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부동산 강제집행 후 꼭 유의해야 할 배당이의의 소란?
부동산 임대차 보증금이나 공사대금 등 꼭 받아야 할 돈을 받지 못하고 있을 때 당연히 가압류 및 가처분 후 강제집행을 진행해야 한다.
그러나 경매를 통해 강제집행한 물건이 매각되었다 해도 본인 채권 순위가 뒤에 있다면 선순위 채권자가 채권을 배당받고 난 뒤 집행대상의 잔액이 부족해서 내 돈을 챙기지 못할 수 있다는 것이다.
부동산 변호사들은 이럴 때는 신속하게 배당이의의 소를 제기해야 한다고 말한다.
변제기일에 돈을 주지 못해 본인 재산이 경매에 넘어갈 지경이 된 채무자, 당연히 빚을 한 군데만 졌을 리도 없다. 기본적으로 채권자가 가진 채권 액수가 채무자가 가지고 있는 재산에 비해 많다면, 모든 채권자들이 자신이 받을 돈을 다 받지 못한다.
기본적으로 채권자들에게는 "배당 순위"가 존재한다. 강제집행한 채무자 재산이 모두 팔리고 돈을 나누어야 할 배당기일에 채권자들이 먼저 배당표를 받아 본인의 순위를 확인하는 것이다.
유선종 부동산 변호사는 "배당이의의 소는 항상 시간이 부족한 소송이다. 본인의 배당순위 및 배당금에 문제가 있다면, 배당기일에 출석한 채권자는 당일에 다른 채권자들을 상대로 이의제기를 할 수 있다"라고 말한다.
실제로 부동산 변호사들은 소 제기 후 1주일 내에 바로 법원에 소제기증명을 제출해야 한다고 강조한다. 이렇게 배당기일에 소 제기를 했다면, 배당이 중단되어 해당 배당금은 법원에 일시적으로 공탁이 되며, 1주일이 지나도 소제기를 하지 않는다면 원래대로 배당금이 채권자 순위대로 지급된다.
유선종 변호사는 "실무상 선순위 채권자들이 본인이 먼저 채권변제를 받을 것을 기대하고 소를 제기하나, 실제로 그렇지 못한 경우가 많다"라고 경고한다. 채무자가 지인을 통해 가짜 가압류를 하거나, 가짜 근저당 설정을 하거나 심지어 가짜 임차인까지 설정해두고 배당금을 부당하게 결정하게 만들기 때문이다.
또한 분명히 당시에는 우선순위를 갖고 있던 임차권자나 전세권자라 해도, 서로 잘못 판단하여 우선순위가 뒤로 밀리는 경우도 있다.
유선종 부동산 변호사는 "채권 채무 관계에 대한 소송은 다양한 사건과 부동산 관계 법령에 따라 사건을 면밀히 검토하고 상대방에게 대응해야 하는 만큼 꼭 부동산 법률 전문가의 도움이 필요하다"라고 말한다.
금번 인터뷰를 진행한 유 변호사가 속한 법무법인 테헤란은 임차보증금 반환부터 명도, 임차권지급명령, 공유물분할 등 각종 부동산 사건을 아우르는 법률 상담을 진행하며, 의뢰인 별로 변호사와 전문 실무진을 팀으로 구성하여 상담부터 사건 종결까지 전담팀제로 사건을 해결하고 있다.
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