 짚어보았습니다.
임대인이 적극적으로 대응하지 않으면 손해는 오롯이 본인의 몫이 될 뿐입니다.
저희 테헤란 민사 전담팀은 수많은 명도 성공 사례를 바탕으로
여러분의 답답함을 해결해 줄 준비가 되어 있지요.
단순히 정보를 얻는 것에 그치지 않고
실질적으로 건물의 점유를 회수하고 밀린 임대료를 보전받고 싶다면
지금 바로 테헤란의 문을 두드려 보시길 바랍니다.
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