업무 사례
원고 승소
전세금반환소송 임대인이 변경되도 보증금 받은 사례
드리는 말
전세금반환소송 임대인이 변경되도 보증금 받은 사례
오늘 사례의 경우 약 2억원에 해당하는 전세금반환을 받는 것에 성공한 세입자의 사례입니다.
실제로 제가 재직 중인 법인의 조력 결과, 의뢰인은 약 2억에 해당하는 보증금을 전세금반환소송을 통해 반환 받을 수 있었습니다.
임대차의 경우 계약 만기가 다가올 수록 당사자간에 갈등이 깊은 경우가 많습니다.
특히나 요즘에는 아파트 전세 매물을 찾기가 어렵다보니, 전세 금액이 과거보다 훨씬 더 높아졌습니다.
당장 전세집을 알아보는 신혼부부 및 세입자의 입장에서는 좋지 않은 소식이죠.
상황이 이렇다보니 전세 계약 종료 후에도 집주인에게 제 때 전세금을 돌려받지 못 하면 세입자는 스트레스가 높을 수 밖에 없습니다.
그리고 오늘 소개드릴 사례 또한 전세보증금을 반환받지 못해 고민하고 있어 문제가 된 사안이었습니다.
다만 오늘 사안이 특이한 점은 집주인이 1명이 아니라 공유관계를 형성하고 있는 두 사람이었다는 점인데요.
게다가 계약 중간에 그 중 한 명이 지분 전체를 매도하게 되었고, 이로써 기존 한 사람이 해당 공유물 전체에 대한 소유권을 취득하게 되었습니다.
중간에 지분을 전부 팔아 단독소유가 된 상황에서, 새로운 사람에게 또 해당 아파트를 매도하게 되었는데요.
세입자는 변경된 임대인을 상대로 전세금반환소송을 청구하게 된 사안입니다.
아래에서 이번 사례를 자세하게 분석해보도록 합시다.
사실 관계
※사실관계
1) 2018년 11월 7일, A씨는 갑과 을로부터 전세금 1억 9천 3백만원을 내용으로 2년간 임대차 계약을 체결
2) 계약 날에 보증금 천만원을, 11월 17일에 8천 3백만원을 지급하고 같은 날에 주택자금대출을 받아 나머지 임대차보증금을 모두 지급
3) 2018년 11월 24일, A씨는 전입신고를 마침
4) 2018년 11월 12일, 갑은 을에게 해당 아파트 지분 전부를 이전
5) 을은 2018년 11월 28일 B씨에게 해당 아파트를 팔게됨
6) 임대차 계약 만료 3개월 전, A씨는 부동산관리인에게 갱신 의사가 없음을 표시
7) 임대차 계약 만료 1개월 전, B씨에게도 갱신 의사가 없음을 통보
8) B씨는 계약 만료날부터 지금까지 보증금 2억원을 반환하지 않는 상황
본 법인을 방문한 의뢰인은 2년 전, 전세 계약을 체결한 임차인이었습니다.
전세 계약을 체결했다는 사실만으로는 다른 임차인들과 크게 다르지 않았는데요.
하지만 특이한 부분이 있었습니다. 집주인이 한 명이 아니라는 점이었죠.
해당 아파트의 경우 갑과 을 두 사람이 공유관계를 형성하여 지분별로 부동산을 소유하고 있었습니다.
그렇게 임대차 계약을 체결하고 아직 중도금과 잔금을 치루기 전, 갑은 본인의 지분을 전부 이전하였는데요.
이에 따라 함께 공유관계로 소유하고 있던 아파트는 을씨의 단독소유가 되었습니다.
그 이후 A씨는 을씨에게 중도금과 잔금을 지급하였고, 차후에 해당 아파트에 전입신고까지 하였는데요.
그로부터 3일 후 을씨는 자신의 아파트를 B씨에게 매도하였고, 이로써 집주인은 B씨가 되었습니다.
그로부터 시간이 흐르고, A씨는 변경된 집주인 B씨에게 계약 만료 1개월 전 계약 해지를 통보하였습니다.
그러나 집주인은 별다른 답이 없었고, 결국 임대차 계약 만료에도 불구하고 보증금을 돌려받을 수 없게 되었죠.
테헤란이 본 쟁점사항
의뢰인과의 상담을 마친 후, 본 센터는 2가지 사안에 집중하였습니다.
우선 A씨가 현재 겪고 있는 사건을 쟁점화하여 정리하자면 아래와 같습니다.
1) A씨가 갑씨 및 을씨와 전세 계약을 체결했다는 사실
2) 중간에 아파트의 소유권이 을씨의 단독소유가 되었다는 사실
3) A씨가 아파트에 전입신고를 함으로써 대항력이 발생했다는 사실
4) 대항력 발생 이후 집주인이 B씨로 변경되었다는 사실
5) B씨는 임대인의 지위를 승계하여, 보증금을 반환해야 한다는 사실
6) 임대차 계약 만료 1개월 전 재계약 의사가 없음을 통보했다는 사실
위의 내용을 정리한 후, 법원에 전세금반환소송을 청구하였고 결과적으로 승소하였습니다.
즉 못 받은 보증금 1억 9천 3백만원을 돌려받으실 수 있게 되었습니다.
1) 대항력의 발생 여부
중간에 집주인이 변경되더라도 새로운 집주인은 이전 집주인의 임대인으로써의 지위를 승계하게 됩니다.
또한 임차인은 해당 집에 거주하고 전입신고를 하게 되면 임차인으로써 대항력이라는 지위가 발생하게 되는데요.
이에 따라 중간에 집주인이 변경되더라도, 새로운 집주인을 상대로 당연히 보전세금을 반환 받으실 수 있습니다.
2) 계약 만료 1개월 전 vs 2개월 전 통보
전세, 월세, 반전세를 비롯하여 모든 주택 임대차 계약의 경우, 재계약을 원치 않는다면 계약 만료 6개월 전부터 몇 개월 전까지는 재계약 의사가 없음을 통보해야 합니다.
이와 관련하여 2020년 12월 10일 법이 개정되어 적용되게 되었으므로, 2개월 전까지 재계약 의사가 없음을 통보해야 하는데요.
그러나 2020년 12월 10일 이전에 계약을 체결한 경우에는, 2개월이 아닌 1개월 전까지만 상대방에게 계약을 이어가지 않겠다는 의사를 전달하시면 됩니다.
이번 사례의 A씨는 2018년에 계약을 체결했으므로, 2개월이 아닌 1개월 전까지만 통보하면 되는 사안이었죠.
<통보는 무엇으로 해야 하나?>
2개월 전까지든, 1개월 전까지든. 상대방에게 집에서 나가겠다는 통보를 해야하는 것은 명확합니다.
이 때 통보를 단순히 말로 전하는 것은 증거가 남지 않겠죠?
내용증명을 보내는 것이 가장 좋지만, 적어도 카톡이나 문자처럼 제 3자가 보기에도 증거가 남는 수단을 이용하시기 바랍니다.
맺음말
전세보증금 반환 사례를 분석해보면서, 중간에 임대인이 변경되더라도 어떻게 하면 보증금을 돌려받을 수 있는지 알아보았습니다.
현재 유사한 사건을 겪고 있어 테헤란 부동산전담센터에 문의하고자 하신다면 연락주셔도 괜찮습니다.
