업무 사례
명도소송 승소
잠적한 임차인 명도소송신청으로 강제집행까지 완벽해결
테헤란이 드리는 팁
잠적한 임차인 명도소송신청으로 강제집행까지 완벽해결
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사실 관계
1) 2018년 임대인과 임차인은 보증금 2천 월세 300 만원으로 임차계약을 체결
2) 임차인은 계약 연장을 통해 21년까지 영업을 계속하던 중
3) 코로나 사태로 경영이 급속히 악화되어 6개월 이상 차임을 연체하게 됨
4) 차임 연체 및 연락 두절을 이유로 임대인은 임차인에게 계약 해지 의사를 전달
5) 임차인은 영업장을 버리고 짐을 그대로 둔 채, 잠적하여 연락을 받지 않음
임차인과 임대인은 18년도에 부동산 상가에 대한 임차계약을 맺었습니다. 보증금 2천에 월세 300만 원의 계약 내용이었죠. 임차인은 상가를 일반 사무실로 사용을 했습니다. 애플리케이션을 개발하는 업종이었습니다.
약 3년 동안 임차인은 큰 이상 없이 월세를 지급하며 운영을 해왔습니다. 그런데, 21년도부터 임대인은 갑자기 6개월 동안 차임을 받지 못했습니다. 한 두달 밀릴 때부터 임차인에게 연락을 하였으나, 곧 준다, 조금만 기다려달라는 말을 반복하는 임차인.
역시나, 불길한 예감은 맞았습니다. 어느 순간부터 임차인을 잠적하여 연락을 받지 않았고, 차임의 연체는 6개월을 넘어가기 시작했습니다. 임대인은 곧 밀린 차임이 보증금을 넘어서게 될 것 같자, 명도소송을 알아보게 되었고, 저 고 차장과 연결이 되어 상담 후 의뢰를 주셨습니다.
테헤란이 본 사건의 주요 쟁점
1. 우선 내용증명을 통해 임차계약의 해지를 공식적으로 통지(잠적으로 인한 공시송달)
2. 임대차 계약서/밀린 차임에 대한 증빙자료/내용증명 등에 대한 증거자료 준비
3. 준비된 자료를 바탕으로 명도소송 소장 접수
4. 변론 기일을 통해, 증거자료 보충. 의견 진술
5. 4개월 만에 명도 소송 승소 판결 획득
6. 임차인 잠적으로 인해, 인도 집행을 통항 강제집행 수행
7. 명도 완료
본 사안은 임대인이 관련 자료를 충실히 가지고 있는 편이였습니다. 따라서, 자료만 잘 정리하여 제출한다면 무난한 승소가 예상되는 상황이었죠.
내용증명 송부를 통해 계약 해지의 의사를 명백하게 정해놓은 뒤, 자료를 준비하여 명도소송 소장을 접수했습니다. 변론과정에서 피고의 주장이 있었으나, 차임 연체를 이유로 한 임대인의 측의 주장이 받아들여져 예상대로 승소 판결을 받게 되었습니다.
승소 판결 후, 역시나 임차인은 계속 연락을 받지 않고 짐도 빼지 않았는데요. 이러한 경우 무작정 문을 따고 들어가면 주거침입/영업방해 등으로 역고소를 당할 우려가 있습니다(승소 판결을 받았다고 하여 집행권원이 바로 생기는 것이 아닙니다).
사건결과 및 의의
따라서, 이러한 경우에는 상가건물 인도 집행 명령을 신청하여 신속하게 강제집행 권원을 획득해야 합니다. 임대인은 당소를 통해 인도 집행 신청까지 진행하였으며, 이를 통해 강제집행까지 하여서야 상가 점유를 돌려받게 되었습니다.
맺는말
약 6개월 간의 소송 절차는 생각보다 그리 간단하지 않습니다. 임차인과의 명도 과정에서 어떠한 변수가 생길지 모르기 때문입니다. 처음부터 확실하게 제대로 된 시스템을 가진 곳에서. 부동산/명도 관련 풍부한 경험을 가진 곳에 의뢰를 하셔야 하는 이유입니다.
감사합니다.
