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상가임대차계약 만료 전 꼭 알아야 할 유익비상환청구
상가임대차계약 후, 해당 점포 내에서 영업을 통해 수익활동을 하는 것이 임차인의 의무이다. 그런데 임차인의 영업활동이 결과적으로 임대인에게 이득이 가져다주는 경우가 생긴다. 건물의 가치가 상승한 경우이다.
이때 임차인은 임대인을 상대로 그에 상응하는 대가, 유익비를 요구할 수 있다.
유익비란 목적물의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용이다. 즉 임차인이 목적물의 가치를 증가시켰다면 유익비가 발생한 것이다. 주의할 점은 주인의 취미 활동을 위하거나, 단순히 가게를 꾸미기 위해 지출한 금액은 유익비가 아니라 사치비가 되어 청구가 불가능하다는 점이다.
유익비는 임차인이 계약기간 중에 지출한 비용에만 해당한다. 청구는 임대차가 종료한 뒤이다. 소송은 목적물을 반환한 지 6개월 이내에 해야 한다. 또한 증가된 가액이 임대차 종료시점 당시에 현존해야 하며, 만약 종료시점에 증가된 내역이 없다면 유익비청구가 불가능하다.
이때 유익비란 목적물의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용이다. 즉 임차인이 목적물의 가치를 증가시켰다면 유익비가 발생한 것이다.
길인영 부동산 변호사는 "주의할 점은 주인의 취미 활동을 위하거나, 단순히 가게를 꾸미기 위해 지출한 금액인지를 확인해야 한다. 유익비가 아니라 사치비가 되어 청구가 불가능하다"라고 말한다.
유익비는 임차인이 계약기간 중에 지출한 비용에만 해당되며, 유익비 청구는 임대차가 종료한 뒤 가능합니다. 목적물을 반환한 지 6개월 이내에 해야 합니다. 또한 증가된 가액이 임대차 종료시점 당시에 현존해야 청구가 가능합니다. 만약 종료시점에 증가된 내역이 없다면 유익비청구가 불가능하다.
유익비상환청구권은 강행규정이 아니고 상황에 따라 결과가 달라질 수 있다. 따라서 특약을 통해 유익비 청구를 제한할 수 있다. 만약 임대차계약을 체결할 때 임차인이 임대인에게 건물을 인도할 때 원상복구를 한다는 약정이 있을 때에는 유익비를 청구할 수 없다고 길인영 부동산 변호사는 말한다.
길 변호사는 "유익비상환청구권을 보전하기 위해서는 계약체결 시부터 임대인과 협의를 하는 것이 좋다. 만약 어떤 특약이 없는 상황에서 유익비 청구와 관련해 임대인과 분쟁이 발생했다면 임차인은 유익비를 받아야한다는 것을 입증해야 하기 때문에 법률 전문가를 통해 해결한다"라고 조언했다.
유익비 청구소송을 진행해야 한다면, 결국 유익비를 받아야 한다는 측에서 입증을 해야 할 수밖에 없다. 결국 임차인이 유익비 청구가 가능하다는 것을 입증해야 하기 때문에 불리한 싸움일 수밖에 없다.
따라서 상가임대차계약 해제 시 부동산 변호사를 통해서 문제의 여지가 있는 부분을 철저하게 준비하고 이후 소송에서 발생할 수 있는 돌발상황에 대해서도 대처해야 한다는 것이 길인영 부동산 변호사의 전언이다.
길인영 변호사는 종합 법무법인 테헤란 파트너 변호사로 재임 중이며, 가사 및 민사사건에서 특히 두각을 나타내고 있다. 길 변호사가 속한 법무법인 테헤란은 임차보증금 반환부터 명도, 임차권지급명령, 공유물분할 등 각종 부동산 사건을 아우르는 법률 상담을 진행하며, 의뢰인 별로 변호사와 전문 실무진을 팀으로 구성하여 상담부터 사건 종결까지 전담팀제로 사건을 해결하고 있다.
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