칼럼
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전세사기 성립요건, 가장 중요한것은?
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세보증금을 돌려받지 못해서 전세보증금반환청구소송을 하는 경우를 흔히 볼 수 있습니다.
임차권등기명령을 선행해 놓은 뒤 집주인에게 가압류 가처분 신청을 하고 소송을 진행하여 강제집행 하라는 내용을 말씀드렸었죠.
집주인이 보증금을 제 때 돌려주지 않는다고 무조건 전세사기일까요?
그렇지 않습니다.
오늘은 전세사기 성립요건과 대응방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
전세와 관련이 되면 민사소송으로 해결하는 방법밖에 없다고 생각하시는 분들이 많습니다.
그러나 직접적으로 ‘사기’행각이 있었다면 엄연히 형사처벌도 가능한 사안이 됩니다.
전세사기죄가 성립되려면 ‘기망행위’가 입증되어야 합니다.
기망행위란 임대인이 임차인을 속이고 금전을 편취할 의지가 있었다라는 것을 말합니다.
하지만 임대인이 임차인과 계약을 할 당시 편취에 대한 의지가 있었는지 없었는지를 증명하기란 쉽지 않습니다.
엄연히 임대인의 머릿속에서 일어난 ‘생각’에서 그치는 문제이기 때문에 이를 제 3자가 증명할 수 있는 서류를 찾기란 쉽지 않죠.
따라서 법무법인 테헤란은 당시의 정황을 면밀히 살피며 임대인이 기망행위를 했다는 것을 입증해내고 있습니다.
예를들어, 임대차계약을 체결하던 당시 임대인의 상황이 좋지 않아서 이후 보증금을 돌려줄 수 있을거라는 확신이 없었다면
임차인의 보증금을 편취하려는 의지가 있었다고 볼 수 있는 것이죠.
전세사기에는 몇 가지 유형이 있습니다.
첫번째로 많이들 들어보셨을거라 생각되는 ‘깡통전세’입니다.
매매가가 전세보증금과 임대인의 주택담보대출을 합한 금액보다 낮을 때 발생하는 문제입니다.
두번째는 무자본, 갭투자 입니다. 분양받은 부동산을 높은 전세가격에 계약해 본인의 자본 없이 건물을 취득하고,
경제적 능력이 없는 제3자에게 팔아버리는 경우를 말합니다.
세번째는 이중계약입니다.
시세보다 2~30% 저렴하게 여러 세입자와 계약을 한 뒤 전세보증금을 가로채는 수법입니다.
이렇듯 특징이 도드라지는 전세사기는 유의하셔서 피할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.
하지만 사기꾼이 마음만 먹으면 누구든 속여버릴 수 있듯이 전세사기를 피하기가 쉽지 않을수도 있는데요,
전세사기에 연루되었다면 조속히 법무법인 테헤란과 함께 사기의 증거를 찾아내고
민형사상의 조치를 취해 소중한 보증금을 잃지 않도록 해야합니다.
언제든 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.
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