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쉽게 끝나지 않는 공사대금소송, 부동산변호사가 말하는 해결 방법
최근 내수를 살리기 위한 정부 차원의 토목 공사가 늘고 있으며, 이에 대해 입찰 경쟁이 치열해지고 있다. 이때 입찰에 참여하는 하청업체들은 이익을 적게 남겨서라도 어떻게든 계약을 체결하려 한다. 그런데 대금을 깎고 깎다보면 결국 어딘가에서 자금이 제대로 융통되지 않는 일이 많다.
이때 돈을 주지 못하는 이유는 '공사 내용에 하자가 있다'라며 목적물이 계약 내용대로 시공되지 않았다는 것이 대표적이다. 공사를 해준 수급인 입장에서는 공사대금소송을 청구하여 가능한 빨리 반박해야 한다. 돈을 받아내는 것은 물론 도급인의 주장을 반박하지 못한다면 지체상금을 역으로 줘야 할 불상사도 생긴다.
계속해서 공사대금이 들어오지 않는 상황이라면, 공사를 중단하여 계속 인건비와 자재를 투입해 발생할 수 있는 손실을 막아야 한다.
그러나 상대방 측에서도 "공사기간이 얼마 안 남았으니, 여기까지 해주면 기성금을 주겠다"라고 구슬려 계속 공사를 진행시키거나, 혹은 약정한 내용도 아닌 것까지 해달라고 요구하기도 한다.
이때는 계약서를 정식으로 다시 쓰면 좋겠지만, 이에 대한 내용을 녹음하고, 쌍방이 서명한 간단한 확인서라도 받아두시는 것이 좋다. 이수학 변호사는 "계약서를 쓸 때 "공사가 하자 없이 마무리되었음"을 반드시 명시하고, 확인서를 쓰는 날까지 미지급된 공사대금이 얼마인지를 꼭 추가해야 한다."라고 말한다. 나중에 공사대금소송을 청구하더라도 분쟁을 최소화 할 수 있다는 것이다.
또한 유치권 행사를 검토해볼 수도 있다. 공사대금을 받아야 하는 이유가 그 목적물을 시공해줬기 때문이다. 이때는 정당하게 공사대금을 받을 때까지 유치권을 행사할 수 있다.
이 변호사는 "유치권자는 사실상 채무변제 1순위"라고 말한다. 유치권자가 건물을 비워주지 않으면, 경매에서 낙찰받은 사람이나 싼 값에 매입한 사람도 들어오지 못하기 때문이란 것이 그 이유이다. 담보를 누가 어떻게 잡아놨든, 현실적으로 가장 먼저 받을 수 있는 변제 1순위는 유치권자인 경우가 많다.
이수학 부동산 변호사는 "유치권 행사를 하실 때도 타이밍이 아주 중요"하다고 강조한다. 보통 공사대금소송까지 해야 할 정도로 자금사정이 좋지 못한 도급인은, 피해를 입으신 여러분에게만 돈을 못 주고 있는 상황이 아니기 때문이다.
이때 유치권은 반드시 경매개시결정 기입등기가 되기 전 행사해야 한다.
그런데 이 유치권을 경계하여 도급인 측에서 하도급을 줄 때나, 공사대금을 주겠다고 구슬릴 때 "유치권 포기각서를 써달라"고 제안하는 경우가 있다. 심지어는 도급인에게 공사대금 명목으로 돈을 빌려준 금융기관에서 유치권 포기각서를 써야 대출을 승인해주겠다고 연락 오기도 한다.
이수학 부동산 변호사는 "공사대금 소멸시효는 단 3년이므로 법적 대응은 최대한 신속하게 진행해야 한다"고 말한다. 단기소멸시효도 문제지만, 대금을 주지 못하는 도급인이 강제집행을 할 수 있는 재산을 빼돌리기에도 충분한 기간이다.
따라서 공사대금소송을 시작하기 전, 부동산 및 건설 변호사와 상의하여 가압류 등으로 재산 확보를 먼저 한 뒤 소송에 임하는 것이 좋다.
이 변호사는 "정보를 신속하게 찾아내는 것도, 소송을 수행하는 것도 아무나 할 수 없는 일이다. 부동산 및 건설사건에 대한 민, 형사적 분쟁 해결 역량을 갖춘 변호사에게 꼭 도움 받아야 한다"라고 강조했다.
유사 건으로 상담 필요 시
