칼럼
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임차인강제퇴거 시키는 방법
안녕하세요. 법무법인 테헤란 입니다.
부동산 관련 문제는 큰 금액이 관련되어 있고 자칫 심각한 문제로 이어질 수 있다는 단점이 있습니다.
사실 요즘에는 집값이 감당할 수 없는 수준으로 오르면서 내 집 마련이 정말 어려워졌습니다. 아무리 열심히 일해도 대출 없이는 집을 사기 어려운 수준이 되면서 월세나 전세를 알아보시는 분들이 더 많아지고 있습니다. 이렇게 내 집 마련이 어려워지면서 세입자로 살아가시는 분들을 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 동시에 세입자들에게 집을 빌려주고 돈을 받는 임대인들도 많아지고 있습니다.
예전에는 임대인이라고 하면 많은 건물을 가지고 있으면서 매달 월세를 받는 사람을 생각했습니다. 하지만 요즘에는 임대사업도 만만치 않은 게 현실입니다. 특히 임대인은 세입자와 빈번하게 문제가 발생하기 때문에 세입자 때문에 골머리를 앓는 경우가 많습니다. 다양한 문제 중에서도 임차인강제퇴거는 가장 복잡하고 어려운 문제라고 생각합니다. 자칫 소송으로도 이어질 수 있는 상황이기 때문에 최대한 신속하게 상황을 해결하고자 하시는 분들이 많습니다.
저희 테헤란으로도 종종 임차인강제퇴거를 문의해주시는 분들이 많습니다. 누구나 소송까지 상황이 이어지는 걸 원하지 않는 만큼 저희는 최대한 신속하게 문제를 해결할 수 있도록 도와드리고 있습니다. 소송으로 이어진다면 확실한 도움이 필요한 만큼 만약 내가 지금 세입자와 분쟁을 겪고 있다면 신속하게 저희 테헤란에 연락해주시길 바랍니다.
임차인강제퇴거 문제가 쉽지 않은 이유는 잘못했다간 상황이 더 심각해질 수 있기 때문입니다.
내가 임대인이기 때문에 세입자가 나가지 않으면 내 마음대로 할 수 있다고 생각하시는 분들이 있습니다. 하지만 이는 위험한 생각입니다.
물론 나가달라고 요청했는데도 요구를 들어주지 않는 세입자에게 화가 날 수는 있습니다. 그러나 종종 이런 상황에서 강제로 세입자 집에 들어가서 물건을 모두 빼버리거나 수도나 전기 등을 끊어버리는 경우가 있습니다. 하지만 이런 방법은 오히려 문제를 더 심각하게 만들게 됩니다.
아무리 임대인 명의의 집이라고 해도 이런 방법은 형사처벌로 이어질 수 있습니다. 만약 전기나 수도를 끊었거나 마음대로 세입자 집에 들어갔던 게 발각이라도 된다면 세입자가 나를 상대로 신고나 고소를 진행할 가능성이 큽니다.
이런 상황에선 임차인강제퇴거는 이뤄질 수 없고 오히려 내가 형사처벌을 받아 범죄자가 될 수 있습니다. 그러므로 아무리 화가 난다고 하더라도 감정적으로 대응해서는 안 됩니다.
단순히 내가 원한다고 해서 임차인강제퇴거를 요구할 수는 없습니다. 불법이기 때문에 합당한 이유가 존재해야 합니다. 많은 이유가 있지만 가장 대표적인 사유로는 두 가지가 있습니다.
첫 번째는 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 세입자가 나가지 않는 경우입니다. 두 번째 경우로는 월세가 3개월 이상 밀려 세입자에게 퇴거를 통보했지만 이를 받아들이지 않는 경우를 의미합니다.
이런 경우에는 세입자는 부동산에 거주할 권리가 없기 때문에 강제퇴거를 요청할 수 있습니다. 하지만 높은 확률로 세입자가 이를 받아들이지 않아 문제가 발생하기 때문에 내용증명을 발송하거나 필요하다면 명도소송까지 진행하여 세입자를 퇴거할 수 있도록 해야 합니다.
임차인강제퇴거라고 하면 주로 명도소송부터 생각하시는 분들이 많습니다. 물론 명도소송도 꼭 필요한 절차입니다. 하지만 명도소송은 가장 마지막 방법이라고 생각하시면 되겠습니다.
아무래도 소송은 세입자를 상대로 진행하는 법적 절차이기 때문에 오랜 시간이 걸릴 수밖에 없습니다. 아무리 짧아도 평균 6개월 정도가 걸리고 길면 1년이 넘는 시간 동안 세입자를 상대로 싸워야 합니다. 따라서 먼저 내용증명부터 발송하는 게 좋습니다.
내용증명은 법적 효력이 존재하지 않습니다. 따라서 세입자가 내 요구를 듣지 않는다고 해서 형사처벌을 하거나 법적 대응을 할 수는 없습니다. 하지만 내용증명을 발송한다는 것 자체가 명도소송에서 하나의 증거자료로 사용될 수 있고 세입자에게도 임대인이 소송을 진행할 것이라는 압박을 주기 쉽습니다.
그러므로 상황에 따라 내용증명을 발송해 빠르게 분쟁이 마무리될 수도 있습니다.
만약 내용증명을 발송했는데도 임차인강제퇴거가 이뤄지지 않는다면 명도소송을 알아봐야 합니다.
명도소송은 가장 대표적이면서도 확실한 방법입니다. 대신 명도소송을 진행하기 위해서는 임대차 계약이 확실하게 끝나야 합니다. 적법하게 계약이 종료되어야지만 소송을 제기할 수 있습니다.
그러기 위해서는 재계약을 하지 않는다는 통보를 해야 합니다. 어떤 방법이든 상관은 없지만 되도록 확실한 증거를 남기는 게 좋습니다.
또 임차인강제퇴거를 진행하기 전 미리 거쳐야 하는 단계가 있습니다. 바로 부동산점유이전가처분신청입니다.
물론 명도소송을 진행하는 것도 중요하지만 미리 이렇게 보전처분을 하지 않으면 세입자가 소송이 진행되는 사이 제 3자에게 부동산을 이전해버릴 수 있습니다. 이런 상황에서는 아무리 내가 승소했다고 하더라도 제 3자를 상대로 다시 명도소송을 진행해야 합니다.
이렇게 임차인강제퇴거에는 주의사항이 많습니다. 보전처분도 미리 해야 하고 소송은 1년이 넘는 시간 동안 이어질 수 있습니다. 혼자 진행하기에는 어려울 수 있는 과정인 만큼 미리 전문가의 도움을 받아보는 게 좋습니다.
만약 도움이 필요하시다면 민사전문변호사가 함께하는 저희 테헤란을 찾아주시길 바랍니다. 감사합니다.
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