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테헤란의 이야기, 그리고 고객님들의 이야기까지.
신규세입자 구했는지 상관없이 보증금반환 받으려면
[칼럼] 보증금반환 신규세입자를 구하지 못 했다면
집주인에게 전세금을 받지 못 하고 있는 A.
전세금을 돌려받고 싶어도 민사 절차를 알지 못 하는 상황.
민사소송에 대해 들어보기는 했는데.. 잘 모른다.
전세금 돌려받기를 위해서는 어떤 절차를 진행해야 할까?
안녕하십니까 테헤란 민사전담센터입니다.
본 센터의 경우 월 900여건의 문의를 받고 있습니다. 그 중에서 전세금과 관련된 문의는 항상 상위권을 차지할 정도로 많은 임차인들을 힘겹게 하는 주범입니다.
전세 계약이 만료되면 집주인은 전세금을 돌려주어야 합니다. 하지만 그렇지 않은 경우가 너무도 많기에, 세입자들은 고통스러울 수밖에 없습니다.
이 때 많은 집주인들이 내가 보증금을 주고 싶어도 아직 새로운 세입자를 구하지 못 했다고 하면서 거절하곤 합니다.
많은 임차인들은 임대차 계약이 종료되었더라도 새로운세입자를 구하지 못 한다면 전세금돌려받기가 불가능하다고 생각하시는데요. 전혀 그렇지 않습니다.
주택임대차보호법에 따르면 임대차 계약이 종료되면 임대인은 당연히 보증금 전액을 반환해야 하며, 임차인은 해당 부동산을 인도해야 합니다.
이는 동시이행항변권으로써, 만약 임대인이 전세금을 반환하지 않는다면 임차인은 부동산의 점유를 인도하지 않아도 됩니다.
하지만 부동산을 인도하지 않는 동안 차임은 지급해야 합니다.
따라서 이런 일을 피하고 싶다면 임차권등기명령이라는 제도를 신청한 후, 집주인에게 해당 부동산을 인도하면 됩니다. 이렇게 된다면 임차인은 설령 부동산을 인도했다고 해도 안전하게 본인의 보증금을 보호할 수 있습니다.
아래에서 전세금돌려받기와 관련된 구체적인 내용을 설명드리겠습니다.
-목차
1. 전세금돌려받기 절차 어떤 것들이 있을까요?
2. 임대차 계약 만료 2개월 전에 통지를 하였어야 합니다.
3. 보증금돌려받기 과정은 아래와 같습니다.
4. 맺음말
1. 전세금돌려받기 절차 어떤 것들이 있을까요?
임대차 계약이 종료되면 당연히 집주인은 임차인에게 전세금을 반환해야 합니다. 하지만 그렇지 않은 임대인들이 많기에, 지금 이 글을 보고 계신 의뢰인도 존재하는 것이겠죠.
임대차 계약만 종료되었다면 신규세입자를 구했는지와 상관없이 임대인은 전세금을 반환해야 합니다. 하지만 끝까지 대화만으로는 문제가 해결되지 않는다면, 민사절차를 진행해야 합니다.
전세금을 돌려받기 위한 민사절차로는 크게 지급명령신청과 보증금반환청구소송이 있습니다. 후자는 민사소송이며, 전자는 소송의 간이절차입니다.
지급명령신청의 경우 간이절차인 만큼 결과도 1달이면 나오며, 비용도 저렴합니다. 또한 확정된 지급명령 결정문을 가지고 소송의 판결문과 마찬가지로 강제집행이 가능합니다.
단, 장점이 많은 제도이나 집주인이 2주안에 이의신청을 제기하면 결국 소송으로 진행되기에 사안을 잘 살펴보아야 합니다.
보증금반환청구소송은 말그대로 민사절차입니다.
집주인이 돌려주겠다고 하는 전세금액이 세입자가 지불한 전세금액과 다르거나, 집주인이 절대로 보증금을 돌려주지 않겠다고 했다면 소송을 청구하는 것이 현명합니다.
2. 임대차 계약 만료 2개월 전에 통지를 하였어야 합니다
묵시적갱신이라는 말을 들어보셨나요? 임대차 계약에서 반드시 알아두어야 할 상황입니다. 임대차 계약은 전세 계약 기간이 끝나더라도 자동으로 계약이 종료되지 않습니다.
반드시 임대차 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 안에 임대인에게 계약 해지 통보를 해야 합니다.
단, 2020년 12월 10일 이전에 임대차 계약을 체결했거나, 해당 날짜에 계약을 갱신한 것이 아니라면 만료 6개월 전부터 1개월 전 안에 재계약 의사가 없음을 통보하였다면 됩니다.
만약 해당 기간 안에 재계약 의사가 없음을 통보하지 않는다면 계약은 갱신됩니다. 이 경우 임대인은 종전 임대차 계약 기간, 보통 전세의 경우 2년을 다시 임차해야 합니다.
단, 세입자의 경우에는 언제든 계약을 해지할 수 있습니다. 이 해지통보는 3개월 후에 효력을 발생합니다. 즉 3개월이 지나서야 보증금을 반환받을 수 있다는 것이죠. 따라서 재계약 의사가 없다면 묵시적 갱신을 주의하시기 바랍니다.
3. 보증금돌려받기 과정은 아래와 같습니다.
일반적으로 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 아래와 같은 행동을 하게 됩니다.
첫 번째, 우선 집주인에게 내용증명을 발송합니다. 이 때 내용증명은 두 가지 경우에 보내는 것이 좋습니다.
첫 번째로는 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에, 임차인이 더 이상 재계약 의사가 없음을 임대인에게 내용증명을 통해 통지하는 용도입니다.
단순히 말로써 통지하게 되면 차후에 법적분쟁이 발발하였을 경우 임대인이 그런 소리를 들어본 적이 없다고 변명할 수 있기 때문에 객관적인 자료가 되는 내용증명을 통해 보내는 것이 현명합니다.
두 번째로는 임대인이 적법하게 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 전세금을 반환하지 않는 경우입니다. 이 경우에는 언제까지 전세금을 반환하지 않을시에 민형사상 청구를 하겠다고 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다.
사안에 따라서는 내용증명만으로 문제가 해결되기도 합니다. 이 때 법률전문가인 변호사에게 내용증명을 맡긴다면 발신인의 이름에 변호사 및 소속 법무법인의 이름이 들어가므로 집주인을 더욱 효과적으로 압박할 수 있습니다.
테헤란 부동산전담센터에 맡기실 경우 30만원에서 70만원 내외의 가격으로 내용증명 작성을 조력해드리고 있습니다.
두 번째, 만약 이사를 앞두고 있다면 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차인은 임대차 계약이 종료한 후 해당 부동산의 점유를 이탈하고자 한다면 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
그렇지 않을 경우 임차인으로써의 대항력 및 우선변제권을 잃어 보증금을 받기가 어려워질 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청하기 위해서는 대항력을 유지해야 하므로, 어지간해서는 점유를 이탈하지 않고, 즉 이사를 가지 않은 상태에서 신청하시기 바랍니다.
세 번째, 내용증명을 발송하고 임차권등기명령을 신청했음에도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 지급명령신청 및 민사소송을 청구해야 합니다.
4. 맺음말
오늘 칼럼을 통해 전세금 돌려받기와 관련된 내용을 말씀드렸습니다.
전세금 및 보증금 분쟁과 관련하여 본 센터에 의뢰하고자 하신다면 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.
유사 건으로 상담 필요 시
