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이수학 부동산 변호사 “상가명도소송, 대응 늦을수록 피해도 커져…”
전 세계를 휩쓴 "코로나 사태"로 ‘기승전 창업’, 그리고 ‘기승전 건물주’ 공식이 깨지고 있다.
소상공인 시장 진흥공단에서 발표한 데이터에 따르면 올 2/4분기 서울에서 전 분기 대비 2만개 이상의 가게가 문을 닫은 것으로 드러났다.
폐업한 점포가 늘어났다는 것은, 그 사이에서 임대료 문제로 분쟁을 겪고 퇴거조치도 제대로 이루어지지 않은 케이스도 증가했다는 의미이기도 하다.
임대인 입장에서는 건물을 유지하는 비용 및 건물 매입 대출원금으로 인해 쉬이 임대료를 내리거나 받지 않고 버틸 수 없다.
건물주 측도 불경기를 이유로 퇴거하지 않고 임료도 내지 않는 임차인 때문에 곤란을 겪기도 한다.
결국 임대인으로서도 명도소송을 통해 본인의 권리를 지키고, 임료를 제 때 내는 선량한 임차인들의 권익을 보장해야 한다.
명도소송이란 건물 또는 토지를 불법 점유하고 있는 사람을 상대로 인도를 청구하는 소송이다. 보통 명도소송은 아래와 같은 경우에 제기할 수 있다.
▲ 부동산 경매에서 낙찰 받은 경우
▲ 임대차계약기간 종료 후
▲ 임대료 연체 등의 사유로 계약이 종료된 경우
▲ 불법점유자가 부동산을 점유하고 있는 경우
명도소송은 대부분 짧으면 4개월 내외, 통상적으로 평균 6개월 가량 소요된다.
경매에서 낙찰을 받아 소유권을 획득한 사람은 경매 물건을 점유하고 있는 점유자에게 퇴거요구를 해야 한다.
하지만 퇴거 명령에도 움직임이 없다면 명도소송을 진행하는 것이다.
같은 맥락으로 임대차계약이 종료된 후에도 여전히 집에서 나가지 않는 임차인이 있다면 명도소송 진행 후 건물 강제집행을 해야 한다.
법무법인 테헤란 이수학 대표변호사는 "명도소송을 할 때 변호사 비용을 합리적으로 따져야 한다."고 강조했다.
소송에서 이겨도 강제집행을 반드시 할 수밖에 없기 때문이란 것이 그 이유다.
민사소송은 나홀로 소송으로 진행한다 해도 생각보다 이 비용이 많이 들어간다.
승소 후 강제집행을 할 때도, 집행관 사무실에 명도 강제집행을 접수하는 비용부터 시작해서, 본집행 시 임차인의 짐을 강제로 꺼내는 비용이 모두 소모된다.
이수학 부동산 변호사는 "명도소송 후 강제집행을 진행해도, 임차인이 물건을 가져갈 때까지 임대인이 그 사람의 짐을 컨테이너 창고에 따로 보관해야 한다. 짐이 많을수록 사용하는 공간도 커지므로 명도소송 비용도 계속 늘어날 수밖에 없다"고 말한다.
물론 임대인 입장에서도 창고비용을 마냥 내고만 있을 수는 없어, 일정 기간이 지나면 보관 중인 물건을 팔아서 처분할 수 있는데, 그렇다 해도 이 매각비용 역시 원고가 먼저 내야 한다.
따라서 승소 후에도 들어가는 기간과 비용을 고려해야 하는 명도소송은 초반부터 부동산 변호사로부터 현 상황에 대한 정확한 진단을 받은 후 적절한 도움을 받아야 한다.
변호사를 선임하는 것이 무조건 소송으로 이어지는 것은 아니며, 제소 전 합의 또는 지급명령, 내용증명 등을 활용한다면 최대한 시간과 비용을 피해와 심적 고통을 최소한으로 줄일 수 있다.
인터뷰를 진행한 이수학 대표변호사가 속한 법무법인 테헤란은 명도 등 부동산소송부터 각종 민, 형사, 가사, 기업 및 지식재산권까지 전 분야를 아우르는 종합 로펌이다. 전천후 법률 서비스를 진행하고 있으며, 사건별 전담 변호사와 전문 실무진을 배치하여 1차 상담단계부터 소송 종결 시까지 의뢰인 전담제로 사건을 해결하고 있다.
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