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"전세보증금 반환 받으려다 사해행위취소 소송 당할 수 있다" 부동산 변호사의 '경고'
<오대호 변호사>
# K씨는 2년 전 L씨 소유 아파트에 임대차 보증금 3억 원으로 전세계약을 맺었다.
이후 전세계약이 만료되기 3개월 전, K씨는 임대차 계약을 연장하지 않는다는 통보를 했으나 L씨는 전세보증금반환을 할 돈이 없다고 하였다.
대신 L씨는 현재 전세로 살고 있는 집 소유권 이전등기를 해줄 테니, 소송을 하지 말아달라고 하여 K씨는 승낙하였다.
소유권을 이전받으며 그런데 부동산 등기부등본을 확인한 K씨는 놀랄 수밖에 없었다.
해당 주택에 근저당 잡힌 이력이 몇 건이나 있던 것. 그는 자신이 소유권을 받은 것이 오히려 법적으로 불리해지지 않을까 걱정될 수밖에 없었다.
이때 L씨와 K씨의 법률 행위는 사해행위가 될 수 있으며, 채권자들은 채권자취소권을 활용하여 소유권을 다시 L씨 앞으로 이전시킬 수 있다.
채무자가 유일한 재산인 부동산을 처분하여 채권자들의 권리를 해친 사해행위를 취소하고 제3자(수익자)에게 넘겼던 재산을 다시 채무자 앞으로 회복하는 것이 목적이다.
채무자 앞으로 매각했던 재산이 다시 돌아오면, 그때서야 채권자는 원래 소유자(채무자)를 채권을 돌려달라고 소 제기를 할 수 있다.
다시 재산을 돌려받은 채무자는 채무를 갚을 능력을 회복하기 때문에 채권자에게 당연히 채무를 갚아야 한다.
해당 사례의 K가 전세보증금반환을 받기 위한 유일한 수단이 현재 거주 중인 부동산 소유권을 이전받는 것 뿐이라면 채권자들의 취소권 행사와는 상관 없이 당연히 소유권을 넘겨 받아야 한다.
다만 법무법인 테헤란의 오대호 부동산 변호사는 "이때 K씨는 임대인 L씨의 채권자들에 대한 사해행위취소소송을 미리 대비해야 한다"라고 설명했다.
사해행위취소소송은 일부 성립 요건이 존재해야 한다. 따라서 소유권을 넘겨받아 피고가 된 임차인은 소송 방어를 위해 법률상담을 할 때 몇 가지 확인할 점이 있다.
오대호 변호사는 "첫 번째로, 채권자는 채무자에게 받아야할 채권이 존재해야 한다"라고 설명했다.
다음으로 채권을 청구할 수 있는 이행기에 있어야 하며, 이행기가 아닌 때에는 채무자가 채권을 갚아야할 의무가 없기 때문에 사해행위취소소송을 한다고 하더라도 채무자에게 채무이행 요청이 불가능할 수 있다는 것이 유 변호사의 말이다.
또한 채권자들은 L과 K가 구체적인 사해행위를 했음을 입증해야 한다. 확실한 증거가 있어야 되는 것은 아니지만 사해행위로 인하여 채권자에게 손해가 발생했다는 것을 보여야 하는 것이다.
채무자로부터 재산을 받은 제3자(수익자)의 악의가 필요하다.
오대호 부동산 변호사는 제척기간을 반드시 확인해야 한다고 강조했다.
제척기간이란 법에서 규정한 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 귄리를 보호받을 수 없도록 규정한 것이다.
사해행위취소소송의 제척기간은 채권자가 채무자의 사해행위를 안 날로부터 1년 또는 사해행위가 있은 날로부터 5년 이내이다.
마지막으로 오 변호사는 "부동산 소송은 '심증만 강한' 경우가 많다. 결국 부동산 변호사를 반드시 찾아야 하는 이유도 이렇게 명시적으로 쉽지 않은 입증 문제를 풀어야 하기 때문이다."라고 조언했다.
또한 상대방이 어떻게 대응하는 지에 따라 전략을 다르게 준비해야하기 때문에 변호사를 찾을 때는 사건 당사자에 대한 이해도가 높은 이의 도움을 받아야 한다.
이번 기사에 도움글을 협조한 오대호 변호사는 종합 로펌 법무법인 테헤란 소속 변호사이다.
법무법인 테헤란은 임차보증금 반환부터 명도, 임차권지급명령, 공유물분할 등 각종 부동산 사건을 아우르는 법률 상담을 진행하며, 의뢰인 별로 변호사와 전문 실무진을 팀으로 구성하여 상담부터 사건 종결까지 전담팀제로 사건을 해결하고 있다.
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